【正文】 可見青島市對于寫字樓的需求潛力很大，只要 做出適當(dāng)產(chǎn)品就會有客戶。經(jīng)濟(jì)增長需要大量的商務(wù)活動和辦公設(shè)施的支持，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于寫字樓的需要也必將有所增加。 個體經(jīng)營戶 331832 戶 ，其中，第二產(chǎn)業(yè) 50109 戶，第三產(chǎn)業(yè) 281723 戶。 三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ： ： 。青島近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛速，一定會對寫字樓市場的需求起到促進(jìn)作用。其中垂直運(yùn)送客梯 17 部，觀光梯、貨梯、消防梯各 2 部 自控系統(tǒng)： 美國江森（ JOHNSONCONTROLS）公司的樓宇自控系統(tǒng)，對中心的中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行系統(tǒng)、安防監(jiān)控、照明 及背景廣播系統(tǒng)等進(jìn)行綜合調(diào)控 停車： 地下大型停車場，出入口安臵智能化識別管理系統(tǒng) 面積范圍： 地下四層為設(shè)備房及停車場， 14 層（含裙樓）為銀行、證券、保險營業(yè)大廳及展示廳、展覽廳， 731 層為寫字樓層， 3346層為商住公寓， 4849 為高級會所，頂層為旋轉(zhuǎn)觀光大廳， 單層面積約為 1650 平方米左右 ， 寫字間自由分割 銷售價格： 東南向租價為 元 /天 /㎡；東北向租價 元 /天 /㎡； 物業(yè)費(fèi)為 元 /㎡ /月 入住情況： 目前入住率達(dá)到 70%； 僅有 4 4 46 層有可整體或以半層出租的房源； 20 層 以下 (含 20 層 )為中國銀行山東省分行的營業(yè)大廳和辦公場所 項目分析： 位臵優(yōu)越，價格適中，目前出租情況良好，業(yè)主滿意度高。 價格： 寫字樓整層面積 1800 平方米，最小可分割 130 平方米。 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)：此系統(tǒng)由易斯豪公司提供，主要功能是在關(guān)閉門窗的條件下，將室外新鮮空氣吸入室內(nèi)，保障室內(nèi)的空氣流通。 較早地推出市場，搶占了先機(jī)，占領(lǐng)市場。 樓宇自控系統(tǒng)：自控系統(tǒng)由美國 JOHNSON CONTROLS（江森）公司設(shè)計，選用世界頂尖產(chǎn)品，對整個樓宇的中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、車庫、電梯、保安監(jiān)控、照明、背景廣播、一卡通門禁等進(jìn)行綜合調(diào)控。 3000 平米的商務(wù)會所，提供電子圖書館、咖啡廳、多功能商務(wù)中心、多媒體會議室、健身房、桑拿浴室等。在內(nèi)部裝修上很多項目僅在大堂采用了精裝修，寫字間內(nèi)還是毛坯交付。這也從另一個方面佐證了，三次產(chǎn)業(yè)對寫字樓市場具有重大的影響。 市南 CBD 寫字樓分布圖 下面從這幾個方面對 CBD 內(nèi)的部分寫字樓項目進(jìn)行分析： 租金 /售價 /物業(yè)費(fèi)分析 項目 物業(yè)費(fèi)（ 含電梯費(fèi)） 售價（元 /㎡） 租價（元 /㎡〃天） 金光大廈 包含在租價中 華普大廈 12020 五礦大廈 8400 福泰廣場 南樓 8000 豐合廣場 包含在租金里 11000 黃金廣場 租金含 旺角大廈 13000 香島大廈 10200 琴島大廈 10000 福林大廈 8300 濱海花園 8500 金都花園 6700 國際金融中心 12020 數(shù)碼港 11000 中天恒大廈 華歐英德隆 13000 深業(yè)大廈 7500 港澳大廈 7000 銀河大廈 華仁國際大廈 12020 南向 北向 頤和國際 13000 無出租 總結(jié)： ? 在市南 CBD 內(nèi)的寫字樓項目均價最高達(dá)到了 13000 元 /㎡，每平 方米比同區(qū)域的住宅項目高出 30004000 元； ? 租金平均都在 元 /㎡〃天左右，租金最高的是國際金融中心，達(dá)到了 元 /㎡〃天； ? 寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)用明顯高于住宅，收費(fèi)最高的數(shù)碼港項目，每月每平方米 元，普通高檔的項目物業(yè)費(fèi)用在 元 元不等。介時商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的辦公氛圍將會有所改變，對于本案運(yùn)作一定會起到促進(jìn)作用。 小結(jié)： ? 嶗山區(qū)土地開闊 ，環(huán)境資源豐富，開發(fā)成本低，有利于整體規(guī)劃的形成和開發(fā)。 與本案宗地相比，交通、景觀稍差，但商務(wù)氛圍及發(fā)展前景好于本案。 立面效果藝術(shù)、時尚，將成為海爾路標(biāo)志建筑。有線電視入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。 規(guī)模：占地面積 平方米 ， 總建筑面積 為 平方米 。 18 層和 27層， SOHO 辦公、酒店式公 寓 、寫字樓 、 購物中心 ， 月 在建， 10 層左右 月 引黃濟(jì)青 占地面積 7100 ㎡，建筑面積 19000㎡，綠化率 18％，建筑密度 36％。最早出現(xiàn)的寫字樓分布中山路附近，它們伴隨青島共同經(jīng)歷了最初發(fā)展的階段。 嶗山商務(wù)一區(qū)：位于海爾路西側(cè)、萬杰醫(yī)院南側(cè)，總投資約 億元，總占地 160 畝 。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，這一點(diǎn)也可以從現(xiàn)有的項目中看出來，有超過半數(shù)的項目為大型企業(yè)自 建辦公大廈。 定位： 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字技術(shù)、軟件開發(fā)及金融投資、咨詢等為主要產(chǎn)業(yè)的商務(wù)中心 銷售情況：從 05 年 12月開始銷售，到目前為止去化率達(dá)到 70%。 LOFT 及 SOHO 衛(wèi)生間地面做閉水試驗，水泥砂漿保護(hù)層，廚房地面混凝土結(jié)構(gòu)層面，預(yù)留裝修層，頂棚、墻 面為毛面。 較早地推出市場，可以搶占先機(jī)，占領(lǐng)市場；但是建筑進(jìn)程慢，預(yù)熱時間過長，可能會對銷售產(chǎn)生不利影響。 物業(yè)特征 ： 瀅海大廈外立面設(shè)計采用了富有現(xiàn)代感的玻璃幕墻和花崗巖飾面；外墻采用保溫材料，實現(xiàn)建筑節(jié)能；大廈為板式結(jié)構(gòu)，南北通透，一梯兩戶。 項目宗地所在區(qū)域－嶗山區(qū)目前還沒有形成很好商務(wù)辦公氛圍。 其中日租金在每平方米 7元以上的高檔寫字樓總面積為 300 萬 平方米左右；日租金為每平方米 5 元的中檔寫字樓總面積約為 150 萬平方米；中低檔寫字樓總面積約為 100 萬平方米。 國際金融中心 70% 大型知名企業(yè) 數(shù)碼港 85% 中天恒大廈 100% 亨達(dá)皮鞋占了四層，記者站，汽車租賃，新西蘭日升，日本流通，韓中貨運(yùn)，進(jìn)出口，松下，雅芳，三菱，日本海運(yùn)株式會社 4 家世界五百強(qiáng)企業(yè) 華歐英德隆 85% 房地產(chǎn)、 深業(yè)大廈 90% 外貿(mào)，船務(wù)公司，旅行社，房地產(chǎn)公司，律師會計事務(wù)所 港澳大廈 90％ 廣告、物流、外貿(mào)、工藝品、信息咨詢 銀河大廈 80% 集中了船舶、物流、商貿(mào)、證券、金融等一類的公司 華仁國際大廈 99% 辦公企業(yè)以銀行，外 貿(mào)、物流、證券，餐飲，保險，服裝為主 頤和國際 未入住 總結(jié)： ? 市南區(qū) CBD 內(nèi)的寫字樓項目入住率基本都在 80％以上，可見在這片區(qū)域內(nèi)的辦公需求很旺盛。 4 部電梯。其中旗艦樓36 層，高度為 米；招銀樓與酒店均為 28 層，高度為 米。辦公區(qū)域 810 ㎡部兩個點(diǎn)。 供電系統(tǒng)：三路獨(dú)立 10kv 電源供電，并配備 EPS 不間斷供電系統(tǒng)自備進(jìn) 口名牌柴油發(fā)電機(jī)組。結(jié)構(gòu)墻體厚