【正文】 大多數(shù)大堂裝修采用高檔建材，如花崗巖、大理石墻、地面，藝術(shù)天花吊頂。裝修風格雖然豪華但不繁瑣，極具現(xiàn)代氣息。9. 會所會所一般設(shè)于平臺花園所在樓層，與平臺花園連為一體。會所內(nèi)設(shè)有健身房、泳池、康樂中心等。本次調(diào)查的部分樓盤未設(shè)會所。10. 商務(wù)中心、會議室大多數(shù)寫字樓都設(shè)有商務(wù)中心和會議室，部分商務(wù)中心設(shè)在底層大堂內(nèi)，提供傳真、復(fù)印、票務(wù)等服務(wù)。會議室多分大、中、小型三種，面積在100500 m178。之間。 11. 餐廳部分寫字樓設(shè)有員工專用餐廳，或在商業(yè)部分內(nèi)，或在會所內(nèi)。amp。 物業(yè)管理大多數(shù)由發(fā)展商屬下的物業(yè)管理公司進行管理，并由品牌物業(yè)管理公司擔任物管顧問，提供最基本的物管服務(wù)，包括保安、公共空間的清潔、公共設(shè)施的維修、管理、費用、公告等內(nèi)容?；緦崿F(xiàn)了物業(yè)管理自動化系統(tǒng)。amp。 營銷策略1. 宣傳手段一般通過報紙廣告、條幅、圍墻廣告，宣傳頁、開盤儀式、展覽會等方式進行宣傳，多數(shù)樓盤設(shè)售樓處，但都未提供樣板間。部分樓盤制作了較為精美的樓書、光盤等，宣傳效果較佳，如喜年中心通過多種廣告及公關(guān)活動，目前銷售率達到92%。2. 優(yōu)惠方式據(jù)調(diào)查，大部分樓盤在內(nèi)部認購期和預(yù)售期并無特別的優(yōu)惠。不同的付款方式有一定的折扣。amp。 中央商務(wù)大廈主打廣告語： CBD核心 聚變新經(jīng)濟推進層次注解陽光?CBD圓心 陽光商務(wù) 陽光CBD 聚變原動力_商務(wù)CBD聚變企業(yè)形象_成熟CBD聚變完善配套_精英CBD聚變?nèi)瞬帕鱛高效CBD超速抵達商務(wù)頂峰 聚變源心 陽光商務(wù)_陽光里的人性辦公空間_陽光品質(zhì)處處體現(xiàn)于細節(jié)之美 結(jié)構(gòu)CBD 陽光水世界靈動的生態(tài)園林_陽光會所_皇牌物管以人為本的陽光服務(wù)_5A智能聚變高效商務(wù)空間促銷活動2002年9月17日，中央商務(wù)大廈聘請全國知名經(jīng)濟學家在特報二樓大會堂作關(guān)于城市經(jīng)濟方面的論壇。在售樓處現(xiàn)場領(lǐng)取入場券。上臺作講演有茅于軾、金碚、郭萬達三位先生?；顒釉u價：不過從會場的情況判斷，以商業(yè)炒作的目光來看還是很成功的，特報二樓大會堂已經(jīng)坐了7080%的聽講者。售樓處外立面amp。 喜年中心主打廣告語：喜悅、時控、發(fā)展本無界限、連接成功的樞紐推進層次喜悅、生命本無界限_享受現(xiàn)代生活的樞紐_私密與開放本無界限_探索本無界限_時間、商務(wù)的生命線_永不間斷的商務(wù)服務(wù)空間_使商務(wù)辦公真正實現(xiàn)永不間斷開盤活動開盤當日的活動：喜年中心于2002年5月10日開盤，央視名嘴王小丫現(xiàn)場主持“喜年商務(wù)嘉年華” 252。 喜年開盤日即喜年封頂日 252。 喜年開盤前即成交50％以上，知名遠洋運輸企業(yè)、深燃氣集團等名企赫然在目 252。 王小丫主持喜年《開心詞典》———“喜年業(yè)主盛大抽獎活動”提出的跳板理論、跳板支撐點有幾個：一是喜年中心所處的特殊地理區(qū)位，表現(xiàn)為基礎(chǔ)設(shè)施的環(huán)境配套，地鐵的聯(lián)通與站址選擇，令國際空港近在咫尺，東西遙望蛇口港與鹽田港，形成立體化交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地鐵穿城而過，將概念化為現(xiàn)實；二是產(chǎn)業(yè)和商務(wù)高地的獨特位置，這一帶是深圳硅谷和中心商務(wù)區(qū)、皇崗口岸的接駁點，這里是相關(guān)產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、信息、人才、資金、產(chǎn)品的交匯地帶，具有最優(yōu)的經(jīng)濟配套環(huán)境；三是品牌效應(yīng)和借勢效應(yīng)。一方面是大的跨國企業(yè)如知名遠洋運輸企業(yè)的相關(guān)鏈接帶動效應(yīng)，另一方面發(fā)展商花樣年投資這一藝術(shù)地產(chǎn)和國際化特色的雙重驅(qū)動；四是項目本身擁有諸多高素質(zhì)的配置，例如喜年的寫字樓自有的商務(wù)配置和社區(qū)商務(wù)配套、喜年的情景式辦公、喜年的空中竹園、喜年的信息網(wǎng)絡(luò)平臺、喜年的服務(wù)計劃以及喜年的創(chuàng)業(yè)計劃等等。在按揭方面的特點：置業(yè)者在喜年中心交付一成首期款即可簽約買樓，另二成資金于年內(nèi)付清，該二成資金可供置業(yè)者在年內(nèi)自由周轉(zhuǎn)。以60平方米的獨立空間為例：置業(yè)者首付一成四萬元即可買樓，另二成八萬元在年底前付清即可，相當于發(fā)展商為置業(yè)者在當年內(nèi)提供了八萬元的無息借款流動資金支持，幫助中小企業(yè)解除發(fā)展中的資金周轉(zhuǎn)障礙，全力為他們提供創(chuàng)業(yè)支持。現(xiàn)場活動照片amp。 特點一：樓書、LOGO、宣傳彩頁、售樓處的布置都是圍繞CBD 這一概念，無其他宣傳概念；amp。 特點二：在宣傳推廣中，大多圍繞CBD本身的地域特點和寫字樓本體的硬件設(shè)施。例如：電梯、空調(diào)、建筑設(shè)計的概念等等；amp。 特點三：銷售周期大多在810個月左右，雖然，例如喜年中心、中央商務(wù)等在銷售期間有一定的促銷活動，但是大量銷售時間都采用非常常規(guī)的銷售手法。即按部就班的銷售。amp。 特點四：在宣傳中都在談CBD的概念和地理位置，而沒有詳細論述CBD的經(jīng)濟概念。應(yīng)對措施：175。 我們在推廣中要采取常規(guī)方式+獨有的推廣方式常規(guī)方式：宣傳CBD的地理論、禮頓中心本身的樓體建筑特點、硬件設(shè)施（空調(diào)、電梯）、物業(yè)管理公司的特點；特殊方式：禮頓中心的宣傳推廣要跳出樓體本身的推廣，避免就事論事，就樓體本身來談樓梯；而應(yīng)該重點宣傳我們的經(jīng)濟觀點、我們的價值體系，使目標客戶覺得購買我們的寫字樓既具有良好的使用功能，又具有良好的保值、升值、投資功能。五、 深圳寫字樓使用客戶分析調(diào)查目標：深圳市辦公氛圍成熟的區(qū)域、深圳中心區(qū)（即CBD區(qū)）的寫字樓使用客戶和裙樓商業(yè)的布置。羅湖區(qū)：嘉里中心、地王大廈、深圳發(fā)展銀行福田區(qū)：中信城市廣場福田中心區(qū)：江蘇大廈、投資大廈175。 嘉里中心 商業(yè)布置：項目北側(cè)為恒生銀行、南側(cè)中國工商銀行。分布的商業(yè)有嘉啡賓咖啡、ELEVE 24小時便利電、佳信德商務(wù)中心客戶分布：分布的客戶以貿(mào)易、船務(wù)、投資、實業(yè)公司、國外公司駐深圳辦事處。除一家廣告公司外，極少有咨詢服務(wù)類公司。國外公司代表處類別：美國、德國、荷蘭嘉里中心 24小時便利店175。 地王大廈商業(yè)分布：地王地下一層、地上五層都為商業(yè)分布。地下一層：麥當勞、肯德基、屈臣士、中航健身會和休閑服裝專賣店；地上15層為品牌服裝、化裝品、時尚用品、眼鏡專賣店、星期五西餐廳。但商業(yè)氛圍只在12層比較明顯，超過3層就沒有什么氛圍；項目東側(cè)為渣打銀行、農(nóng)業(yè)銀行；項目西側(cè)為中國工商銀行客戶分布：駐深圳辦事處（例如美國友邦保險、日本船務(wù)、韓國三星等等），咨詢服務(wù)類（律師事務(wù)所、咨詢公司），貿(mào)易、實業(yè)公司。175。 深圳發(fā)展大廈商業(yè)分布：東側(cè)有24小時便利店、南側(cè)為深圳發(fā)展銀行客戶分布：大型公司駐深圳代表處、投資類、地產(chǎn)類、貿(mào)易類知名企業(yè)：荷蘭喜力啤酒、和記黃埔地產(chǎn)、聯(lián)合證券175。 中信城市廣場 中信城市廣場現(xiàn)在的使用客戶非常集中。全部為金融類 29層為中信集團自用，包括中信實業(yè)和中信證券； 1215層為國家發(fā)展銀行深圳分行 1922層為中國證券登記結(jié)算中心 17層為中洲集團 其余層空置。 175。 江蘇大廈江蘇大廈分A、B兩座。A有高區(qū)1753F，低區(qū)615F；B座為公寓樓，但大多是作為公司在使用。A座首層為深圳發(fā)展銀行。A座1753F： A座615F： 實業(yè)貿(mào)易、投資地產(chǎn)類、證券類、咨詢服務(wù)類 貿(mào)易實業(yè)類、咨詢服務(wù)類、建筑設(shè)計類、國有機構(gòu)、其他類別B座615F。B座行業(yè)分布比較雜：日本、香港公司辦事處、貿(mào)易、電子科技、實業(yè)、投資、建筑、裝飾、機電設(shè)備、軟件開發(fā)。175。 投資大廈商業(yè)分布：首層有珍鍋料理、美發(fā)店、富豪汽車展示廳、水果、小食品店?？蛻舴植迹和顿Y類、證券類、實業(yè)類、其他結(jié)論分析：amp。 比較成熟的寫字樓在首層都有銀行機構(gòu)的分布amp。 由羅湖區(qū)_福田區(qū)_福田中心區(qū)可以清晰的分析出，羅湖區(qū)目前仍然是國外大型公司、香港公司駐深圳辦事機構(gòu)的的首選。并且大多分布在知名的寫字樓，如地王、嘉里；而越向福田區(qū)轉(zhuǎn)移，深圳市企業(yè)分布的越來越多amp。 福田區(qū)及中心區(qū)的客戶分布首要為實業(yè)貿(mào)易公司、其次為投資地產(chǎn)類，再其次為咨詢服務(wù)類。而實業(yè)貿(mào)易行業(yè)類型較多，如機械、船務(wù)、紡織、醫(yī)藥、器械。而咨詢服務(wù)類多以律師事務(wù)所、咨詢代理公司、廣告公司、裝飾公司為主amp。 雖然在公司分布以實業(yè)貿(mào)易、投資地產(chǎn)、咨詢服務(wù)類為主，但是這類公司大多不會使用整層的面積，多為24個使用單位的組合。amp。 整層使用的客戶為：證券公司、基金管理公司、保險公司，少量政府機構(gòu)。amp。 在深圳市的寫字樓中沒有出現(xiàn)大量國有事業(yè)機構(gòu)整層使用的情況。n 喜年中心銷售周期：喜年中心于2002年5月10日開盤，銷售期為8個月。在前6個月中銷售量面積達到70%。與2003年3月30日和31日辦理入伙。提出的理論：提出的跳板經(jīng)濟理論。按揭方式：三成首期，但購買寫字樓時，客戶只需要付一成，開發(fā)商在一年內(nèi)提供二成免息貸款宣傳手法：相對新穎，與經(jīng)濟理論有連接。在購買客戶中有如下特點：n 自用客戶為90%，投資客戶為10%；n 寫字樓高層和低層比較好賣，投資客大多購買低層位置；n 仍然以貿(mào)易公司為目前寫字樓的購買主體；n 面積需求空間在300—500平方米和200—300平方米居多。