【正文】 以前實行福利分房的時候，住的是公家的房子，房子出了問題就找單位分管住房的部門，如果問題解決不了也只能對付著住了。有了這樣一個獨立空間，才能讓新新人類感到青春不僅僅是奮斗，還是享受，才能讓新新人類們可以不用把青春寄放在別人的房子里，讓他們在自己的房子里洗澡，在自己的房子里做愛，在自己的房子里寂寞。 2020 年昆明大大小小的樓盤一共向市場提供了 2500 多套小戶型（戶型面積 80 平方以下），而且大都有著比較驕人的銷售業(yè)績。 二十一世紀信息時代，是新知識創(chuàng)造著財富，而剛從校園里走出來的年輕一代，正是新知識的接受者、創(chuàng)造者和傳播者，在當(dāng)今知識經(jīng)濟的年代，他們在幾年內(nèi)可以創(chuàng)造他們父輩們畢盡一生才可以創(chuàng)造的財富，他們對未來充滿著信心。 (表 5) 年 齡 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 23 歲以下 2325 歲 2630 歲 50 3135 歲 3640 歲 4145 歲 4650 歲 50 5155 歲 5660 歲 60 歲以上 物業(yè)類型的選擇與消費者學(xué)歷的關(guān)系 從表 6 中可以看出，消費者的學(xué)歷與選擇物業(yè)類型的層高有一定的相關(guān)關(guān)系，如較低學(xué)歷的消費者比較傾向于選擇多層，而較高學(xué)歷的消費者則比較傾向于選擇小高層。 從表中我們可以看到，消費者比較能夠接受的是三室二廳二衛(wèi)和三室一廳一衛(wèi)這樣的三居室住房。他們在單位實行房改政策時購買了房改房，但單位的房改房由于面積小，戶型結(jié)構(gòu)差，而且購買房改房對他們的消費能力沒有造成太大的影響，因此他們還有足夠的 能力來購買面積更大、環(huán)境更好的商品房，以滿足自己追求更高生活品質(zhì)的愿望。在我們與消費者的直接方訪談中，絕大多數(shù)消費者對層數(shù)較高住宅的最直接的反映是對電梯的不信任，有的認為電梯上下不方便，有的認為等電梯花時間太多，更多的是怕停電以后爬樓梯的辛苦。 小高層的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，相對于多層建筑來說，提高了土地利用率；第二，由于設(shè)置了電梯，提高了生活的舒適性；第三，小高層主體結(jié)構(gòu)主要 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整體抗震性強；第四，由于小高層結(jié)構(gòu)主要采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，因此住宅房型可以自由分割，有彈性開間，這在建筑品質(zhì)上成為消費者看好小高層的一大原因。而與上屆房交會相比，本屆房交會上的意向消費者對 120 平方以下的戶型選擇比 例有所下降，而對 120 平方以上的戶型選擇比例則有所上升，說明今年以來，昆明消費者對大戶型的需求量有所提高。 住房一級市場仍是住房消費市場的主體，但住房二級市級也面臨著發(fā)展的機遇。有 %的有意向購房者現(xiàn)居住物業(yè)為多層住宅，有 %的居住物業(yè)是小高層或多層。 參展樓盤的主力戶型、及面積 本次參展樓盤的主力戶型是 3 房 2 廳 2 衛(wèi)的格局，主力面積是110~130 平方米之間?？磥肀敬螀⒄箻潜P主要還是以普通住宅物業(yè)為銷售主體，其他物業(yè)的開發(fā)和參展比例都較小。 區(qū)位是影響客戶租買寫字樓的一個重要因素，隨著寫字樓銷售市場的逐漸成熟，對銷售市場而言，區(qū)位因素的影響更深。 首先，寫字樓是創(chuàng)造價值的場所，而不僅僅是一個辦公場所。到 99 年依然保持高的增長勢頭，短短幾年內(nèi)，在青年路、東風(fēng)東路到人民西路、人民東路到人民西路、北京路等市內(nèi)繁華區(qū)域一下冒出了大量的寫字樓項目。 從物業(yè)管理服務(wù)上看，隨著省委省政府對昆明 “一湖四片 ”的大昆明發(fā)展戰(zhàn)略的實施，同時，昆明還面臨著成為我國與東盟建立自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡的歷史機 遇，圍繞把昆明建成我國面向東南亞、南亞國際城市的目標，昆明正在著力提高城市建設(shè)管理水平和檔次，努力打造國際城市中心區(qū)。 第五，昆明寫字樓市場存在只租不買或只買不租的兩大客戶群。 參展樓盤情況 在本次房交會的參展樓盤中，有 36%的樓盤項目是 2020 年中期前的樓盤，有 41%的樓盤項目是 2020 年中后期的樓盤，有 23%的樓盤項目為在房交會期間推形象、及概念的樓盤。 容積率、綠化率情況 從下面圖表看出，參展樓盤的溶積率占 42%的是在 ~ 之間的，占了多數(shù)的比例， ~ 之間的占了 26%； 以下的占了 21%；~ 之間的占了 7%； 以上的占了 4%；可以看出樓盤的品質(zhì)都較不錯。 消費者居住現(xiàn)狀 絕大多數(shù)有意向購房者都屬二次購房。 購房目的主要是為了改善居住環(huán)境。在所調(diào)查的有意向購房者中，選擇三室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇三室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇二室一廳一衛(wèi)的有 %，選擇四室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇二室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇三室一廳一衛(wèi)的有%。根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同做為公共垂 直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。 “一般群體 ”指全部的被調(diào)查者， “喜歡帶電梯多層群體 ”指對帶電梯的多層物業(yè)有購買意向的被調(diào)查者， “較高層次消費群體 ”指擁有私家車的被調(diào)查者。 他們中 %的家庭是第一次考慮購買商品房， %的家庭是第二次考慮購買商品房。 從消費者對住房單價和面積的預(yù)期中，我們可以推算他們對房款總價的預(yù)期應(yīng)該是 19 萬左右，從表 2 中我們可以看到，消費者預(yù)期比例最高的房款總價正好是 1620 萬，為 %。 七、消費者選擇的物業(yè)類型與其年齡、學(xué)歷和家庭人口的關(guān)系 物業(yè)類型的選擇與消費者年齡的關(guān)系 從表 5 可以看出，各年齡段的人群對多層住宅的接受比例比較均勻。與戶型結(jié)構(gòu)的選擇一樣，一般消費層次消費者更傾向于選擇較小面積的住房，而較高消費層次消費者則更傾向于選擇較大面積的住房，而面積為 100 平方左右的住房是一般消費層次和較高消費層次選擇住房面積的分水嶺。他們雖然對未來的收入預(yù)期充滿信心，但由于處于創(chuàng)業(yè)初期，積累有限，價格便成為其能否實現(xiàn)獨立愿望的最關(guān)鍵的因素。房間不用太大，35 平方左右甚至更小，太大的空間對于新新人類來說是一種浪費，只要室內(nèi)空間和配套能夠滿足新新人類基本的生活和學(xué)習(xí)的需要，并且需要的時候可以把房間當(dāng)成一個迷你 “SOHO”。投訴的內(nèi)容按投訴頻率依次是物管收費，占 %；清潔衛(wèi)生，占 %；供水，占 %；房屋及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護，占 %；排水，占 %；小區(qū)公共場所管理，占 %；車輛管理，占 %；物業(yè)的管理及服務(wù)質(zhì)量，占 %；配套設(shè)施，占 %；治安，占 %；綠化，占 %；供電，占 %；煤氣，占 %；房屋質(zhì)量，占 %；消防，占 %。 當(dāng)然從目前情況看，物業(yè)管理要真正做到讓業(yè)主滿意同時讓物管公司能夠正常持續(xù)的運作有一定的難度，物業(yè)管理公司虧損也是普遍現(xiàn)象，這一方面因為部分消費者對物業(yè)管理的收費還沒有能夠正確認識，另一方面物業(yè)管理公司服務(wù)意識不強，服務(wù)素質(zhì)不高等也加深了業(yè)主與物管公司的誤解和矛盾，同時一些相關(guān)的法例法規(guī)還不完善，造成了物管雙方都處之茫然。 讓物業(yè)管理打動消費者 改革開放二十多年以來，中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，國家強盛了，人民富裕了，老百姓的生活水平與二十多年前也不能同日而語了，買車子買房子這種一般老百姓以前想都不敢想的事情，現(xiàn)在也已經(jīng)很平常了。 還有一些由其他物業(yè)類型改建而成的青年公寓，在前期樓盤結(jié)構(gòu)設(shè)計時就沒有考慮青年人的居住特點，使戶型功能區(qū)域擺布顯得較為生硬，有些青年公寓內(nèi)甚至連基本的生活功能配套都不齊備。傳統(tǒng)的思維模式和行為規(guī)范對他們來說僅僅是一個普通的網(wǎng)頁，可以點擊進去瀏覽， 也可以很方便地點擊把它關(guān)閉。這次的調(diào)查結(jié)果也顯示了一種跡象，就是昆明二次購買商品房的高潮正在來臨。 五、對不同功能房間面積的需求 我們把調(diào)查數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計加權(quán)平均計算后，得出消費者對不同功能房間需求的排序情況及各功能房間面積的需求情況（如表 4）。 消費者在對所參觀樓盤的評價排名上我們也可以看出，排在前幾位的住宅小區(qū)有一個共同的特點，就在注重環(huán)境的營造。 99 年房交會上消費者能夠接受小高層的只有 12%， 2020 年秋季房交會上消費者能夠接受小高層的上升到了近 20%。 從目前昆明小高層樓盤的供盤情況看，目前昆明市小高層樓盤的主力戶型中，最多的是三房二廳二衛(wèi)一廚的格局，占小高層樓盤主力戶型配比的 70%，主力戶型面積是 110—120 平方米的占 41%左右，其次是 130—140 平方米，占 35%，而 100 平方米以下的房屋面積則相對較少。通過對數(shù)據(jù)的加權(quán)平均，我們得出本次房交會上意向購房者可以接受的住房平均單價為 元 /平方。 對于期房和現(xiàn)房的選擇，有 %的意向購房者選擇購買現(xiàn)房。 從現(xiàn)有住房居住年限上可以對購房群體進行購買力分類。另外，面積在200 平方米以上的樓盤為聯(lián)排別墅或獨立別墅，其格局多為 4 房 2（ 3）廳 2（ 3）衛(wèi)的戶型。別墅和聯(lián)排的開發(fā)數(shù)量也較不錯。因此，這樣一個由短期行為構(gòu)成的理性市場必然是打破區(qū)域界限的。 第二，一個好的寫字樓不是老板擺譜的地方，而是能激發(fā)員工靈感，讓他更好地進行腦力創(chuàng)造的場所，這是衡量新時代寫字樓主要標準，所以現(xiàn)在寫字樓的自身定位已經(jīng)發(fā)生了變化，以前是以老板為中心，而現(xiàn)在是以員工為中心。 從租售價格上看，幾年來，昆明寫字樓租售價格一直較低，逾五成售價在 3500—4000 元 /㎡，租金水平較低，高層物業(yè)平均租金水平在 3040 元 /平方米 /月。而現(xiàn)代專業(yè)的寫字樓應(yīng)該考慮人貨分流，不僅要設(shè)置了不同功能的電梯，而且要增加安 全通道數(shù)量。因為我們現(xiàn)在做的是市場經(jīng)濟，我們是從終端客戶需求往后倒退，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。 2020 年昆明秋季房交會供需評述 一、房交會樓盤評述 本次參加房交會的樓盤數(shù)量主要共有 77 個，其中有多層住宅、小高層、聯(lián)排別墅、獨立別墅、多層小高層混合住宅、商鋪、寫字樓、旅游商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等，分布區(qū)域不僅覆蓋了昆明四區(qū)外，還包含了云南省內(nèi)旅游地州的地產(chǎn)項目。 參展樓盤戶數(shù)、總建、占地情況 在此次參展的樓盤項目中，其總提供的戶數(shù)大約為 36446 套。 銷售樓盤的配套費收費比例范圍最高的是 8000~8900 元之間，占了 43%；其次是 9000~9900 元之間，占