【正文】 第11 房屋價(jià)格 第 23 保值增值 4 第12 區(qū)域環(huán)境 第 24 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 8 風(fēng)之鈴調(diào)研公司對(duì)被訪(fǎng)者的意見(jiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理后，得到消費(fèi)者對(duì)目前居住現(xiàn)狀不滿(mǎn)意因素的排名情況（如表 1）。 以上情況說(shuō)明目前昆明的商品房消費(fèi)者相對(duì)年輕，家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，受過(guò)較好的教育，收入中上而且穩(wěn)定，部分人還有多種渠道的收入來(lái)源。 他們中 %的家庭是第一次考慮購(gòu)買(mǎi)商品房， %的家庭是第二次考慮購(gòu)買(mǎi)商品房。從學(xué)歷情況看，高中以下占 %，高中 /中專(zhuān) /技校占 %，大專(zhuān)以上占 %，學(xué)歷為大專(zhuān)以上的比例仍然是最高的。 調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，參加本次購(gòu)房班車(chē) 30 歲以下的占 %， 3140歲的占 %， 4151 歲的占 %， 5160 歲的占 %， 61 歲以上的占 %。通過(guò)對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)今年昆明消費(fèi)者對(duì)住房需求具有以下一些特點(diǎn)。小高層作為一種優(yōu)良 新產(chǎn)品，它的發(fā)展前景是廣闊的。 99 年房交會(huì)上消費(fèi)者能夠接受小高層的只有 12%， 2020 年秋季房交會(huì)上消費(fèi)者能夠接受小高層的上升到了近 20%。 通過(guò)我們對(duì)一些小高層樓盤(pán)售樓人員的訪(fǎng)談，結(jié)合前面的結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，小高層的主要抗性表現(xiàn)在以下方面：一是公攤太高（相對(duì)于多層而言） ；二是房?jī)r(jià)偏高；三是面積過(guò)大；四是物業(yè)管理費(fèi)高；五是電梯的使用、維修及停電等原因帶來(lái)的電梯使用不便。 調(diào)查結(jié)果還表明，是否接受電梯是是否接受小高層住宅的重要因素。 “一般群體 ”指全部的被調(diào)查者， “喜歡帶電梯多層群體 ”指對(duì)帶電梯的多層物業(yè)有購(gòu)買(mǎi)意向的被調(diào)查者， “較高層次消費(fèi)群體 ”指擁有私家車(chē)的被調(diào)查者。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，喜好小高層比例最高的消費(fèi)人群的交通方式依次是公交車(chē)、自行車(chē)和摩托車(chē)，說(shuō)明喜好小高層的消費(fèi)人群還是以工薪階層為主。 從家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，三口之家的消費(fèi)者喜好小高層的比例最大。研究結(jié)果表明，從總體上看，昆明消費(fèi)者對(duì)小高層電梯公寓和多層電梯公寓的接受程度并不太低，對(duì)小高層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %；對(duì)多層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %。由此看來(lái)，昆明消費(fèi)者能夠普遍接受小高層產(chǎn)品還需要一個(gè)過(guò)程。 從目前昆明小高層樓盤(pán)的供盤(pán)情況看，目前昆明市小高層樓盤(pán)的主力戶(hù)型中，最多的是三房二廳二衛(wèi)一廚的格局，占小高層樓盤(pán)主力戶(hù)型配比的 70%，主力戶(hù)型面積是 110—120 平方米的占 41%左右，其次是 130—140 平方米，占 35%，而 100 平方米以下的房屋面積則相對(duì)較少。 當(dāng)然小高層也有它的劣勢(shì)，主要表現(xiàn)在：第一，由于小高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，其造價(jià)成本要大大高于普通住宅；第二，小高層樓房的附屬設(shè)施較多，由此產(chǎn)生的公攤面積較大，一般小高層比多層少5%—10%的得房率；第三，小高層樓房的附屬設(shè)施較多，物業(yè)管理費(fèi)也會(huì)相應(yīng)增加。它摒棄了 11 層以上高層住宅的缺點(diǎn)，同時(shí)保持了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)；它既符合現(xiàn)行的國(guó)家技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，又有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)又適應(yīng)了現(xiàn)在購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)水平，因此小高層在沿海及人口眾多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市早就是一種比較流行的產(chǎn)品。根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同做為公共垂 直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。在 2020 年昆明秋季房交會(huì)上展出的 78 個(gè)樓盤(pán)中，有 13 個(gè)樓盤(pán)有小高層物業(yè)，占了 22%，而在近半年最新浮出水面的樓盤(pán)中，近一半都有小高層項(xiàng)目。他們認(rèn)為住宅小區(qū)周邊應(yīng)該有的配套依次是：超市或便利店、公交車(chē)站、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、小學(xué)、幼兒園、文化娛樂(lè)場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、中學(xué)、老年人活動(dòng)場(chǎng)所、銀行、公園、圖書(shū)館、健身房、藥店等。 本次房交會(huì)上的意向購(gòu)房者仍然有 %的人認(rèn)為昆明沒(méi)有自己可以選擇的理想住房。從購(gòu)房總價(jià)預(yù)期來(lái)看，能夠接受總價(jià)為 1020 萬(wàn)的比例為 %，其次是 2030 萬(wàn)，比例為%，然后依次為 3040 萬(wàn)， 10 萬(wàn)以下， 4050 萬(wàn)， 50 萬(wàn)以上。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的加權(quán)平均，我們得出本次房交會(huì)上意向購(gòu)房者可以接受的住房平均單價(jià)為 元 /平方。 面積選擇 本屆房交會(huì) 上屆房交會(huì) 30 及以下 3160 6190 91120 121150 151180 181210 211240 240 以上 2 能夠接受 19002200 元 /平方單價(jià)的比例最高。如下表所示，意向購(gòu)房者對(duì) 91120 平方的選擇比例最大，為 %。在所調(diào)查的有意向購(gòu)房者中，選擇三室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇三室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇二室一廳一衛(wèi)的有 %，選擇四室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇二室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇三室一廳一衛(wèi)的有%。本次房交會(huì)的意向購(gòu)房者對(duì)平層戶(hù)型的選擇比例為 %，對(duì)錯(cuò)層戶(hù)型的選擇比例為 %，對(duì)躍式戶(hù)型的選擇比例為 %， 對(duì)復(fù)式戶(hù)型的選擇比例為 8%。如下表所示，本次房交會(huì)上的意向購(gòu)房群體選擇的物業(yè)類(lèi)型比例最大的仍是多層住宅，比例為 %，但與上屆房交會(huì)相比，選擇多層住宅的比例 下降了 9 個(gè)百分點(diǎn)，而選擇其它類(lèi)型住宅的比例都有不同程度的提高，說(shuō)明昆明消費(fèi)者在購(gòu)房能力不斷提升的同時(shí)，對(duì)住宅類(lèi)型選擇的個(gè)性化正在逐步凸顯出來(lái)。其它關(guān)心的因素依次是：綠化、交通、物業(yè)管理、戶(hù)型、采光、生活配套、安全性、朝向、景觀、層高、建筑外觀、小區(qū)規(guī)劃、社會(huì)文化、通風(fēng)、開(kāi)發(fā)商等。 購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的三大因素是地段、價(jià)格和建筑 質(zhì)量。 對(duì)于期房和現(xiàn)房的選擇，有 %的意向購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。從本次房交會(huì)的消費(fèi)者調(diào)查中我們知道，絕大多數(shù)購(gòu)房消費(fèi)者仍希望從住房一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)新房，比例為 %。另外在購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)中，為子女或老人購(gòu)買(mǎi)以及作為結(jié)婚新房的也占有較大比例，分別是 %和 %。 購(gòu)房目的主要是為了改善居住環(huán)境。 消費(fèi)者購(gòu)房消費(fèi)行為研究 相當(dāng)大一部分消費(fèi)者有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷。比較突出的不滿(mǎn)意 的有住房面積、戶(hù)型、區(qū)域規(guī)劃等方面，比例滿(mǎn)意的有交通、生活方便性等方面。現(xiàn)住房面積為 6090 平方的比例最大，為 %，現(xiàn)住房面積為60 平方以下的比例為 %，現(xiàn)住房面積為 90 平方以上的比例為%。同時(shí)從調(diào)查數(shù)據(jù)中我們還看出，房交會(huì)上有購(gòu)房意向消費(fèi)者比較明顯地分為兩個(gè)群體，一個(gè)群體是現(xiàn)有住房居住了 4 年以下的群體，在有購(gòu)房意向群體中的比例達(dá)%，這個(gè)群體是那些過(guò)去幾年能夠買(mǎi)得起房子的人，這部分消費(fèi)群體具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；另一個(gè)群體是現(xiàn)有住房居住了 10 年以上的群體，這部分群體經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，具備了購(gòu)房的能力，但購(gòu)買(mǎi)力還比較有限。 從現(xiàn)有住房居住年限上可以對(duì)購(gòu)房群體進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)力分類(lèi)。 現(xiàn)有住房為自購(gòu)商品房和租用私房的比例有所上升。 現(xiàn)有居住物業(yè)以多層住 宅為主。 消費(fèi)者居住現(xiàn)狀 絕大多數(shù)有意向購(gòu)房者都屬二次購(gòu)房。而初裝和全裝房則相對(duì)較少。物管費(fèi)在 1 元 /平方米 /月以上的樓盤(pán)主要為別墅住宅，及聯(lián)排物業(yè)。 物業(yè)管理費(fèi)、配套費(fèi)情況 銷(xiāo)售樓盤(pán)的物業(yè)管理費(fèi)比例占最多是 元 /平方米 /月，占了25%，這類(lèi)型物業(yè)多為多層住宅；其次是 ~ 元 /平方米 /月，及 元 /平方米 /月，各占了 15%的比例，這部分物業(yè)大多是多層住宅物業(yè)，也有部分小高層住宅，其多層住宅只是樓盤(pán)的品質(zhì)和檔次有所差別。寫(xiě)字樓的主力面積范圍在 60~500 平方米之間，但多數(shù)集中在 150~200 平方米左右，其格局是以整體形式對(duì)外。另外，面積在200 平方米以上的樓盤(pán)為聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅，其格局多為 4 房 2（ 3）廳 2（ 3）衛(wèi)的戶(hù)型。其多數(shù)的住宅樓盤(pán)面積都在 120 平方米左右，且戶(hù)型格局也多為 3 房 2 廳 2 衛(wèi)。由此也可以看出，樓盤(pán)項(xiàng)目的總體品質(zhì)也在上升，綠化情況多數(shù)都接近 50%的比例，這也表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)更注重居家生活的高尚社區(qū)品質(zhì)。 容積率、綠化率情況 從下面圖表看出，參展樓盤(pán)的溶積率占 42%的是在 ~ 之間的，占了多數(shù)的比例， ~ 之間的占了 26%； 以下的占了 21%；~ 之間的占了 7%； 以上的占了 4%；可以看出樓盤(pán)的品質(zhì)都較不錯(cuò)。其占地面積大致在 10,238,745 平方米左右。而地州的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也在昆明觸動(dòng)客源市場(chǎng)。 參展樓盤(pán)的區(qū)位分布情況 由參展樓盤(pán)的分布區(qū)域來(lái)看，分布在北市區(qū)的樓盤(pán)有 16 個(gè)，占21%；東市區(qū)的有 10 個(gè)，占 13%；南市區(qū)的有 19 個(gè)占 24%；西市區(qū)的有 17 個(gè)，占 22%；環(huán)線(xiàn)內(nèi)市區(qū)的有 9 個(gè)，占 12%；大理地區(qū)的有2 個(gè)占 3%；麗江地區(qū)的有 3 個(gè)，占 4%；澄江區(qū)的有 1 個(gè)，占 1%；看出，本次參展樓盤(pán)的分布較廣，其昆明市區(qū)內(nèi)主要分布于南市區(qū)，其次是西市區(qū)和北市區(qū)，東市區(qū)的樓盤(pán)在本次房交會(huì)上也有所大幅增加，另外，省內(nèi)的其他旅游地區(qū)的樓盤(pán)也前來(lái)參展，如大理地區(qū)、麗江地區(qū)等。 從建筑物業(yè)的結(jié)構(gòu)劃分來(lái)看，本次參展 樓盤(pán)的建筑結(jié)構(gòu)較大比例的是全框架結(jié)構(gòu)的，占 88%；其他依次是：框架、磚混結(jié)構(gòu)的占 5%；磚混結(jié)構(gòu)的占 4%；鋼架、剪力結(jié)構(gòu)的占 3%，這部分物業(yè)主要是寫(xiě)字樓物業(yè)。別墅和聯(lián)排的開(kāi)發(fā)數(shù)量也較不錯(cuò)。 參展樓盤(pán)物業(yè)形態(tài)及建筑結(jié)構(gòu) 本次參展樓盤(pán)的物業(yè)形態(tài)中，多層物業(yè)有 27 個(gè)，占 34%；多層、小高層等混合物業(yè) 14 個(gè)，占 18%；別墅、聯(lián)排有 13 個(gè)，占 17%；純小高層物業(yè) 10 個(gè)，占 13%；高層物業(yè) 4 個(gè)，占 5%；多層商住樓 1個(gè)，占 1%；另外，商鋪物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)、酒店物業(yè)、綜合物業(yè)各占了 3%的比例。 參展樓盤(pán)物業(yè)類(lèi)型 從參展樓盤(pán)的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，普通住宅物業(yè)的比例最高，占到了72%的份額；其次是別墅和聯(lián)排別墅物業(yè)，占了 15%的比例；商鋪物業(yè)占了 4%；另外，綜合公園物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)各占了 3%的比例。 參展樓盤(pán)情況 在本次房交會(huì)的參展樓盤(pán)中，有 36%的樓盤(pán)項(xiàng)目是 2020 年中期前的樓盤(pán)，有 41%的樓盤(pán)項(xiàng)目是 2020 年中后期的樓盤(pán)，有 23%的樓盤(pán)項(xiàng)目為在房交會(huì)期間推形象、及概念的樓盤(pán)。而展出的樓盤(pán)項(xiàng)目有現(xiàn)房熱銷(xiāo)的，有在建開(kāi)發(fā)的，也有推出概念做形象的。 寫(xiě)字樓消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理則需求有代定飛機(jī)及車(chē)船票、全天侯保潔、保安、信息查尋、金融及商務(wù)等服務(wù)。 對(duì)于寫(xiě)字樓的