【正文】 中小型客戶。 客戶定位 65 價(jià)格建議 66 ?價(jià)格定位 ?風(fēng)險(xiǎn)提示 ?世聯(lián)建議 價(jià)格測(cè)算 ?測(cè)算方法 市場(chǎng)法 租金收益法（修正） 結(jié)合以上兩種方法，根據(jù)深圳本年度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)對(duì)本項(xiàng)目未來開售做出價(jià)格校對(duì)。 ?具體內(nèi)容 根據(jù)本項(xiàng)目的特征，特選擇與本項(xiàng)目有較大可比性三個(gè)項(xiàng)目：福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)、泰然雪松大廈、泰然海松大廈與本項(xiàng)目進(jìn)行類比分析，假設(shè)本項(xiàng)目的各項(xiàng)目指標(biāo)為 100，低于 100表示該子項(xiàng)比本項(xiàng)目差，高于 100表示該子項(xiàng)比本項(xiàng)目好。其中評(píng)估子項(xiàng)及評(píng)估數(shù)值根據(jù)行業(yè)和地方慣例及公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)得出。 67 項(xiàng)目綜合比較表 比較因素 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A（范例） 因素打分 調(diào)整系數(shù) 權(quán)值 可比實(shí)例價(jià)格（元 /m2） 交易情況 100% 100 95 105% 105% 市場(chǎng)狀況 (價(jià)格指數(shù)） 100% 103 95 108% 108% 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 位置優(yōu)劣度 10% 100 95 105% 11% 交通便捷度 10% 100 95 105% 11% 外部配套完善程度 5% 100 95 105% 5% 商業(yè)繁華程度 5% 100 95 105% 5% 環(huán)境質(zhì)量 5% 100 95 105% 5% 實(shí)物狀況 使用現(xiàn)狀 5% 100 95 105% 5% 完損程度 5% 100 95 105% 5% 規(guī)模 5% 100 75 133% 7% 樓層 10% 100 95 105% 11% 層高 5% 100 95 105% 5% 臨路狀況 20% 100 95 105% 21% 設(shè)備設(shè)施 5% 100 95 105% 5% 產(chǎn)權(quán)狀況 剩余使用年限 5% 100 95 規(guī)劃限制條件（容積率） 5% 100 95 111% 6% 68 69 參考項(xiàng)目對(duì)比 比較因素 估價(jià)對(duì)象 福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 福田泰然雪松大廈 福田泰然海松大廈 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 位置優(yōu)劣度 車公廟西南片區(qū) 車公廟東南片區(qū) 車公廟西南片區(qū) 車公廟西南片區(qū) 交通便捷度 臨濱河大道、車公廟地鐵 站，交通便利 臨深南大道、車公廟地鐵站，交通便利 臨濱河大道、車公廟 地鐵站，交通便利 臨濱河大道、車公廟 地鐵站，交通便利 外部配套完善程度 一般，餐飲娛樂設(shè)施較為 缺乏 較好，餐飲娛樂設(shè)施較 為齊全 一般，餐飲娛樂設(shè)施 較為缺乏 一般，餐飲娛樂設(shè)施 較為缺乏 商業(yè)繁華程度 商業(yè)氛圍較淡薄 商業(yè)氛圍較濃厚 商業(yè)氛圍較淡薄 商業(yè)氛圍較淡薄 環(huán)境質(zhì)量 很好 較好 較好 較好 實(shí)物狀況 使用現(xiàn)狀 很好 一般 較好 較好 完損程度 新房 較完好（偏舊） 完好 完好 規(guī)模 辦公面積 10萬㎡ 辦公 ㎡ 辦公 ㎡ 辦公 10萬㎡ 樓層 25層 20層 9層和 17層 25層 層高 臨路狀況 連接城市交通主干道 連接城市交通主干道 直接城市交通主干道 直接城市交通主干道 設(shè)備設(shè)施 完善 較完善 較完善 較完善 產(chǎn)權(quán)狀況 剩余使用年限 45 40 43 39 規(guī)劃限制條件（容積率） 容積率 容積率 4 容積率 容積率 70 比較因素修正系數(shù)表 項(xiàng)目 福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 福田泰然雪松大廈 福田泰然海松大廈 可比實(shí)例價(jià)格（元 /m2） 30,381 34,661 33,661 交易情況修正系數(shù) 105% 100% 100% 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 105% 101% 102% 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 104% 103% 102% 綜合修正系數(shù) 115% 105% 104% 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /m2） 34,919 36,234 35,169 權(quán)重 1/3 1/3 1/3 加權(quán)平均值（元 /m2） 35,441 評(píng)估單價(jià)（元 /m2）取整 36,000 經(jīng)市場(chǎng)法測(cè)算，若金谷六號(hào)的商業(yè)配套提升，項(xiàng)目售價(jià)可為 /㎡ ?可比實(shí)例價(jià)格為 2023年成交參考價(jià) ?市場(chǎng)法計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 結(jié)合收益法修正 : 按目前工業(yè)辦公的投資回報(bào) 5%計(jì)算，價(jià)格修正為 /㎡ 租金回報(bào)修正 深圳目前商辦土地還原利率為 5% 目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新型廠房寫字樓租金 115145元 /平方米 /月，取平均值，130元 /平方米 /月；考慮到目前創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)去化率很高、市場(chǎng)表現(xiàn)良好，加之，如果項(xiàng)目提高了檔次，提升了商業(yè)配套，未來預(yù)計(jì)可達(dá)到 130160元 /平方米 /月之間，取中值為 145元 /平方米 /月。 售價(jià) =月租金 *12個(gè)月 *回報(bào)年限 =145*12/5%= 34800元 /平方米 與以上通過市場(chǎng)方法計(jì)算結(jié)果，相差較小。取市場(chǎng)法與收益法兩者平均值，故修正為 =（ 36000+34800） /2=35400元 /平方米。 71 72 價(jià)格定位： 價(jià)格定位 ?寫字樓售價(jià)： 35400元 /平方米 采取租售結(jié)合的形式： 商業(yè)面積出租并統(tǒng)一管理以完善商業(yè)配套， 辦公樓采取出售形式。 73 目前創(chuàng)新型廠房寫字樓新推項(xiàng)目 —— 福年廣場(chǎng)，定位為低密度生態(tài)總部，正緊急施工中，預(yù)計(jì) 2023年 6月竣工，年中開展銷售工作，售價(jià)在 /平米左右 ? 福年廣場(chǎng)總用地面積㎡ ，建筑面積 46792㎡ ，容積率。 ? 樓體由 3棟建筑圍成一個(gè) U字形和一棟花樣年總部建筑組成。 ? 銷售模式部分對(duì)外出售，部分企業(yè)自持。 效果圖 位臵圖 工地圖 周邊配套 ?目前市場(chǎng)可能的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ? 福年廣場(chǎng)位于福田保稅區(qū)內(nèi)市花路與紫荊路的交匯處，由于區(qū)域不同，與金谷系列價(jià)格差異明顯。 市場(chǎng)處境：從階段來看，以住宅為主房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于全面促銷和局部降價(jià)階段，二手房受此牽連成交下降 ?目前市場(chǎng)處境 75 資金壓力下，大部分房企加快銷售速度和促銷力度，且拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，減少土地儲(chǔ)備以保留充足現(xiàn)金流應(yīng)對(duì)調(diào)控政策 ? 2023年底有 7家房企在兩項(xiàng)榜單上均有進(jìn)入前十的情況相比，今年上半年只有萬科、中國(guó)建筑（含中海）和保利上榜，而萬達(dá)、恒大、綠地及碧桂園在獲得不俗銷售業(yè)績(jī)的情況下，出手拿地的規(guī)模則略顯相形見拙 企業(yè)名稱 2023年 16月份土地儲(chǔ)備面積（萬平方米） 2023年末土地儲(chǔ)備面積（萬平方米） 凈增減（萬平方米） 2023年 16月份銷售面積（萬平方米） 拿地金額占銷售額比重 恒大 9656 9819 163 612 % 萬科 5647 5761 114 566 % 綠地 5052 5257 205 352 % 保利 4761 4749 12 341 % 世茂 4177 4096 81 109 % 雅居樂 3523 3585 62 138 —— 碧桂園 3450 3741 291 345 —— 綠城 3433 3266 167 84 % 中海 3406 3444 38 361 % 龍湖 3161 3123 38 147 % ? 在日趨嚴(yán)厲的調(diào)控政策背景下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快了銷售速度和促銷力度，以提高資金周轉(zhuǎn)率，但與此同時(shí)不少標(biāo)桿房企適當(dāng)減少了土地儲(chǔ)備規(guī)模與拿地規(guī)模 ?注：數(shù)據(jù)截止至 2023年 6月。 企業(yè)名稱 銷售金額 TOP30排名 銷售面積 TOP50排名 拿地金額 TOP50排名 拿地面積 TOP50排名 萬科 1 2 6 5 中國(guó)建筑股份有限公司（含中海） 3 3 2 10 保利 5 5 3 8 ?開發(fā)商拿地 76 未來走勢(shì)模擬：住宅 市場(chǎng)至 2023年上半年量?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下探并可能觸底，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將進(jìn)一步減弱， 2023年 3月深圳出現(xiàn)第一例寫字樓回購(gòu) 部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示 ?未來走勢(shì)模擬 開發(fā)商 在售樓盤 促銷措施 萬科 萬科紅二期 團(tuán)購(gòu)折扣已沖 ，預(yù)計(jì)將在 3月入市 綠景集團(tuán) 綠景香頌 三年原價(jià)回購(gòu) 豪方地產(chǎn) 豪方菁園 購(gòu)房限額限時(shí)送 ，另額外可享 按揭 99折，全款 97折優(yōu)惠 恒祥基地產(chǎn) 龍華花半里 龍華花半里從開盤到去年底，一共降價(jià)三次，降價(jià)幅度高達(dá)三成 田廈地產(chǎn) 田廈國(guó)際中心 三月下旬發(fā)售，寫字樓部分打出“ 100%回購(gòu)?fù)馑鸵荒曜饨鹧a(bǔ)貼”的優(yōu)惠。 ? 市場(chǎng)上出現(xiàn)了降價(jià)信號(hào)，新房庫(kù)存壓力大。 ? 年后樓市復(fù)蘇較緩慢，超低成交量將一步刺激開發(fā)商降價(jià)，各種非常規(guī)促銷手段開始出現(xiàn)。今年 3月深圳出現(xiàn)首例寫字樓 回購(gòu) 77 緊縮的信貸政策令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購(gòu)房企業(yè)、個(gè)人資金頗有壓力，企業(yè)投資資金中自籌資金比例達(dá)歷史新高 數(shù)據(jù)截止至 2023年 9月 ?對(duì)工商類物業(yè)的牽連影響 78 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放緩， 各開發(fā)商都從追求 利潤(rùn) 轉(zhuǎn) 向 追求回收速度 ， 現(xiàn)金為王是上策 ， 工商類物業(yè)新盤推售建議 “隨行就市 ”選擇 “低開高走 ” 的策略 價(jià)格策略建議 ?拉開價(jià)格差，建立不同層位、不同面積拆分的資源優(yōu)勢(shì)和標(biāo)桿價(jià) ?中期求穩(wěn)，利潤(rùn)率第一，慢慢提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格，建立良好的市場(chǎng)口碑 ?加快推進(jìn)主體工程的施工進(jìn)度，展示部分主體外立面和裙樓商業(yè)的規(guī)劃效果，加強(qiáng)客戶信心，在后期可提升價(jià)格 ?風(fēng)險(xiǎn)提示 ?初期求量，吸引車公廟老客戶，建議項(xiàng)目以讓利優(yōu)惠試水入市，保證銷售率，打開市場(chǎng)局面 ?介于銀行貸款政策的收緊， 加上 寫字樓按揭首付比例較高，戶型小的總價(jià)相對(duì)低，但戶型中大的（ 500 ㎡ ）可采用價(jià)格優(yōu)惠的方式 79 客戶預(yù)期： 入駐企業(yè)對(duì)車公廟片區(qū)的預(yù)期 客戶特征分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)片區(qū)內(nèi)交通、商業(yè)配套提升迫切需要改善： ? 客戶對(duì)車公廟交通路網(wǎng)有迫切改進(jìn)需求， 完善空間規(guī)劃布局。 改善： ①擁堵：因?yàn)槲ㄒ槐毙械奶┤痪怕诽?，車流量大? ②進(jìn)入主干線的出入口少； ? 客戶對(duì)金谷系列產(chǎn)品，需要迫切改善其商業(yè)配套、提高商業(yè)檔次、改善綠化、提高服務(wù)質(zhì)量 ?附：溢價(jià)可行性 80 比較因素修正系數(shù)表 項(xiàng)目 福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 福田泰然雪松大廈 福田泰然海松大廈 可比實(shí)例價(jià)格（元 /m2） 30,381 34,661 33,661 交易情況修正系數(shù) 102% 105% 108% 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 105% 105% 103% 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 106% 107% 106% 綜合修正系數(shù) 114% 119% 118% 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /m2） 34,580 41,106 39,739 權(quán)重 1/3 1/3 1/3 加權(quán)平均值（元 /m2） 38,475 評(píng)估單價(jià)（元 /m2）取整 38,000 若能與政府規(guī)劃和交通部門協(xié)調(diào)，改善車公廟片區(qū)交通網(wǎng)路，提升金谷 6號(hào)的導(dǎo)示系統(tǒng)、物管服務(wù)檔次及商業(yè)中高端配套，經(jīng)過市場(chǎng)法評(píng)估，項(xiàng)目溢價(jià)可提升到 /㎡ 備注：可比實(shí)例價(jià)格為 2023年成交參考價(jià) ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 2, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 11:36:5311:36:5311:362/2/2023 11:36:53 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :36:5311:36Feb232Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 11:36:5311:36:5311:36Thursday, February 2, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :36:5311:36:53February 2, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 2月 2日星期四 上午 11時(shí) 36分 53秒 11:36: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 11時(shí) 36分 :36February 2, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 2日星期四 11時(shí) 36分 53秒 11:36:532 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 11時(shí) 36分 53秒 上午 11時(shí) 36分 11:36: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 2, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:36:5311:36:5311:362/2/2023 11:36:53 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :36:5311:36Feb232Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 11:36:5311