【正文】 適應(yīng)：建筑物的運(yùn)行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。 效率：建筑物中信息、通信、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能、效率、便于操作和兼容性。這一質(zhì)量又可分解為 5 個分項(xiàng)： 特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀性和地方風(fēng)土特色。 “ 智能建筑 ” 的物業(yè)管理 智能建筑物的 FM 目標(biāo)有三大要素：質(zhì)量、財務(wù)和供給，每一要素具有十分豐富的內(nèi)容。 政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主與管理公司雙方商量決定，視供求狀況、服務(wù)內(nèi)容多少等情況而不同。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。 物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。管理公司的收支賬目必須定期公開，接受業(yè)主的監(jiān)督，一些較大規(guī)模的維修工程，牽涉到大筆費(fèi)用支出，須征詢業(yè)主立案法團(tuán)的意見方能進(jìn)行，如未獲準(zhǔn)，物業(yè)公司不得堅(jiān)持。管理公司的一切費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)、煤氣費(fèi)等都從所收的管理費(fèi)中開支。管理公司與業(yè)主立案法團(tuán)是聘用與被聘用的關(guān)系，管理公司之間為獲聘而競爭激烈。 為管理好私人樓宇，香港政府頒布了《多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例》，倡導(dǎo)多層大廈業(yè)主組織法團(tuán)，設(shè)立管理委員會。 中國香港特區(qū) 公共房屋的較大部分由房委會執(zhí)行機(jī)構(gòu)房屋署下轄的房屋管理處具體負(fù)責(zé)管理，機(jī)構(gòu)健全，配有專業(yè)管理人員，管理方式靈活，一些項(xiàng)目常用招標(biāo)或承包等方式交由專業(yè)公司完成。新加坡 “ 土地所有權(quán)法案 ” 規(guī)定，每個新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會，由全體 業(yè)主投票選出委員會成員。比如各個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。除了發(fā)揮監(jiān)督管 理職能外，建屋發(fā)展局的另一項(xiàng)主要工作就是 “ 服務(wù) ” ，例如該局制定出一項(xiàng)長期的舊租屋翻新計劃，進(jìn)一步提高居民對社區(qū)的認(rèn)同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔 5年都需要進(jìn)行外部清洗刷新。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。該法案共有 158章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時必須遵守的條例。從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負(fù)責(zé)實(shí)施 政府建屋計劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門。德國人對樓道和小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生。按德國《租 房法》規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺損或配套設(shè)備出現(xiàn)自然損壞的話，房主都有義務(wù)提供免費(fèi)維修和更換服務(wù)，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務(wù)及時找到相關(guān)的技術(shù)人員前來修理，否則即為失職。一旦房屋租賃合同 生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調(diào)解；當(dāng)雙方租賃合同終止時，物業(yè)管理公司還有代為驗(yàn)收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。 德國 德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負(fù)責(zé)雇主房產(chǎn)的定期維護(hù)和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負(fù)責(zé)出面替雇主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)選擇性很強(qiáng)，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營的。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對居民的基本服務(wù)。這里介紹幾個服務(wù)“口碑”甚佳的物業(yè)管理的做法。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應(yīng)注重育才。管理公司的實(shí)力不是資本的實(shí)力，而是人才的實(shí)力。 （ 3）以人為本，注重育才。多花錢的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢，管理公司會不會理財成了業(yè)主評判管理公司好差的重要標(biāo)準(zhǔn)。管理公司要勵精圖治，不斷總結(jié)，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑 造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競爭考驗(yàn)？ （ 1）勤練內(nèi)功，塑造品牌。 管理公司要勵精圖治，重塑形象。業(yè)主對管理公司的判斷不是“費(fèi)用決定論”，即誰報價低價就選擇誰，而是倚重公司的 管理風(fēng)格、管理水平、管理業(yè)績，換句通俗的話：寧愿選擇費(fèi)用貴點(diǎn)、水平高的公司而棄費(fèi)用低水平也低的公司。業(yè)主對管理公司的取舍支配著競爭的走向。 業(yè)主要處事公正，善選“管家”。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。按法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內(nèi)（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商對其開發(fā)的項(xiàng)目有權(quán)決定管理公司。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護(hù)競爭的秩序。雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實(shí)行公開招投標(biāo)制度，但力度不大，范圍僅限于國字號企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū)，以致公平競爭難成 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 17 頁 氣候。 物業(yè)管理進(jìn)入“競爭”的時代已是不言而喻的現(xiàn)實(shí)，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負(fù)面作用，促進(jìn)競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》對發(fā)展商的物業(yè)管理 權(quán)限有明確的限制，一經(jīng)業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定。殘不知，發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。 發(fā)展商“斷奶”。房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)范圍界定在房地產(chǎn)的營銷策劃、經(jīng)營代 理及相關(guān)的咨詢培訓(xùn)。此風(fēng)傳開，管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機(jī)構(gòu)。然而，令管理公司長吁短嘆的是，業(yè)主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的，一旦管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚”沒商量。香港公司不甘退出內(nèi)地舞臺，且退且戰(zhàn)，為爭管理項(xiàng)目與內(nèi)地公 司展開了激烈的競爭。香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢，以“師者”姿態(tài)進(jìn)入內(nèi)地，占據(jù)了物業(yè)項(xiàng)目“半壁江山”。于是，為擺脫困境，在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上，參與競爭，對外擴(kuò)張，力爭更多的地盤，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。物業(yè)管理是風(fēng) 險小，利潤低的行業(yè)，許多管理公司認(rèn)識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 17 頁 為了改變降級的命運(yùn)，許多管理公司必須作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規(guī)模。政府一方面極力推出物業(yè)管理競爭的舞臺，另一方面又對參與競爭的管理公司要求諸多，提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)部、地方房管部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開招標(biāo)制度，將物 業(yè)管理推向社會，通過競爭獲得管理權(quán)。前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的刺激下，投資上馬的項(xiàng)目因亞洲金融風(fēng)暴的沖擊及國內(nèi)需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭明顯銳減，物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項(xiàng)目的好景。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識世界進(jìn)入到理性認(rèn)識世界，已進(jìn)入競爭時代。全國 港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。除以上各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，協(xié)調(diào) 好寫字樓與客戶和社會各界的關(guān)系也是搞好寫字樓管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 (5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 (4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。 (3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。日常清潔工作 的重點(diǎn)體現(xiàn)在： (1)制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。12制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財 產(chǎn)在后。包括：建立義務(wù)消防隊(duì)；建立專職消防隊(duì)；抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。 ⑧ 發(fā)動大家， 及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。 ⑥ 制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。 ④ 明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。 ③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單 元。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知 。 (3)消防工作的展開： ① 進(jìn)行消防宣傳。 ③ 消防聯(lián)動 機(jī)構(gòu)：消防