【正文】 從開發(fā)商角度來說，物業(yè)管理好壞，關(guān)系到人們對(duì)他的認(rèn)同與否、這對(duì)于他們收回 成本、擴(kuò)大盈利也極為重要。 對(duì)于開發(fā)商來說，長期持有品質(zhì)高的寫字樓通常有著高的附加值，并且隨著現(xiàn)在各行各業(yè)都注重品牌形象打造，隨著企業(yè)規(guī)模和發(fā)展， 在有了自己投資辦公樓的條件時(shí)，就會(huì)考慮購置辦公樓，這對(duì)于開發(fā)商自己以及專業(yè)投資公司來說，是一個(gè)利好消息。價(jià)格賣得最高的是純寫字樓，價(jià)格超過 5000 元／平方米。 隨著市場的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機(jī)會(huì)，中小企業(yè)可能會(huì)盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。買寫字樓的人花的是經(jīng)營資金，而國家政策一直將寫字樓看作是生產(chǎn)資料，銀行對(duì)企業(yè)購買生產(chǎn)資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫字樓的按揭較之住宅困難得多。由此分析，我們不難預(yù)見未來一段時(shí)間內(nèi)，昆明寫字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢的第二代寫字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢的第三代寫字樓共存的形勢。 而與老寫字樓相比，第二代寫字樓的優(yōu)勢就顯得十分突出了。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。其特點(diǎn)是：（１）開發(fā)商多為實(shí)力雄厚，在特定時(shí)期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類高檔物業(yè)建設(shè)完成，而公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。而這些建于 90 年代的寫字樓由于開發(fā)設(shè)計(jì)水平的參差不齊，寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。開間小、穩(wěn)定性差、速度慢的問題。 第二層次的是中高檔寫字樓銷售市場。形象就是財(cái)富，效率就是金錢，升值就是利潤。另外，第二代寫字樓一個(gè)最大的優(yōu)勢就是占據(jù)了城市最好的地段，由于地段的不可復(fù)制性，使之成為后代寫字樓難以替代的競爭優(yōu)勢。從稅源角度講，寫字樓對(duì)于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的作用將更顯重要。 目前昆明在這方面做得最好的是在建中的匯都國際商務(wù)港、華域，志強(qiáng)等，大廈目前業(yè)主均為省內(nèi)外較有實(shí)力的大型金融、經(jīng)貿(mào)、科技、信息、地產(chǎn)企業(yè)，律師行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、貿(mào)易公司、廣告公司、金融服務(wù)類公司、 IT 行業(yè)、高科技公司、咨詢公司、旅游公司、網(wǎng)站等現(xiàn)代成長型商 務(wù)機(jī)構(gòu)或公司，并在各專業(yè)上具有前瞻發(fā)展優(yōu)勢的企業(yè)。 七、寫字樓業(yè)主的需求與選擇 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在１００平方米以內(nèi)，中小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在２００ — ４００平方米左右。同時(shí)，有絕大部分寫字樓只售不租，很少數(shù)有開發(fā)商將寫字樓作為投資經(jīng)營，只圖短期回報(bào)。另外， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 13 頁 根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益乘以１５年等于房產(chǎn)購買價(jià)格”。寫字樓可以考慮往住宅方轉(zhuǎn)住”，改變“職能”，提倡只租后售、以租代售的靈活多樣方式。 可以說建寫字樓不是終極目標(biāo)，而是寫字樓的剛開始，就象是萬里長征走完了第一步，管理好、使用好，實(shí)現(xiàn)寫字樓的可持續(xù)發(fā)展才是目的。按照５成１０年按揭，貸款２５萬元，每萬元還款率為１１７．６，每月月供３０００元左右， 按照目前的保守月租金５０元／平方米計(jì)算，每平方米將收益５０００元。購買寫字樓物業(yè)的客戶中，以國營企業(yè)居多，占４５％的比例；其次是私營企業(yè)和個(gè)人投資者。讓滿負(fù)荷 的人們?cè)诠ぷ鏖g隙有個(gè)怡然小恬的去處，人和自然的和諧發(fā)展是技術(shù)的終級(jí)目標(biāo)?！? 昆明部分甲級(jí)寫字樓租戶所作的調(diào)查顯示，滿足跨國公司要求的優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于表面供貨數(shù)字，除去樓面面積、樓層高度及物業(yè)管理素質(zhì)等方面的差距外，業(yè)權(quán)問題成為阻礙海外基金及跨國公司入市的最大障礙。對(duì)于一些中小企業(yè)而言，企業(yè)總是會(huì)選擇比現(xiàn)狀位置更好、形象地位更高的寫字樓，只會(huì)越搬越好，而不會(huì)越搬越差，這種情況被稱為購買寫字樓的升級(jí)原理。目前老寫字樓被抽空得很厲害，許多原先入住的客戶，紛紛離去，進(jìn)駐到第二代寫字樓去了。 第三層次為中低檔寫字樓租務(wù)市場。據(jù) 說護(hù)國大廈是個(gè)香港老板投資所建，并掘走昆明寫字樓的第一桶金而去。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 13 頁 昆明寫字樓調(diào)查淺析 在 2020 年雨潤如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點(diǎn)時(shí)，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個(gè)人投資的新“金礦” —— 寫字樓，甚至有人預(yù)言寫字樓投資將掀起新的個(gè)人投資熱潮。從年代來說 80 年代青年路上的科技大廈、攀昆商場的護(hù)國大廈是是昆明第一代較早的寫字樓了。（５）銷售模式上，絕對(duì)以銷售為主，但多數(shù)亦成立一個(gè)專門的服務(wù)租售部，為投資業(yè)主解決租務(wù)問題。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營的概念。另一個(gè)原因是地段因素。 四、寫字樓市場的供求矛盾 昆明市寫字樓市場常見的分拆出售成為造成供需“錯(cuò)位”的主因，有業(yè)內(nèi)人士稱，“業(yè)權(quán)分散已經(jīng)成為昆明寫字樓租 售市場發(fā)展制肘。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租用寫字樓客戶中，以私營