【正文】 景：項目由四川多元德泰投資集團有限公司開發(fā)，該公司以資本運作為核心，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設計、園林和工程管理等相關產(chǎn)業(yè)為一體的集團化企業(yè)。建筑面積：66667㎡ 容積率： 綠化率：20％ 總樓層數(shù)：4層停車位：600多個（其中地上400多個，地下100多個）內部資料注意保密物管費：㎡/月 租售方式：租售均可 租售面積：3001000㎡ 售價：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 銷售情況：40％項目優(yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟試驗區(qū)優(yōu)惠政策（五）藍光空港總部基地項目位臵：該項目位于成都城南臨空國際商務經(jīng)濟圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點規(guī)劃區(qū)域核心。開發(fā)商背景：項目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設，該公司為四川藍光集團全資子公司。四川藍光實業(yè)集團有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和服務為主導，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國的產(chǎn)業(yè)集團。租售形式：租售均可 售價：7500元/㎡ 租價：60100元/㎡/月 物管費：內部資料注意保密銷售情況：90％項目優(yōu)惠政策：享受雙流縣相關扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第35年則將享受50%的返稅補貼三、工業(yè)總部基地優(yōu)勢分析（一）政策優(yōu)勢。相對于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍光空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第35年則將享受50%的返稅補貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤?，凡在成華區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務關系轉至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實得部分財政扶持政策。（二）交通優(yōu)勢?？v觀成都市的甲級寫字樓開發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，cbd區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調整的跡象。而集結在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達的地方聚集，并以總部經(jīng)濟的高標準要求，搶占當代總部經(jīng)濟帶來的新商機。（三）環(huán)境優(yōu)勢。包括青羊工業(yè)總部基地、藍光空港總內部資料注意保密部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍?zhí)犊偛啃鲁?、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內，都有以純獨幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。（四）價格優(yōu)勢。無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有物美價廉的寫字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對比而言，這個價格只相當于甲級寫字樓的1/3。另外，城市中甲級寫字樓的物業(yè)管理費也相當高，一般都是15元18元/㎡/月，一個200㎡的寫字間，如果空臵，一個月物管費就得交接近4000元。四、工業(yè)總部基地市場競爭分析(一)成都總部基地市場概況隨著成都市政府關于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟”相關政策的出臺，總部基地在成都開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項目的成功運作，直接導致成都總部基地熱潮快速升溫，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都現(xiàn)已有20多個大大小小的總部基地。就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場至今已形成“3+x”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙內部資料注意保密流西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€大型的總部基地項目；“x”指的是其他中小型總部基地項目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項目。由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個片區(qū)的總部基地項目也都有條不紊地推進。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟第八位的好成績，這更將刺激成都總部基地的建設進一步升溫。隨著成都總部基地項目的增多，而且這些項目具有一定的同質化傾向，目標客戶群體也大同小異，這將導致成都總部基地市場的競爭日趨激烈。（二）成都總部基地市場特征根據(jù)前面對總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結構等因素決定的。成都的總部基地項目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)內部資料注意保密勢，提升區(qū)域整體競爭力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內軟件企業(yè)的認可。成都總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項目的參與力度，對項目的成功開發(fā)及后期運作起著至關重要的作用。從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機構分別以入股的形式參與了相關總部基地項目的開發(fā)。（三）成都總部基地市場競爭格局成都總部基地市場基本呈現(xiàn)“3+x”的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕仨椖繎{借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領先地位，基本代表了成都總部基地市場的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。內部資料注意保密（四）成都總部基地市場競爭手段由于成都總部基地項目的開發(fā)時間較晚，多數(shù)項目都參考了國外的總部基地項目及北京abp等項目的開發(fā)運作模式，這就不可避免地導致項目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質化傾向。雖然各項目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細分、目標客戶定位、項目配套建設等方面大同小異，這直接導致了市場競爭的加劇。多數(shù)項目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。結合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項目進行差異化定位，同時結合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對目標客戶群體進行精準定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。五、成都總部基地發(fā)展趨勢（一）成都總部基地市場供給與需求由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅動了區(qū)域經(jīng)濟、城市經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市場呈現(xiàn)的各類總內部資料注意保密部辦公物業(yè)面積在200～300萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。2008年上半年，9月兩個月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項目將在未來12年內推向市場，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。2007年9月，成都工業(yè)用地開始實行“招拍掛”，年內共成交20宗工業(yè)用地，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預測，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時間可能長達5～10年，這還未包括潛在市場供應?？偛哭k公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導致這類物業(yè)的明顯過剩，激烈的競爭將不可避免，總部基地項目的開發(fā)更應該注重策略致勝。（二）成都總部基地發(fā)展趨勢隨著“總部經(jīng)濟”概念的流行及成都各總部基地項目的建設，大型總部基地間的競爭將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補充，二者共同構成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。根據(jù)成都市對工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，我們預測，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細分，總部基內部資料注意保密地項目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢。總部辦公的概念日益被市場接受，總部基地項目的規(guī)劃建設將會更加合理，更加適應城市、社會及市場環(huán)境，在不斷自我完善的基礎上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術和革新設備）、節(jié)能環(huán)保四個方面。二〇一〇年一月十九日