【正文】 的甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格可望得到微步上揚(yáng)，重現(xiàn)活力的空間。小結(jié)：從以上分析可知，在政府大力催谷之下，深圳商業(yè)辦公中心于未來(lái)510年內(nèi)由羅湖區(qū)易主至中心區(qū)已成為不容置疑的事實(shí)，投資者將會(huì)更熱衷于此區(qū)域內(nèi)投資寫字樓物業(yè)市場(chǎng)。而羅湖區(qū)及福田舊區(qū)由于交通配套和硬件配套落后于新區(qū)，以至將更難吸引到買家，故此兩個(gè)區(qū)域的新寫字樓供應(yīng)量將會(huì)繼續(xù)下滑，逐漸勢(shì)微。深圳市寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)的興衰與經(jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，仔細(xì)分析國(guó)內(nèi)外和深圳市的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，可以預(yù)見深圳市的寫字樓市場(chǎng)將長(zhǎng)期趨旺的趨勢(shì)。首先中國(guó)國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)穩(wěn)定，近二十年來(lái)，政府一直將發(fā)展經(jīng)濟(jì)放在工作的第一位，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持7%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。與中國(guó)穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境相比，國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不太理想，世界經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇難以在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)。中國(guó)作為目前全球政治最穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具前景的地區(qū)，無(wú)疑將成為世界經(jīng)濟(jì)最搶眼的亮點(diǎn)。其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)溶入全球經(jīng)濟(jì)的速度加快。中國(guó)成功獲得2008年的奧運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)、中國(guó)將正式加入世界貿(mào)易組織，還有中國(guó)政府近日宣布在五年內(nèi)對(duì)外資銀行實(shí)行國(guó)民待遇等等，眾多的利好顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步國(guó)際化，市場(chǎng)規(guī)則將與國(guó)際市場(chǎng)接軌，中國(guó)對(duì)外資的吸引力也逐步增強(qiáng)，更多的外資將進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。深圳市作為中國(guó)對(duì)外開放的一個(gè)窗口，是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育最完善的城市，是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的重要一極。隨著深圳的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、深港粵經(jīng)濟(jì)一體化以及深圳眾多中小企業(yè)的不斷成長(zhǎng)，加上深圳吸引外資的能力的不斷加強(qiáng),深圳寫字樓市場(chǎng)也相應(yīng)會(huì)水漲船高。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，至2003年10月止，羅湖區(qū)的寫字樓占用率一般在60%，距占用率75%的合理水平仍有一定差距，空置面積對(duì)未來(lái)租售仍形成較大壓力。而寫字樓開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域CBD中心區(qū)和車公廟片區(qū)，在未來(lái)的兩年內(nèi)預(yù)計(jì)將新增100多萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，新增供應(yīng)量之大，供應(yīng)如此密集，這對(duì)于目前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的深圳而言，必將使得本已供過于求的寫字樓市場(chǎng)更加嚴(yán)峻，寫字樓市場(chǎng)將面臨一場(chǎng)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，在這場(chǎng)寫字樓供求重新洗牌的競(jìng)爭(zhēng)中，樹立特色，搶占先機(jī)無(wú)疑非常的重要。中心區(qū)和車公廟片區(qū)是深圳市目前寫字樓開發(fā)量最大的兩個(gè)片區(qū)，目前深圳市在建和在售的寫字樓集中于這兩個(gè)片區(qū)，隨著中心區(qū)的六大工程建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，中心區(qū)的和各大寫字樓工程也將于明后兩年相繼開工，車公廟的一些停建的寫字樓項(xiàng)目也陸續(xù)重新開工，并將于一至兩年內(nèi)推出，與其他片區(qū)相比較，此兩個(gè)片區(qū)在未來(lái)兩年的供應(yīng)量、開發(fā)量和需求量方面均有高于其他片區(qū)。同時(shí)，這兩個(gè)區(qū)域基本上屬于全新的寫字樓商務(wù)區(qū)，都是新開發(fā)的寫字樓，項(xiàng)目的素質(zhì)以及市政規(guī)劃明顯優(yōu)于其他區(qū)域，對(duì)客戶的吸引力也十分強(qiáng)大，隨著這些項(xiàng)目逐步推向市場(chǎng)，深圳寫字樓客戶從原有的商務(wù)辦公區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)也將更加明顯。在過去幾年，深圳市積極改善基建設(shè)施，令交通網(wǎng)絡(luò)日趨完善，加上市區(qū)之地理環(huán)境逐步改變，出現(xiàn)了多個(gè)以迎合各類型的商務(wù)活動(dòng)區(qū)，如羅湖區(qū)的國(guó)貿(mào)大廈周圍、蔡屋圍周圍、華強(qiáng)片區(qū)、福田中心區(qū)和車公廟片區(qū)以及南山等一些片區(qū)，并形成與各片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)相吻合的寫字樓組團(tuán)。從目前情況來(lái)看，羅湖區(qū)的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展已具規(guī)模，羅湖區(qū)無(wú)疑是深圳重要的寫字樓商務(wù)組團(tuán)，但由于交通擁擠、缺少更多可供開發(fā)的資源以及整體規(guī)劃落后的影響，羅湖區(qū)寫字樓的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)受到了嚴(yán)重的制約。而位于福田區(qū)的深圳中央商務(wù)區(qū)（CBD），不僅被政府強(qiáng)勢(shì)定位為未來(lái)深圳的貿(mào)易、金融中心，而且良好的區(qū)域規(guī)劃與優(yōu)越環(huán)境資源，以及交通的便捷都給該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)提供了無(wú)限的升值空間。，羅湖區(qū)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)至2004年，深圳市的地鐵一期工程將完工，而深圳市的城市交通，將進(jìn)一步完善，據(jù)深圳市交通規(guī)劃，至2010年，深圳市內(nèi)出行時(shí)間將控制在25分鐘內(nèi)，可以說深圳特區(qū)內(nèi)的交通條件有可能均質(zhì)化。羅湖區(qū)的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展本已具規(guī)模，加之羅湖區(qū)的商務(wù)功能進(jìn)一步加強(qiáng)，令發(fā)展商及投資者對(duì)該區(qū)寫字樓的未來(lái)租售形勢(shì)看好。以國(guó)貿(mào)大廈為代表團(tuán)的國(guó)貿(mào)片區(qū)，有眾多質(zhì)量、服務(wù)水平優(yōu)良的寫字樓，但受交通條件的限制，目前經(jīng)營(yíng)情況不佳，伴隨城市交通的改善，該部分寫字樓有可能重現(xiàn)活力，并可能形成深圳商務(wù)辦公區(qū)的另外一極，與中心區(qū)相抗衡，最終甚至形成兩個(gè)CBD商務(wù)區(qū)。深圳是一個(gè)年齡結(jié)構(gòu)年輕化的城市，創(chuàng)業(yè)是深圳市一種非常普遍的現(xiàn)象，每年市場(chǎng)上均會(huì)出現(xiàn)許多的新企業(yè)，高科技IT企業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，各類創(chuàng)業(yè)型IT企業(yè)、服務(wù)公司、廣告公司、咨詢公司和會(huì)計(jì)師、律師事務(wù)所等，它們對(duì)寫字樓面積均要求不大，但對(duì)寫字樓的形象要求較高，外觀形象突出，智能化高，寫字樓層高較高，可自由組合，24小時(shí)辦公，空調(diào)獨(dú)立收費(fèi)，室內(nèi)附設(shè)浴室等功能設(shè)施要求靈活。一些小型成熟行業(yè)的小公司對(duì)小開間的寫字樓需求也較大。這種客戶需求從從早期的創(chuàng)展中心、國(guó)際文化大廈到近期的都市e站、國(guó)際商會(huì)大廈、喜年中心、天安數(shù)碼時(shí)代和財(cái)富廣場(chǎng)等都得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。 有輿論將2003年定位為“寫字樓年”，原因除了2003年將有多個(gè)寫字樓面世，2002年推出的寫字樓取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)外，更重要的是深圳的寫字樓開發(fā)品質(zhì)得到了全面的提升，新推出的項(xiàng)目，從建筑產(chǎn)品看，都有著十分明確的客戶定位，為客戶量身打造寫字樓的產(chǎn)品細(xì)節(jié)；從技術(shù)含量來(lái)看，智能化、信息化成為常用的宣傳推廣方式；從形象與氣氛來(lái)看，著重營(yíng)造樓宇檔次與辦公環(huán)境，并著力突出生態(tài)環(huán)保與人性化；從營(yíng)銷手法上來(lái)看，各個(gè)項(xiàng)目更是不斷推陳出新，著實(shí)火了深圳的各項(xiàng)推廣媒體，推廣方式也十分豐富?？梢哉f，一場(chǎng)寫字樓開發(fā)的全面創(chuàng)新已經(jīng)開始。對(duì)項(xiàng)目的啟示：深圳寫字樓市場(chǎng)依然嚴(yán)峻，但面對(duì)市場(chǎng)上大量充斥的低級(jí)寫字樓，寫字樓品質(zhì)的升級(jí)以及中心區(qū)的強(qiáng)勢(shì)定位，又給中心區(qū)的寫字樓項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)無(wú)限的想象力和市場(chǎng)空間，在產(chǎn)品、營(yíng)銷上尋求突破點(diǎn)，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。第三部分 中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析深圳市中心區(qū)地處福田區(qū)，位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理中心，本文所指的中心區(qū)是東起彩田路，西至新洲路，紅荔西路以南，濱河大道以北圍成的區(qū)域。,深南大道有東向西穿越其間，將中心區(qū)分為南、北兩片；其中。規(guī)劃區(qū)內(nèi)總建筑面積740萬(wàn)平方米。自1986年的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總體規(guī)劃》首次提出一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的城市中心區(qū)，歷經(jīng)多年嚴(yán)格的規(guī)劃管理控制，1998年，六大市政工程相繼動(dòng)工，中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)全面啟動(dòng)。中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，是深圳實(shí)現(xiàn)“建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市及花園式園林城市”戰(zhàn)略目標(biāo)的重要空間基礎(chǔ)。根據(jù)規(guī)劃，將中心區(qū)定位成為適應(yīng)21世紀(jì)深圳與國(guó)際交流功能要求的中心商務(wù)區(qū)，為深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域性乃至國(guó)際性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)提供優(yōu)良的城市活動(dòng)空間。中心區(qū)的行政功能將為高效的行政管理及公眾參與活動(dòng)提供良好的環(huán)境，繼續(xù)保持深圳市政府在辦事程序化、制度化及法制化等行政管理方面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。中心區(qū)的文化中心功能將為深圳市民、國(guó)際商務(wù)活動(dòng)及游客提供適宜的文化活動(dòng)空間，進(jìn)一步營(yíng)造具有國(guó)際認(rèn)同感的多元城市文化氛圍，為將深圳建設(shè)成現(xiàn)代文化名城創(chuàng)造條件。 福田中心區(qū)是深圳實(shí)現(xiàn)國(guó)際化的首個(gè)“試點(diǎn)”，其整個(gè)片區(qū)規(guī)劃理念采用仿7080年代美國(guó)曼哈頓商務(wù)鼎盛時(shí)代的建筑風(fēng)格，而且在整個(gè)片區(qū)的功能分區(qū)上、地塊之間的劃分、建筑容積率的確定等方面都沿用了美國(guó)城市規(guī)劃的設(shè)計(jì)特點(diǎn)和風(fēng)格。中心區(qū)作為誠(chéng)實(shí)的功能核心，他是城市經(jīng)濟(jì)、科技、文化高度密集地，未來(lái)深圳的金融、貿(mào)易、信息、管理以及服務(wù)業(yè)都將集中在中心區(qū)約60萬(wàn)平方米的用地上，這里將是深圳城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)力的靈魂和城市繁華景觀的標(biāo)志。中心區(qū)北區(qū)是行政文化中心，包括市民中心、圖書館、少年宮、音樂廳和電視中心等行政文化設(shè)施。南區(qū)是城市商務(wù)中心（CBD），集中在中央綠化帶的兩側(cè)，分成基本對(duì)稱的兩片，周邊為居住配套，社區(qū)購(gòu)物公園位于二者之間，作為功能和空間上的過渡。作為深圳市未來(lái)的中心區(qū)，就整體規(guī)劃而言，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施非常完善，學(xué)校、大型購(gòu)物中心、活動(dòng)中心等一應(yīng)俱全。中心區(qū)交通便利，是深圳市未來(lái)的交通樞紐地帶。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線和水晶島總站使中心區(qū)的交通更加完善，是深圳邁向國(guó)際化城市的重要標(biāo)志。北區(qū)具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，文化氣息濃厚，社區(qū)營(yíng)造的生活氣氛較為悠閑、舒適，周邊區(qū)域配套在環(huán)境配套、社區(qū)發(fā)展等方面比南區(qū)更加成熟。 北片區(qū)為行政文化中心，周邊為居住配套。已建寫字樓項(xiàng)目有中銀大廈、江蘇大廈，已建住宅有中銀花園、深業(yè)花園，在建項(xiàng)目住宅有黃埔雅苑，在建及建成的市政項(xiàng)目有市民中心廣場(chǎng)、少年宮、電視中心、中國(guó)國(guó)際高新技術(shù)成果交易會(huì)、第二工人文化宮，地鐵水晶島站，將來(lái)生活配套設(shè)施一流。南區(qū)商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，地鐵4號(hào)線交匯于此，未來(lái)人流量較北區(qū)更大，出入更頻繁。但目前周邊區(qū)域發(fā)展（如崗廈、皇崗村屋區(qū)域）較為落后，會(huì)展中心等剛進(jìn)入基礎(chǔ)工程，社會(huì)環(huán)境相對(duì)北區(qū)落后。南片區(qū)為城市商務(wù)中心區(qū)（CBD），主要為城市提供高檔商業(yè)商務(wù)辦公旅館物業(yè)，已建成的項(xiàng)目有中銀大廈、中海大廈、投資大廈、國(guó)際商會(huì)大廈（A、B座）、購(gòu)物公園、郵電樞紐大廈、福建興業(yè)銀行和中央商務(wù)大廈，在售項(xiàng)目有卓越大廈、國(guó)際商會(huì)中心、時(shí)代金融中心等，在建項(xiàng)目有大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)、特美思廣場(chǎng)、會(huì)展中心、免稅大廈、聯(lián)通大廈、九州創(chuàng)展大廈、航天大廈、安聯(lián)大廈和新世界中心等，準(zhǔn)備開工項(xiàng)目有多個(gè)，未來(lái)寫字樓供應(yīng)量大。中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積750萬(wàn)平方米，其中南片區(qū)520萬(wàn)平方米，北片區(qū)230萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口26萬(wàn)人?！? 北區(qū)用地指標(biāo)規(guī)劃用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比（％）建設(shè)面積（平方米）商業(yè)、商務(wù)辦公行政辦公文化娛樂醫(yī)療衛(wèi)生教育科研略居住及配套綠化及廣場(chǎng)略道路略其他略總計(jì)1001084700★ 南區(qū)用地指標(biāo)規(guī)劃用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比（％）建設(shè)面積（平方米）商業(yè)、辦公商務(wù)辦公旅館商業(yè)、旅館、辦公社區(qū)公園5028行政辦公教育科研居住及配套發(fā)展備用地4199811綠化及廣場(chǎng)道路略崗廈綜合改造區(qū)略其他略總計(jì)100其中南區(qū)：商業(yè)居住用地約11381㎡，建筑面積約56906㎡； 商業(yè)＋辦公＋居住用地約80569㎡，建筑面積約11510㎡； 商業(yè)＋旅館用地約3723㎡，建筑面積約26064㎡； 商業(yè)＋旅館＋辦公用地約5734㎡，建筑面積約34402㎡。★ 南、北區(qū)比較項(xiàng) 目北 區(qū)南 區(qū)建筑規(guī)模及容積率，約106萬(wàn)㎡,約68萬(wàn)㎡,周邊氛圍比較文化藝術(shù)、市民共享廣場(chǎng)、行政辦公、休閑商業(yè)金融氣息，繁華而繁忙的都市氛圍、信息交流周邊環(huán)境比較北面為蓮花山公園，東面為蓮花村住宅區(qū)，西面為景田新住宅區(qū)。南面為石廈新舊住區(qū)，西面為新洲村舊區(qū)，東面為崗廈改造區(qū)地鐵交通比較地鐵４號(hào)線經(jīng)過，目前開到水晶島站地鐵１、４號(hào)線交匯，益田站、金田站、彩田站目前片區(qū)道路系統(tǒng)基本完工，土地已經(jīng)平整。中心區(qū)內(nèi)大型項(xiàng)目有：市民中心、圖書館、少年宮、音樂廳、水晶島、高交會(huì)館、電視中心等。市民中心、電視中心即將投入使用，會(huì)展中心、少年宮、圖書館、音樂廳等工程正在如火如荼的建設(shè)中，新華書店、泰華購(gòu)物公園等也將于近期動(dòng)工。（交通、教育、文化、醫(yī)療等）作為深圳市未來(lái)的中心區(qū)，受建筑工程進(jìn)度所限雖然目前各項(xiàng)配套尚未落實(shí)，就整體規(guī)劃而言，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施將非常完善，學(xué)校、大型購(gòu)物中心、活動(dòng)中心等一應(yīng)俱全。規(guī)劃配套設(shè)施一覽表序號(hào)類 別項(xiàng) 目規(guī)劃數(shù)量北區(qū)南區(qū)1教育幼托54小學(xué)21中學(xué)112醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院10社區(qū)健康服務(wù)中心543文娛體育文化活動(dòng)站42老年人活動(dòng)站23體育活動(dòng)場(chǎng)地644行政管理居委會(huì)97社區(qū)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)205郵電郵電支局11郵電所236商業(yè)綜合市場(chǎng)237環(huán)境衛(wèi)生公共廁所64垃圾收集站458道路交通社會(huì)公共停車場(chǎng)所34公交樞紐站219電力變電站3310電信電話機(jī)樓11公交配套設(shè)施情況：中心區(qū)對(duì)外交通十分通暢，內(nèi)部交通也設(shè)置合理，為未來(lái)深圳市交通樞紐地帶。城市主干路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、福中路、金田路、益田路。深圳地鐵規(guī)劃由1號(hào)線的崗廈、金田、益田站和4號(hào)線的金田、文化中心區(qū)站組成，金田站為換乘站。其中，金田站位于福華路大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)的南面，益田站位于福華路郵電樞紐大廈的南面，將于2004年建成通車。：中心區(qū)在1990年實(shí)施“七通一平”的開發(fā)，至98年道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)獾仁姓ㄔO(shè)基本完成，總計(jì)投入15億元。從土地的供給上看，，98年至今共出讓土地445750平方米。包括已建住宅及寫字樓物業(yè)，截止到2002年中，中心區(qū)總建設(shè)規(guī)模已達(dá)100萬(wàn)平方米，占商品房規(guī)劃建筑規(guī)模627萬(wàn)平方米的16%，尚有84%的商品房將陸續(xù)推出。中心區(qū)所處的地位決定了其每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)都會(huì)為業(yè)界所矚目，其推出的速度將隨深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖而不斷加快。 中心區(qū)是未來(lái)深圳市中心，隨著原有深圳城市中心從羅湖向福田的西遷，在政府規(guī)劃中，福田中心區(qū)是未來(lái)深圳市金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的中心商務(wù)區(qū)，也是未來(lái)珠江三角洲的中心商務(wù)區(qū)，富有超前城市規(guī)劃眼光，潛力十足。隨著市政府對(duì)中心區(qū)各方面投入的加大，六大市政工程的相繼竣工，入世的