【正文】 有閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)構(gòu)化綜合布線、寬帶上網(wǎng)公共走廊內(nèi)裝有背景音樂康明斯400KW喜年中心24小時(shí)辦公美國麥克維爾中央空調(diào)在角部相對大面積辦公設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、在西側(cè)有集中衛(wèi)生間9部電梯、4部扶梯A座高區(qū)3部、低區(qū)兩部、消防梯1部、B座3部OTIS、電梯內(nèi)有液晶顯示屏非接觸式IC卡停車系統(tǒng)每戶預(yù)置100M寬頻光纖接口600KW羅湖商務(wù)中心小開間分體空調(diào)大開間中央空調(diào)中央空調(diào)使用時(shí)間固定麥克維爾中央空調(diào)小開間為室內(nèi)獨(dú)立衛(wèi)生間、大開間為集中式衛(wèi)生間高區(qū)4塔樓9部電梯高區(qū)3部中區(qū)4部消防2部原裝進(jìn)口三菱進(jìn)口1000KW康明斯柴油發(fā)動機(jī)組世界金融中心8：306：30頓漢布什地下送風(fēng)中央空調(diào)集中式衛(wèi)生間低區(qū) 高區(qū)48部電梯分高低區(qū)日本原廠三菱電梯，電梯內(nèi)帶有液晶顯示屏（播放電視、經(jīng)濟(jì)信息）大廈內(nèi)設(shè)置資料點(diǎn)8000個，語音點(diǎn)12000個，平均每3平方米一個數(shù)據(jù)點(diǎn)、每5平方米一個語音點(diǎn)；物業(yè)管理提供一卡通多功能管理及消費(fèi)系統(tǒng)密集式分布CAT5寬頻西那路與寬頻端子，極速寬頻覆蓋、衛(wèi)星設(shè)施、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等。其中選擇了中心區(qū)周邊的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查及分析。四、重點(diǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研 為了準(zhǔn)確的對本項(xiàng)目進(jìn)行定位，我們對項(xiàng)目周邊的在售、已售及已經(jīng)開發(fā)動工未來會形成競爭的項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并對影響銷售的主要因素進(jìn)行了分析、對比。 三、 目前深圳寫字樓市場狀況羅湖區(qū)項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元/平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）中信城市廣場950090嘉里中心1000095地王大廈13000100國貿(mào)大廈55（全包）帶裝修金豐城45發(fā)展銀行大廈100優(yōu)裝福田區(qū)項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元/平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）群星廣場800055嘉匯新城840055現(xiàn)代之窗750045賽格廣場880070聯(lián)合廣場450040國際文化大廈840060中電信息大廈850060國際商會大廈A座850065國際商會大廈B座870075特區(qū)報(bào)業(yè)大廈900080江蘇大廈840065西部辦公區(qū)項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元/平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）天安數(shù)碼時(shí)代大廈850070天安國際大廈500040創(chuàng)展中心860060蒼松大廈540050世貿(mào)廣場880065羅湖區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積（平方米）出租情況剩余建筑面積羅湖商務(wù)中心3993750%租出世界金融中心6486650%租出32433合計(jì)104803福田區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積（平方米）銷售情況剩余建筑面積中央商務(wù)大廈85%8065福建興業(yè)銀行4450865%時(shí)代金融中心7543070%22629合計(jì)西部辦公區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積（平方米）銷售情況剩余建筑面積喜年中心60000100%0財(cái)富廣場4032570%有色大廈2500065%16250英龍創(chuàng)展中心3500015%29750合計(jì)160325總體情況：在2002年深圳市推售的寫字樓項(xiàng)目 ：總建筑面積達(dá)到：，已經(jīng)消化建筑面積：；剩余建筑面積：（在2003年消化）( 按禮頓中心7月份發(fā)售考慮)福田中心區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積（m2）項(xiàng)目情況特美思大廈50000結(jié)構(gòu)即將封頂，預(yù)計(jì)下半年發(fā)售中國聯(lián)通大廈20000結(jié)構(gòu)即將封頂，預(yù)計(jì)下半年發(fā)售大中華交易廣場100000結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，裝飾工程，預(yù)計(jì)下半年發(fā)售國際商會中心130000施工到結(jié)構(gòu)16層，預(yù)計(jì)下半年開始宣傳攻勢合計(jì)300000西部辦公區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積（m2）項(xiàng)目情況銀座國際30000結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，內(nèi)部裝飾，開始內(nèi)部認(rèn)購期（售價(jià)8200元/平方米）合計(jì)30000結(jié)論：2003年推出的寫字樓總建筑面積達(dá)33萬平方米。 特點(diǎn)四：不同行業(yè)需求不一　　現(xiàn)在，深圳寫字樓開始注重不同行業(yè)的客戶需求，基本上將檔次形象列為首要因素，特別是投資貿(mào)易客戶和咨詢顧問客戶對檔次形象的要求遠(yuǎn)高于其他因素。從發(fā)展?fàn)顩r來看，無強(qiáng)制分隔的大開間寫字樓能從不同層面滿足不同發(fā)展階段的各類企業(yè)。 特點(diǎn)三：寫字樓花樣翻新 上個世紀(jì)90年代后期，由于新興行業(yè)及創(chuàng)業(yè)公司大量崛起，小面積分割的寫字樓暢銷一時(shí)，但分隔太小，難以控制檔次，不能成為高檔寫字樓市場主流。在深圳未來的發(fā)展中，現(xiàn)代金融業(yè)在福田有相當(dāng)大的成長空間，高新技術(shù)和物流行業(yè)在南山區(qū)面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇，而羅湖區(qū)雖然在金融、物流方面有較好的發(fā)展基礎(chǔ)，但后期發(fā)展勢頭受到一些因素限制。 為順應(yīng)中長期的發(fā)展需要，確立深圳在環(huán)珠江口新經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略地位，目前深圳市提出了“實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略重組，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，以金融貿(mào)易為軸，發(fā)展方針以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱”的深圳城市發(fā)展核心戰(zhàn)略。政府、金融機(jī)構(gòu)、大中小型企業(yè)等組織在這里找到了它們的發(fā)展平臺；外國資本、國有資本、民營資本在這里爭相輝映，成為他們資本投資市場的熱土；跨國集團(tuán)、三資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、私營企業(yè)都在這里找到了自己的發(fā)展空間。深圳寫字樓的多元化發(fā)展，是深圳經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展的結(jié)果，同時(shí)也是為了滿足多元化的市場需求。深圳的寫字樓由羅湖獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷到福田唱主角也是不可逆轉(zhuǎn)。根據(jù)我公司調(diào)查的結(jié)果表明福田區(qū)寫字樓能有如此出色的表現(xiàn)，原因不外乎以下幾點(diǎn)： 一是福田中心區(qū)的全面啟動。尺度、體量、造型親切宜人，以低層、具有亞熱帶地區(qū)特色的建、構(gòu)筑組織空間。既成為市民假日休閑的理想去處，同時(shí)成為游客了解地方文化風(fēng)俗、采購特色商品的旅游觀光景點(diǎn)。( 購物公園：社區(qū)購物公園旨在建成一個尺度親切、環(huán)境優(yōu)美的公共活動場所。( 中心商務(wù)區(qū)（CBD）：作為深圳市的中心商務(wù)區(qū)（CBD），中心區(qū)的建設(shè)將促進(jìn)深圳城市商務(wù)功能由主要服務(wù)于本市向“區(qū)域性”和“國際性”轉(zhuǎn)化，滿足二十一世紀(jì)區(qū)域及國際交流的功能要求，為深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域性乃至國際性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)提供優(yōu)良的城市活動空間?？偨ㄖ娣e750萬M2，規(guī)劃就業(yè)人口26萬人。 中心區(qū)市場背景( 中心區(qū)：位于深圳市特區(qū)內(nèi)的福田區(qū)，用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，市中心區(qū)總占地面積607公頃。但是，由于位于南山中心地帶，交通便利、配套完善，所以寫字樓的租售情況較好。但是，一些大公司開發(fā)的、以自用為主的寫字樓物業(yè)，如聯(lián)想大廈，具有較高的檔次。南山的科技園區(qū)，是深圳的產(chǎn)、學(xué)、研基地，集中了深圳大量實(shí)力雄厚的科技型實(shí)業(yè)公司和研究中心。 南山區(qū)是深圳市高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最好的一個區(qū)。蛇口工業(yè)區(qū)計(jì)劃在三年內(nèi)建成一個信息島。國家建設(shè)部公布的2001年科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃棗信息技術(shù)研究開發(fā)與示范項(xiàng)目中，蛇口工業(yè)區(qū)被列為信息智能化示范社區(qū)。 新建的跨海大橋預(yù)計(jì)2004年年底建成，2005年通車。 深圳南山區(qū)在發(fā)展初期基本以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)有蛇口工業(yè)區(qū)、南油工業(yè)區(qū)和西麗工業(yè)區(qū)等大型工業(yè)區(qū)，因此區(qū)內(nèi)寫字樓市場一直不甚發(fā)達(dá)。 175。國際商會大廈、江蘇大廈即是如此。在市政六大工程建設(shè)的帶動下，中心區(qū)已成為整個市場關(guān)注的熱點(diǎn)。 福田中心區(qū)，是深圳高起點(diǎn)規(guī)劃、最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€區(qū)域。 華強(qiáng)北一上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場、現(xiàn)代之窗、群星廣場、電子科技大廈等一批高素質(zhì)寫字樓。 福田區(qū) 在這場深圳寫字樓大戰(zhàn)當(dāng)中，市場熱點(diǎn)也開始從過去的羅湖往福田轉(zhuǎn)移，其它區(qū)域只有零星供應(yīng)。本區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)，隨近年整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，目前租售情況較好。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦公環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善的高檔商務(wù)辦公區(qū)。　　地王大廈是深圳上個世紀(jì)90年代建筑的代表，至今仍是深圳的標(biāo)志性建筑之一。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香港公司首選的辦公地。 羅湖區(qū) 羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過20年的發(fā)展，形成以國貿(mào)為中心和以地王為中心，輻射周邊地區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)。南山區(qū)因?yàn)榧辛松钲诘母呖萍计髽I(yè)，也有一定后勁。 根據(jù)專項(xiàng)調(diào)查顯示，深圳寫字樓大多分布于羅湖、福田兩區(qū)，羅湖集中了金融證券、投資貿(mào)易、顧問咨詢、高科技及船運(yùn)物流業(yè)等企業(yè)，主要以外資為主，其次為港澳臺資和中外合資企業(yè)，絕大部分客戶是租賃為主，購買的主要為銀行客戶。第三階段市場淡靜期 1997年，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)均受到嚴(yán)重影響，而中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過1995年和1996年的“軟著陸”，也進(jìn)入一個平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫字樓市場一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，同時(shí)更由于前期開發(fā)過熱，存量壓力大，迅速進(jìn)入一個淡靜期，房地產(chǎn)開發(fā)商對進(jìn)入寫字樓市場非常謹(jǐn)慎。第二階段迅速發(fā)展期（1993年—1996年） 1993年至1996年是深圳市的寫字樓開發(fā)的迅速發(fā)展期，為深圳市成立以來寫字樓出讓最多的一年。二、 深圳市寫字樓市場情況分析（1987年——2000年） 深圳市的寫字樓發(fā)展（1987年—2000年）可以劃分為三個階段：第一階段發(fā)展初期（1987年—1992年） 指20世紀(jì)的80年代末期至90年代初期，該階段深圳市開