【正文】 送風(fēng)和排 煙風(fēng)機的功能和聯(lián)動試驗；空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗；消防電梯的功能試驗。 (2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有： ① 干式消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統(tǒng)。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。 (4)加強治安防范。 (2)建立保安部的組織機構(gòu)。 ③ 誰主管，誰負責(zé)。 五、保安與消防管理 (1)貫徹保安管理的基本原則是： ① 賓客至上，服務(wù)第一。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 17 頁 (4)設(shè)備的更新改造。即當設(shè)備出現(xiàn)嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修 )。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進行檢 查診斷，確定要維修的項目或部件，然 后進行維修。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。 ③ 維修方法是否恰當。 編制維修計劃時應(yīng)注意： ① 是否按設(shè)備分類編制計劃。 (3)設(shè)備的維修。 (2)設(shè) 備的保養(yǎng)。 (1)報修與維修程序。 (5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。 (3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。 有的寫字樓的報修點也設(shè)在前臺，方便客戶報修。較齊 全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 17 頁 (1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等； (2)秘書服務(wù)，包括各類文件處理； (3)辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)； (4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)； (5)臨時辦公室租用服務(wù)； (6)長話、傳真、電信服務(wù)； (7)商務(wù)會談、會議安排服務(wù)； (8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)； (9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等； (10)郵件、郵包、快遞等郵政 服務(wù)； (11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、 BP機、手機租賃服務(wù)等； (12)報刊、雜志訂閱服務(wù)； (13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)； (14)文件、名片等印制服務(wù)； (15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)； (16)報刊剪報服務(wù)； (17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等。使用后須在《費用結(jié)算單》上簽名。 商務(wù)中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備， 為此制定商務(wù)中心簽單程序； 寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在 部門經(jīng)理的同意。 ③ 服務(wù)后：完成 客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客人到財務(wù)部結(jié)賬。 ① 服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求；向客戶講明收費情況，開據(jù)收費通知單并收一定比例的押金。對商務(wù)中心工作人員要求有： ① 流利的外語聽說讀寫能力； ② 熟練的中英文打字能力； ③ 熟練操作各種設(shè)備的能力； ④ 熟悉商務(wù)信息知識； ⑤ 熟悉秘書工作知識； ⑥ 具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。 商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)。 商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。 商務(wù)中 心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其它的辦公用品等。 這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進行市場行情 調(diào)研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。 由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有 發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求 也經(jīng)常存在。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租 (主要是出租 )。 綜合中心：商務(wù)寫字樓功能齊全，除為租戶提供標準服務(wù)外，還可為租戶提供委托服務(wù)和特約服務(wù)，如洗衣、美容美發(fā)、保潔（入室清潔）、保安、裝飾、裝修等等，因此商務(wù)寫字樓還應(yīng)成為以服務(wù)為核心的 “ 綜合中心 ” 。 康樂中心：商務(wù)寫字樓為租戶提供氧吧、健身房、臺球廳、乒乓球廳、游泳池、桑拿浴等義務(wù)項目，使商務(wù)寫字樓成為租戶的 “ 康樂中心 ” 。 金融機構(gòu)：金融機構(gòu)的入駐及其提供的金融業(yè)務(wù)，如：外匯、信貸、結(jié)算、融資、拆借、儲蓄等，使商務(wù)寫字樓具備金融中心的功能。 商務(wù)寫字樓：應(yīng)可以通過出租會議廳、報告廳、談判間、多功能廳，承接各種形式的新聞發(fā)布會、洽談會、展銷會。 信息中心：商務(wù)寫字樓通過樓宇智能化的計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)聯(lián)接 信息高速公路 ，借助光纖的通訊線路完成內(nèi)部與外界的信息傳遞與交換。要謹慎對待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作，還要不斷改進各項管理，使各項工作指標達到同行業(yè) 先進水平。 幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)， 解決相關(guān)問題；提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話問訊，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服 務(wù)等；提供其它可能的委托服務(wù)，如代客購物、代送快件等。 六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù) 管理就是服務(wù)。對業(yè)主、租戶的設(shè)備報修要及時處理，并定期檢查。應(yīng)特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。 五、強化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施的正常運行是寫字樓運作的核心。為此要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。 四、重視 清潔管理 清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。因此，寫字樓防火要求高，應(yīng)特別加強對消防工作的管理。同時，應(yīng)全 面建立客戶檔案，熟 悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財產(chǎn)的安全。必須加強治安防范，建立和健全各種值班制度，堅持非辦公時間出入大樓的檢查登記制 度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅持下班交接檢查制度。 二、加強治安防范，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案 寫字樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個人財產(chǎn)與生命安全，還涉及 大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機密。要積極探索制定并不斷完善 一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊伍，高 技術(shù)的管理手段，高標準的管理要 求。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時與世界各地進行聯(lián)系，交換信息，抓住商機。因此物業(yè)管理公司要采取一切適當措施進行清潔工作，確保寫字樓衛(wèi)生形象。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 17 頁 由于寫字樓一般處于城市繁華地帶，因此衛(wèi)生清潔占了重要的地位。同時借助于現(xiàn)代化的監(jiān)控手段來做好寫字樓的治安工作，比如在合適的位置裝上電視探頭，但要注意保護隱私的問題。 由于寫字樓內(nèi)集中的辦公單位多，人員進出往來頻繁，給辦公 樓宇的治安工作提出了挑戰(zhàn)，增加了管理難度。但在使用過程中很容易出現(xiàn)線路老化、過載等等都有可能引起電火，從而引起大面積火災(zāi)等突發(fā)事故，寫字樓內(nèi)人員密集，一旦引起火災(zāi)，損失巨大。 物業(yè)管理任務(wù)方面，消防安全和治安保衛(wèi)是寫字樓物業(yè)管理的首要工作。 因為寫字樓內(nèi)業(yè)主普遍素質(zhì)較高，文化層次較高，因此也需要配備素質(zhì)較高的物業(yè) 管理人員。比如一些安全監(jiān)控設(shè)施，通訊及多媒體設(shè)施等等，都需要專業(yè)的物業(yè)管理人員管理和運作。 專業(yè)管理人員技術(shù)要求高。 現(xiàn)代化的寫字樓管理技術(shù)含量高，管理范圍、管理層面都比較廣，不能只憑以往的經(jīng)驗管理，而應(yīng)該有科學(xué)的管理方法來引導(dǎo) ，并積極探索改進，制度應(yīng)該更加全面，服務(wù)行為更加規(guī)范。因此物業(yè)管理人員要利用一切可利用空間，采取一切可采取措施，做好綠化工作，為承租戶和外來辦事人員營造親切宜人的環(huán)境。 刻意創(chuàng)造優(yōu)美整潔的物業(yè)環(huán)境。 由于寫字樓結(jié)構(gòu)、設(shè)備和人員的復(fù)雜性，物