【正文】 以前實(shí)行福利分房的時(shí)候，住的是公家的房子，房子出了問(wèn)題就找單位分管住房的部門(mén)，如果問(wèn)題解決不了也只能對(duì)付著住了。有了這樣一個(gè)獨(dú)立空間，才能讓新新人類(lèi)感到青春不僅僅是奮斗，還是享受，才能讓新新人類(lèi)們可以不用把青春寄放在別人的房子里，讓他們?cè)谧约旱姆孔永锵丛?，在自己的房子里做?ài)，在自己的房子里寂寞。 2020 年昆明大大小小的樓盤(pán)一共向市場(chǎng)提供了 2500 多套小戶型（戶型面積 80 平方以下），而且大都有著比較驕人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 二十一世紀(jì)信息時(shí)代，是新知識(shí)創(chuàng)造著財(cái)富，而剛從校園里走出來(lái)的年輕一代，正是新知識(shí)的接受者、創(chuàng)造者和傳播者，在當(dāng)今知識(shí)經(jīng)濟(jì)的年代，他們?cè)趲啄陜?nèi)可以創(chuàng)造他們父輩們畢盡一生才可以創(chuàng)造的財(cái)富，他們對(duì)未來(lái)充滿著信心。 (表 5) 年 齡 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 23 歲以下 2325 歲 2630 歲 50 3135 歲 3640 歲 4145 歲 4650 歲 50 5155 歲 5660 歲 60 歲以上 物業(yè)類(lèi)型的選擇與消費(fèi)者學(xué)歷的關(guān)系 從表 6 中可以看出，消費(fèi)者的學(xué)歷與選擇物業(yè)類(lèi)型的層高有一定的相關(guān)關(guān)系，如較低學(xué)歷的消費(fèi)者比較傾向于選擇多層，而較高學(xué)歷的消費(fèi)者則比較傾向于選擇小高層。 從表中我們可以看到，消費(fèi)者比較能夠接受的是三室二廳二衛(wèi)和三室一廳一衛(wèi)這樣的三居室住房。他們?cè)趩挝粚?shí)行房改政策時(shí)購(gòu)買(mǎi)了房改房，但單位的房改房由于面積小，戶型結(jié)構(gòu)差，而且購(gòu)買(mǎi)房改房對(duì)他們的消費(fèi)能力沒(méi)有造成太大的影響，因此他們還有足夠的 能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)面積更大、環(huán)境更好的商品房，以滿足自己追求更高生活品質(zhì)的愿望。在我們與消費(fèi)者的直接方訪談中，絕大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)層數(shù)較高住宅的最直接的反映是對(duì)電梯的不信任，有的認(rèn)為電梯上下不方便，有的認(rèn)為等電梯花時(shí)間太多，更多的是怕停電以后爬樓梯的辛苦。 小高層的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，相對(duì)于多層建筑來(lái)說(shuō)，提高了土地利用率；第二，由于設(shè)置了電梯，提高了生活的舒適性；第三，小高層主體結(jié)構(gòu)主要 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整體抗震性強(qiáng)；第四，由于小高層結(jié)構(gòu)主要采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，因此住宅房型可以自由分割，有彈性開(kāi)間，這在建筑品質(zhì)上成為消費(fèi)者看好小高層的一大原因。而與上屆房交會(huì)相比，本屆房交會(huì)上的意向消費(fèi)者對(duì) 120 平方以下的戶型選擇比 例有所下降，而對(duì) 120 平方以上的戶型選擇比例則有所上升，說(shuō)明今年以來(lái)，昆明消費(fèi)者對(duì)大戶型的需求量有所提高。 住房一級(jí)市場(chǎng)仍是住房消費(fèi)市場(chǎng)的主體，但住房二級(jí)市級(jí)也面臨著發(fā)展的機(jī)遇。有 %的有意向購(gòu)房者現(xiàn)居住物業(yè)為多層住宅，有 %的居住物業(yè)是小高層或多層。 參展樓盤(pán)的主力戶型、及面積 本次參展樓盤(pán)的主力戶型是 3 房 2 廳 2 衛(wèi)的格局，主力面積是110~130 平方米之間?？磥?lái)本次參展樓盤(pán)主要還是以普通住宅物業(yè)為銷(xiāo)售主體，其他物業(yè)的開(kāi)發(fā)和參展比例都較小。 區(qū)位是影響客戶租買(mǎi)寫(xiě)字樓的一個(gè)重要因素，隨著寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的逐漸成熟，對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)而言，區(qū)位因素的影響更深。 首先，寫(xiě)字樓是創(chuàng)造價(jià)值的場(chǎng)所，而不僅僅是一個(gè)辦公場(chǎng)所。到 99 年依然保持高的增長(zhǎng)勢(shì)頭，短短幾年內(nèi)，在青年路、東風(fēng)東路到人民西路、人民東路到人民西路、北京路等市內(nèi)繁華區(qū)域一下冒出了大量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 從物業(yè)管理服務(wù)上看，隨著省委省政府對(duì)昆明 “一湖四片 ”的大昆明發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，同時(shí)，昆明還面臨著成為我國(guó)與東盟建立自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡的歷史機(jī) 遇，圍繞把昆明建成我國(guó)面向東南亞、南亞國(guó)際城市的目標(biāo)，昆明正在著力提高城市建設(shè)管理水平和檔次，努力打造國(guó)際城市中心區(qū)。 第五，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在只租不買(mǎi)或只買(mǎi)不租的兩大客戶群。 參展樓盤(pán)情況 在本次房交會(huì)的參展樓盤(pán)中，有 36%的樓盤(pán)項(xiàng)目是 2020 年中期前的樓盤(pán)，有 41%的樓盤(pán)項(xiàng)目是 2020 年中后期的樓盤(pán)，有 23%的樓盤(pán)項(xiàng)目為在房交會(huì)期間推形象、及概念的樓盤(pán)。 容積率、綠化率情況 從下面圖表看出，參展樓盤(pán)的溶積率占 42%的是在 ~ 之間的，占了多數(shù)的比例， ~ 之間的占了 26%； 以下的占了 21%；~ 之間的占了 7%； 以上的占了 4%；可以看出樓盤(pán)的品質(zhì)都較不錯(cuò)。 消費(fèi)者居住現(xiàn)狀 絕大多數(shù)有意向購(gòu)房者都屬二次購(gòu)房。 購(gòu)房目的主要是為了改善居住環(huán)境。在所調(diào)查的有意向購(gòu)房者中，選擇三室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇三室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇二室一廳一衛(wèi)的有 %，選擇四室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇二室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇三室一廳一衛(wèi)的有%。根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同做為公共垂 直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。 “一般群體 ”指全部的被調(diào)查者， “喜歡帶電梯多層群體 ”指對(duì)帶電梯的多層物業(yè)有購(gòu)買(mǎi)意向的被調(diào)查者， “較高層次消費(fèi)群體 ”指擁有私家車(chē)的被調(diào)查者。 他們中 %的家庭是第一次考慮購(gòu)買(mǎi)商品房， %的家庭是第二次考慮購(gòu)買(mǎi)商品房。 從消費(fèi)者對(duì)住房單價(jià)和面積的預(yù)期中，我們可以推算他們對(duì)房款總價(jià)的預(yù)期應(yīng)該是 19 萬(wàn)左右，從表 2 中我們可以看到，消費(fèi)者預(yù)期比例最高的房款總價(jià)正好是 1620 萬(wàn)，為 %。 七、消費(fèi)者選擇的物業(yè)類(lèi)型與其年齡、學(xué)歷和家庭人口的關(guān)系 物業(yè)類(lèi)型的選擇與消費(fèi)者年齡的關(guān)系 從表 5 可以看出，各年齡段的人群對(duì)多層住宅的接受比例比較均勻。與戶型結(jié)構(gòu)的選擇一樣，一般消費(fèi)層次消費(fèi)者更傾向于選擇較小面積的住房，而較高消費(fèi)層次消費(fèi)者則更傾向于選擇較大面積的住房，而面積為 100 平方左右的住房是一般消費(fèi)層次和較高消費(fèi)層次選擇住房面積的分水嶺。他們雖然對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期充滿信心，但由于處于創(chuàng)業(yè)初期，積累有限，價(jià)格便成為其能否實(shí)現(xiàn)獨(dú)立愿望的最關(guān)鍵的因素。房間不用太大，35 平方左右甚至更小，太大的空間對(duì)于新新人類(lèi)來(lái)說(shuō)是一種浪費(fèi)，只要室內(nèi)空間和配套能夠滿足新新人類(lèi)基本的生活和學(xué)習(xí)的需要，并且需要的時(shí)候可以把房間當(dāng)成一個(gè)迷你 “SOHO”。投訴的內(nèi)容按投訴頻率依次是物管收費(fèi)，占 %；清潔衛(wèi)生，占 %；供水，占 %；房屋及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，占 %；排水，占 %；小區(qū)公共場(chǎng)所管理，占 %；車(chē)輛管理，占 %；物業(yè)的管理及服務(wù)質(zhì)量，占 %；配套設(shè)施，占 %；治安，占 %；綠化，占 %；供電，占 %；煤氣，占 %；房屋質(zhì)量，占 %；消防，占 %。 當(dāng)然從目前情況看，物業(yè)管理要真正做到讓業(yè)主滿意同時(shí)讓物管公司能夠正常持續(xù)的運(yùn)作有一定的難度，物業(yè)管理公司虧損也是普遍現(xiàn)象，這一方面因?yàn)椴糠窒M(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)還沒(méi)有能夠正確認(rèn)識(shí)，另一方面物業(yè)管理公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)素質(zhì)不高等也加深了業(yè)主與物管公司的誤解和矛盾，同時(shí)一些相關(guān)的法例法規(guī)還不完善，造成了物管雙方都處之茫然。 讓物業(yè)管理打動(dòng)消費(fèi)者 改革開(kāi)放二十多年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，國(guó)家強(qiáng)盛了，人民富裕了，老百姓的生活水平與二十多年前也不能同日而語(yǔ)了，買(mǎi)車(chē)子買(mǎi)房子這種一般老百姓以前想都不敢想的事情，現(xiàn)在也已經(jīng)很平常了。 還有一些由其他物業(yè)類(lèi)型改建而成的青年公寓，在前期樓盤(pán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)就沒(méi)有考慮青年人的居住特點(diǎn)，使戶型功能區(qū)域擺布顯得較為生硬，有些青年公寓內(nèi)甚至連基本的生活功能配套都不齊備。傳統(tǒng)的思維模式和行為規(guī)范對(duì)他們來(lái)說(shuō)僅僅是一個(gè)普通的網(wǎng)頁(yè)，可以點(diǎn)擊進(jìn)去瀏覽， 也可以很方便地點(diǎn)擊把它關(guān)閉。這次的調(diào)查結(jié)果也顯示了一種跡象，就是昆明二次購(gòu)買(mǎi)商品房的高潮正在來(lái)臨。 五、對(duì)不同功能房間面積的需求 我們把調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)加權(quán)平均計(jì)算后，得出消費(fèi)者對(duì)不同功能房間需求的排序情況及各功能房間面積的需求情況（如表 4）。 消費(fèi)者在對(duì)所參觀樓盤(pán)的評(píng)價(jià)排名上我們也可以看出，排在前幾位的住宅小區(qū)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就在注重環(huán)境的營(yíng)造。 99 年房交會(huì)上消費(fèi)者能夠接受小高層的只有 12%， 2020 年秋季房交會(huì)上消費(fèi)者能夠接受小高層的上升到了近 20%。 從目前昆明小高層樓盤(pán)的供盤(pán)情況看，目前昆明市小高層樓盤(pán)的主力戶型中，最多的是三房二廳二衛(wèi)一廚的格局，占小高層樓盤(pán)主力戶型配比的 70%，主力戶型面積是 110—120 平方米的占 41%左右，其次是 130—140 平方米，占 35%，而 100 平方米以下的房屋面積則相對(duì)較少。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的加權(quán)平均，我們得出本次房交會(huì)上意向購(gòu)房者可以接受的住房平均單價(jià)為 元 /平方。 對(duì)于期房和現(xiàn)房的選擇，有 %的意向購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。 從現(xiàn)有住房居住年限上可以對(duì)購(gòu)房群體進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)力分類(lèi)。另外，面積在200 平方米以上的樓盤(pán)為聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅，其格局多為 4 房 2（ 3）廳 2（ 3）衛(wèi)的戶型。別墅和聯(lián)排的開(kāi)發(fā)數(shù)量也較不錯(cuò)。因此，這樣一個(gè)由短期行為構(gòu)成的理性市場(chǎng)必然是打破區(qū)域界限的。 第二，一個(gè)好的寫(xiě)字樓不是老板擺譜的地方，而是能激發(fā)員工靈感，讓他更好地進(jìn)行腦力創(chuàng)造的場(chǎng)所，這是衡量新時(shí)代寫(xiě)字樓主要標(biāo)準(zhǔn)，所以現(xiàn)在寫(xiě)字樓的自身定位已經(jīng)發(fā)生了變化，以前是以老板為中心，而現(xiàn)在是以員工為中心。 從租售價(jià)格上看，幾年來(lái)，昆明寫(xiě)字樓租售價(jià)格一直較低，逾五成售價(jià)在 3500—4000 元 /㎡，租金水平較低，高層物業(yè)平均租金水平在 3040 元 /平方米 /月。而現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓應(yīng)該考慮人貨分流，不僅要設(shè)置了不同功能的電梯，而且要增加安 全通道數(shù)量。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們是從終端客戶需求往后倒退，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。 2020 年昆明秋季房交會(huì)供需評(píng)述 一、房交會(huì)樓盤(pán)評(píng)述 本次參加房交會(huì)的樓盤(pán)數(shù)量主要共有 77 個(gè)，其中有多層住宅、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、多層小高層混合住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、旅游商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等，分布區(qū)域不僅覆蓋了昆明四區(qū)外，還包含了云南省內(nèi)旅游地州的地產(chǎn)項(xiàng)目。 參展樓盤(pán)戶數(shù)、總建、占地情況 在此次參展的樓盤(pán)項(xiàng)目中，其總提供的戶數(shù)大約為 36446 套。 銷(xiāo)售樓盤(pán)的配套費(fèi)收費(fèi)比例范圍最高的是 8000~8900 元之間，占了 43%；其次是 9000~9900 元之間，占