【正文】 景：項(xiàng)目由四川多元德泰投資集團(tuán)有限公司開發(fā)，該公司以資本運(yùn)作為核心，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設(shè)計(jì)、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團(tuán)化企業(yè)。建筑面積：66667㎡ 容積率： 綠化率：20％ 總樓層數(shù)：4層停車位：600多個(gè)（其中地上400多個(gè)，地下100多個(gè)）內(nèi)部資料注意保密物管費(fèi)：㎡/月 租售方式：租售均可 租售面積：3001000㎡ 售價(jià)：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 銷售情況：40％項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)優(yōu)惠政策（五）藍(lán)光空港總部基地項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都城南臨空國(guó)際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域核心。開發(fā)商背景：項(xiàng)目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司為四川藍(lán)光集團(tuán)全資子公司。四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和服務(wù)為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國(guó)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。租售形式：租售均可 售價(jià)：7500元/㎡ 租價(jià)：60100元/㎡/月 物管費(fèi)：內(nèi)部資料注意保密銷售情況：90％項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：享受雙流縣相關(guān)扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第35年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼三、工業(yè)總部基地優(yōu)勢(shì)分析（一）政策優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢(shì)就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍(lán)光空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第35年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬(wàn)50萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤?，凡在成華區(qū)注冊(cè)新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實(shí)得部分財(cái)政扶持政策。（二）交通優(yōu)勢(shì)?？v觀成都市的甲級(jí)寫字樓開發(fā)趨勢(shì)逐步向三環(huán)路外移，cbd區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達(dá)的地方聚集，并以總部經(jīng)濟(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)要求，搶占當(dāng)代總部經(jīng)濟(jì)帶來的新商機(jī)。（三）環(huán)境優(yōu)勢(shì)。包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光空港總內(nèi)部資料注意保密部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號(hào)、龍?zhí)犊偛啃鲁?、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨(dú)幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。（四）價(jià)格優(yōu)勢(shì)。無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉?shí)驗(yàn)區(qū)，都有物美價(jià)廉的寫字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價(jià)格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對(duì)比而言，這個(gè)價(jià)格只相當(dāng)于甲級(jí)寫字樓的1/3。另外，城市中甲級(jí)寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)也相當(dāng)高，一般都是15元18元/㎡/月，一個(gè)200㎡的寫字間，如果空臵，一個(gè)月物管費(fèi)就得交接近4000元。四、工業(yè)總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(一)成都總部基地市場(chǎng)概況隨著成都市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺(tái)，總部基地在成都開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，直接導(dǎo)致成都總部基地?zé)岢笨焖偕郎?，?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)已有20多個(gè)大大小小的總部基地。就純粹“總部基地”概念項(xiàng)目和項(xiàng)目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場(chǎng)至今已形成“3+x”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙內(nèi)部資料注意保密流西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€(gè)大型的總部基地項(xiàng)目；“x”指的是其他中小型總部基地項(xiàng)目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項(xiàng)目。由于政府和開發(fā)商對(duì)總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個(gè)片區(qū)的總部基地項(xiàng)目也都有條不紊地推進(jìn)。在2008年10月17日召開的第四屆中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟(jì)第八位的好成績(jī)，這更將刺激成都總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。隨著成都總部基地項(xiàng)目的增多，而且這些項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也大同小異，這將導(dǎo)致成都總部基地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。（二）成都總部基地市場(chǎng)特征根據(jù)前面對(duì)總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。成都的總部基地項(xiàng)目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)內(nèi)部資料注意保密勢(shì)，提升區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國(guó)際國(guó)內(nèi)軟件企業(yè)的認(rèn)可。成都總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對(duì)園區(qū)招商政策的支持及對(duì)項(xiàng)目的參與力度，對(duì)項(xiàng)目的成功開發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項(xiàng)目的開發(fā)。（三）成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局成都總部基地市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“3+x”的競(jìng)爭(zhēng)格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕仨?xiàng)目憑借規(guī)模、政策等優(yōu)勢(shì)，處于領(lǐng)先地位，基本代表了成都總部基地市場(chǎng)的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項(xiàng)目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，也都占有自己的一席之地。內(nèi)部資料注意保密（四）成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段由于成都總部基地項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國(guó)外的總部基地項(xiàng)目及北京abp等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項(xiàng)目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項(xiàng)目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競(jìng)爭(zhēng)手段并不見得新鮮。結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位，同時(shí)結(jié)合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。五、成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)（一）成都總部基地市場(chǎng)供給與需求由于總部基地集眾多優(yōu)勢(shì)于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項(xiàng)目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項(xiàng)目之間、總部基地與寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市場(chǎng)呈現(xiàn)的各類總內(nèi)部資料注意保密部辦公物業(yè)面積在200～300萬(wàn)平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢(shì)。2008年上半年，9月兩個(gè)月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項(xiàng)目將在未來12年內(nèi)推向市場(chǎng)，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。2007年9月，成都工業(yè)用地開始實(shí)行“招拍掛”，年內(nèi)共成交20宗工業(yè)用地，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預(yù)測(cè)，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)5～10年，這還未包括潛在市場(chǎng)供應(yīng)?？偛哭k公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導(dǎo)致這類物業(yè)的明顯過剩，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將不可避免，總部基地項(xiàng)目的開發(fā)更應(yīng)該注重策略致勝。（二）成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)隨著“總部經(jīng)濟(jì)”概念的流行及成都各總部基地項(xiàng)目的建設(shè)，大型總部基地間的競(jìng)爭(zhēng)將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。根據(jù)成都市對(duì)工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，我們預(yù)測(cè)，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基內(nèi)部資料注意保密地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。總部辦公的概念日益被市場(chǎng)接受，總部基地項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)更加合理，更加適應(yīng)城市、社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設(shè)備）、節(jié)能環(huán)保四個(gè)方面。二〇一〇年一月十九日