【正文】 、經(jīng)貿(mào)、科技、信息、地產(chǎn)企業(yè)，律師行、會計(jì)師事務(wù)所、貿(mào)易公司、廣告公司、金融服務(wù)類公司、 IT 行業(yè)、高科技公司、咨詢公司、旅游公司、網(wǎng)站等現(xiàn)代成長型商 務(wù)機(jī)構(gòu)或公司，并在各專業(yè)上具有前瞻發(fā)展優(yōu)勢的企業(yè)。要達(dá)到這一點(diǎn)，就要求開發(fā)商在規(guī)劃、建造之初務(wù)必要以人為本，而不是建筑特色、獨(dú)特風(fēng)格等為重心。在這種情況下，出現(xiàn)了大量的替代性產(chǎn)品，比如公寓產(chǎn)權(quán)寫字樓，或是住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓。另一方面我們機(jī)構(gòu)組織者并不健全，大部分開發(fā)商也沒有實(shí)力把寫字樓做到現(xiàn)房才出租，因?yàn)閷懽謽瞧诜恳u是不被接受的。 2020 年的新供應(yīng)量中， 95%的寫字樓被用于分拆出售?！? 昆明部分甲級寫字樓租戶所作的調(diào)查顯示，滿足跨國公司要求的優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于表面供貨數(shù)字，除去樓面面積、樓層高度及物業(yè)管理素質(zhì)等方面的差距外，業(yè)權(quán)問題成為阻礙海外基金及跨國公司入市的最大障礙。這也是目前昆明商務(wù)中心區(qū)即將面臨的比較現(xiàn)實(shí)的問題，走訪中不少早期購買擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)的單位和公司選擇搬出市區(qū)寫字樓，入住到一二環(huán)附近的寫字樓辦公，而將市區(qū)內(nèi)的寫字樓轉(zhuǎn)租給像圍城中好不容易進(jìn)城的企業(yè)和公司。留得住寫字樓 就能留得住公司，留得住公司就能留得住財(cái)富，留住了財(cái)富才能有稅源。從稅源角度講，寫字樓對于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的作用將更顯重要。這將出現(xiàn)兩種情況：一個(gè)是商鋪的拆遷和老公司的拆遷，以及近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的優(yōu)惠政策，促使大量的公司搬到城市周邊地區(qū)，這種情況被稱為辦公的邊緣化。 三、痛并快樂發(fā)展中的寫字樓市場 寫字樓物業(yè)對于政府來說，所帶來重要的 利益就是稅收。所以說，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。 由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。對于一些中小企業(yè)而言，企業(yè)總是會選擇比現(xiàn)狀位置更好、形象地位更高的寫字樓，只會越搬越好，而不會越搬越差，這種情況被稱為購買寫字樓的升級原理。隨之，由大公司吸引而至的公司更不會隨便搬遷。主要是由于與第二代寫字樓博弈關(guān)系的變化，在寫字樓中，大公司的入住為寫字樓的入住率起到了保證作用。另外，第二代寫字樓一個(gè)最大的優(yōu)勢就是占據(jù)了城市最好的地段，由于地段的不可復(fù)制性，使之成為后代寫字樓難以替代的競爭優(yōu)勢。原先以寫字樓為主賣點(diǎn)轉(zhuǎn)變成以寫字樓中的客戶為主賣點(diǎn)。第二代寫字樓在品質(zhì)上提升很多，競爭力很強(qiáng)，同時(shí)智能化水平也可以滿足現(xiàn)階段辦公的基本需求；多采取統(tǒng)一出租的方式，避免 了“木桶效應(yīng)”的影響；并有意識地加強(qiáng)了物業(yè)管理。同時(shí)，許多老寫字樓在一個(gè)項(xiàng)目中出現(xiàn)了幾個(gè)不同的檔次，這種開發(fā)模式經(jīng)營動作到現(xiàn)在，事實(shí)證明是不成功的，其結(jié)果常常是整個(gè)項(xiàng)目最終會被較低一檔的物業(yè)拖累，高檔次無法顯現(xiàn)。另外，老寫字樓多采用出售方式，產(chǎn)生了“木桶效應(yīng)”。目前老寫字樓被抽空得很厲害，許多原先入住的客戶，紛紛離去，進(jìn)駐到第二代寫字樓去了。 大多數(shù)企業(yè)入駐寫字間的另外一個(gè)目的是增加商業(yè)機(jī)會，這個(gè)商業(yè)機(jī)會由物業(yè)管理去體現(xiàn)。升值空間體現(xiàn)在地段的稀缺性、規(guī)劃設(shè)計(jì)的超前性和較高的性能價(jià)格比。形象就是財(cái)富，效率就是金錢，升值就是利潤。第一代產(chǎn)品暫且稱之為老寫字樓。 由此可見這三個(gè)層次是非常明確的，但一、二層次間與二、三層次間，均有一些過渡階段，一些發(fā)展商正在努力地?cái)D入上一個(gè)層次。這類項(xiàng)目也有表現(xiàn)為１００％的租務(wù)，其客戶多為中小公司，特別是個(gè)體私營小公司。（２）這類項(xiàng)目的開發(fā)商多數(shù)為非專業(yè)地產(chǎn)公司，而且多數(shù)為物業(yè)的業(yè)主出資改建。 第三層次為中低檔寫字樓租務(wù)市場。（４）所處的地段多為比第一集團(tuán)稍差的熱地，這也是購買這一層次寫字樓的業(yè)主可以接受的。（２）開發(fā)商實(shí)力雖有大有小，但他們的資金實(shí)力都不足以支撐完整的開發(fā)過程，而必須以銷售回款作為獲取利潤的主要手段。 第二層次的是中高檔寫字樓銷售市場。（４）租戶多為商務(wù)客戶。（２）所處地段均為極熱地帶，這 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 13 頁 首先出于招租的需要。 作為第一層次的高檔租務(wù)市場，其代表項(xiàng)目青年路上的華域、志強(qiáng)、華一等等，這類項(xiàng)目只租不售，租價(jià)通常在 50~60 元／月／平方米左右。 2020 年以后在建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座 OFFICE 等。據(jù) 說護(hù)國大廈是個(gè)香港老板投資所建，并掘走昆明寫字樓的第一桶金而去。在這些高樓大廈中，寫字樓占了較大的份額。由此反映出一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候 ,或迫于資金壓力 ,或?yàn)榱斯?jié)約建造成本 ,或?yàn)榱藴p少公攤面積 ,將電梯數(shù)量壓到最少 ,價(jià)格降到最低 ,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。開間小、穩(wěn)定性差、速度慢的問題。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道 ,因而形成了黑暗的走道，并具有一定熱島效應(yīng)的特點(diǎn)。寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、 大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與