【正文】 在住宅消費(fèi)市場競爭越來越激烈的今天，讓物業(yè)管理服務(wù)水平更高更具人性化，無疑是市場決勝的一大法寶。只有一個(gè)好的硬件產(chǎn)品而沒有相應(yīng)的好的軟件服務(wù)，這個(gè)產(chǎn)品就失去了靈性，一個(gè)沒有靈性的產(chǎn)品自然不會(huì)吸引追求靈動(dòng)的消費(fèi)者。 當(dāng)然從目前情況看，物業(yè)管理要真正做到讓業(yè)主滿意同時(shí)讓物管公司能夠正常持續(xù)的運(yùn)作有一定的難度，物業(yè)管理公司虧損也是普遍現(xiàn)象，這一方面因?yàn)椴糠窒M(fèi)者對物業(yè)管理的收費(fèi)還沒有能夠正確認(rèn)識(shí)，另一方面物業(yè)管理公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)素質(zhì)不高等也加深了業(yè)主與物管公司的誤解和矛盾，同時(shí)一些相關(guān)的法例法規(guī)還不完善，造成了物管雙方都處之茫然。而現(xiàn)在住的是自己買的房子，對物業(yè)管理的要求自然要高得多。風(fēng)之鈴市場調(diào)查人員曾對昆明某著名小區(qū)的多名業(yè)主進(jìn)行過深度訪談，幾乎每一個(gè)我們訪談的對象或多或少都對該小區(qū)的物業(yè)管理的一些方面提出了批評意見，說明物業(yè)管理困擾著住房消費(fèi)者是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。投訴的內(nèi)容按投訴頻率依次是物管收費(fèi)，占 %；清潔衛(wèi)生，占 %；供水，占 %；房屋及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，占 %；排水，占 %；小區(qū)公共場所管理，占 %；車輛管理，占 %；物業(yè)的管理及服務(wù)質(zhì)量，占 %；配套設(shè)施，占 %；治安，占 %；綠化，占 %；供電，占 %；煤氣，占 %；房屋質(zhì)量，占 %；消防，占 %。 雖然一些開發(fā)商及其物業(yè)管理公司在精心打造住宅產(chǎn)品的同時(shí)也力爭把物業(yè)管理的文章做足，但仍有許多開發(fā)商和物業(yè)管理公司在思路和做法上還不能擺正自己的位置，仍把自己放在主人的位置上管理業(yè)主，而不是把自己放在管家的位置上服務(wù)業(yè)主，造成業(yè)主對物業(yè)管理的抱怨和投訴不斷。在業(yè)界口碑很好的銀苑小區(qū)和佳園小區(qū)，除了其硬件＿＿產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)超群外，其軟件＿＿物業(yè)管理的周到細(xì)致更是其打動(dòng)業(yè)主的關(guān)鍵。 正因?yàn)橄M(fèi)者對物業(yè)管理的重視程度不斷的提升，開發(fā)商為了博得消費(fèi)者的認(rèn)可，也在不斷提升自己樓盤的物業(yè)管理水平。但國家的房改政策開始實(shí)施后的今天，一般老百姓即相當(dāng)一部分工薪價(jià)層也開始不得不變成 “有錢人 ”去買房子住了， 而且一不小心他們還變成了房地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)群體，而且他們在購買自己住房的時(shí)候，更多的會(huì)考慮跟自己日常的基本生活條件密切相關(guān)的因素，物業(yè)管理就是其中非常重要的因素之一。 讓物業(yè)管理打動(dòng)消費(fèi)者 改革開放二十多年以來，中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，國家強(qiáng)盛了，人民富裕了，老百姓的生活水平與二十多年前也不能同日而語了，買車子買房子這種一般老百姓以前想都不敢想的事情，現(xiàn)在也已經(jīng)很平常了。有了這樣一個(gè)獨(dú)立空間，才能讓新新人類們泡完吧以后不用再去別人的房子，不用加完班以后又去了別人的房子，不用旅游歸來又去了別人的房子，還可以讓他們不用帶著一千種玩具搬家，不用回來以后還要感受喜歡窺探的房東的曖昧的眼光，不用擔(dān)心玩得太晚而無助地被冰冷的大鐵門關(guān)在颼颼的夜風(fēng)中。 也 許這才是昆明的新新人類真正想擁有的屬于自己的空間。房間不用太大，35 平方左右甚至更小，太大的空間對于新新人類來說是一種浪費(fèi)，只要室內(nèi)空間和配套能夠滿足新新人類基本的生活和學(xué)習(xí)的需要，并且需要的時(shí)候可以把房間當(dāng)成一個(gè)迷你 “SOHO”。 “SOLO”戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的 “SOLO”化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如： 24 小時(shí)便利店， 24 小時(shí)自助型洗衣店， 24 小時(shí)自助式健身房等等。 “SOLO”戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是 其基本配置?！癝OLO”是一個(gè)英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行。 昆明的新新人類仍然沒有得到真正屬于自己的空間。 還有一些由其他物業(yè)類型改建而成的青年公寓，在前期樓盤結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)就沒有考慮青年人的居住特點(diǎn)，使戶型功能區(qū)域擺布顯得較為生硬，有些青年公寓內(nèi)甚至連基本的生活功能配套都不齊備。 2020 年年底到 2020 年以來，小戶型的呼聲似乎微弱了許多 ， 86 街 U2 幾乎是新開發(fā)的青年公寓的唯一亮點(diǎn)。 2020 年昆明的房地產(chǎn)市場在陽光 A 版的帶領(lǐng)下，針對年青消費(fèi)群體掀起了一股小戶型的熱潮，不僅有專為青年消費(fèi)群體量身打造的“專業(yè)樓盤 ”如陽光 A 版、 86 街公寓等，甚至一些酒店寫字樓也搖身一變，以青年公寓的形象出現(xiàn)在人們面前。他們雖然對未來的收入預(yù)期充滿信心，但由于處于創(chuàng)業(yè)初期，積累有限，價(jià)格便成為其能否實(shí)現(xiàn)獨(dú)立愿望的最關(guān)鍵的因素。一般大眾消費(fèi)群體接受高層和小高層的比例分別為%和 %，而年輕群體接受高層和小高層的比例則分別上升為%和 %，對市中心高層的接受比例更高達(dá) %。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有 %的年青人租著別人的房子住，還有 %的年青人是跟父母一起住，他們中有 %的人希望在 4 年內(nèi)能夠購買屬于自己的住房，同時(shí)他們希望住在市中心或休閑娛樂設(shè)施較為集中的區(qū)域。他們獨(dú)立意識(shí)強(qiáng)，都希望有真正屬于自己的獨(dú)立空間。他們討厭別人干涉自己的生活，徹底地捍衛(wèi)著自己的獨(dú)立和隱私。傳統(tǒng)的思維模式和行為規(guī)范對他們來說僅僅是一個(gè)普通的網(wǎng)頁，可以點(diǎn)擊進(jìn)去瀏覽， 也可以很方便地點(diǎn)擊把它關(guān)閉。他們在寫字樓內(nèi)拼命的工作著，工作之余，他們在酒吧，在的高廳，在花前月下盡情地享受著人生。這就是昆明新新人類的生活寫真。與戶型結(jié)構(gòu)的選擇一樣，一般消費(fèi)層次消費(fèi)者更傾向于選擇較小面積的住房，而較高消費(fèi)層次消費(fèi)者則更傾向于選擇較大面積的住房，而面積為 100 平方左右的住房是一般消費(fèi)層次和較高消費(fèi)層次選擇住房面積的分水嶺。而三室二廳二衛(wèi)則是一般消費(fèi)層次和較高消費(fèi)層次選擇戶型結(jié)構(gòu)的分水嶺。由此將引起我們注意的是，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場定位來確定住宅樓盤的產(chǎn)品組合策略。下面我們就戶型、面積及單價(jià)幾方面來看看不同消費(fèi)層次對住房產(chǎn)品的需求。 (表 7) 家庭人口 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 一人 二人 三人 50 四人 17 100 五人 六人或以上 八、不同消費(fèi)水平消費(fèi)者對戶型及面積的選擇對比 為了便于我們了解不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對住房產(chǎn)品的需求，我們把本次購房班車的消費(fèi)者分為兩個(gè)層次。這次的調(diào)查結(jié)果也顯示了一種跡象，就是昆明二次購買商品房的高潮正在來臨。值得注意的是，本次調(diào)查中，高中 /中專 /技校學(xué)歷的消費(fèi)人群對高層和別墅的選擇比例較高，而以前的調(diào)查結(jié)果則是大專以上學(xué)歷對高價(jià)位住房的選 擇較高。但是同 時(shí)我們也可以看到，花園式多層和別墅的消費(fèi)者中，年齡在 2630 歲的消費(fèi)群體也占了相當(dāng)?shù)谋戎亍? 七、消費(fèi)者選擇的物業(yè)類型與其年齡、學(xué)歷和家庭人口的關(guān)系 物業(yè)類型的選擇與消費(fèi)者年齡的關(guān)系 從表 5 可以看出，各年齡段的人群對多層住宅的接受比例比較均勻。 第四類為年齡較輕且學(xué)歷較高的的消費(fèi)人群。 第三類為年齡較輕且學(xué)歷較低的消費(fèi)人群。他們的大概 3640 歲左右，已婚，有 %的人擁有大專以上的學(xué)歷，他們中有 %是三口或四口之家；他們有一半以上的人現(xiàn)居住面積為 100 平方以下，近一半的人是第二次購買商品房；他們中有 %的人選擇購買單價(jià)為 2100元 /平方的住房，其中 %的人選擇購買單價(jià)為 2500元 /平方的住房；他們選擇住房面積為 140160 平方的比例最大，為 %；他們其中上都能承受 26 萬以上的總房款，其中 47%的人能承受 40 萬以上的總房款；在戶型上他們選擇四室二廳二衛(wèi)和復(fù)式 /躍式的比例最大，比例分別為 %和 % 第二類是年齡較大且學(xué)歷中等的消費(fèi)人群。 (表 4) 功能房間 需求面積（ M2） 客廳 18 主臥室 15 次臥室 10 小臥室 8 廚房 7 餐廳 9 主衛(wèi)生間 6 小衛(wèi)生間 4 洗衣間 3 衣帽間 2 六、不同消費(fèi)人群分類及其對住房的選擇 我們根據(jù)被訪者的現(xiàn)有住房面積、購買商品房次數(shù)、打算購買住宅的單價(jià)、面積、房款總價(jià)、戶型、年齡、婚姻狀況、學(xué)歷、家庭人口等指標(biāo)進(jìn)行了聚類分析，得到了四類相對獨(dú)立的消費(fèi)群體。 五、對不同功能房間面積的需求 我們把調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)加權(quán)平均計(jì)算后，得出消費(fèi)者對不同功能房間需求的排序情況及各功能房間面積的需求情況（如表 4）。這里要說明的是，表中所列別墅的接受率僅為 %，與前面反應(yīng)的對別墅的 %的喜好率一起從不同的角度反映了目前昆明消費(fèi)者的住房消費(fèi)心態(tài)，也就是理想與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾。去年同期的購房班車消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果相比，今年消費(fèi)者的消費(fèi)能力有所提高。 從消費(fèi)者對住房單價(jià)和面積的預(yù)期中，我們可以推算他們對房款總價(jià)的預(yù)期應(yīng)該是 19 萬左右，從表 2 中我們可以看到，消費(fèi)者預(yù)期比例最高的房款總價(jià)正好是 1620 萬，為 %。老百姓需要的是真正的實(shí)惠。由表中我們可以看出，參加購房班車的消費(fèi)者對房款總價(jià)的預(yù)期不是很高，價(jià)格預(yù)期在 1900 元 /平方以下的占總數(shù)的 %。由此可見，去年在昆明刮起的排式別墅即 Townhouse 旋風(fēng)對消費(fèi)者的消費(fèi)喜好確實(shí)產(chǎn)生了比較深刻的影響。 三、喜歡居住的物業(yè)類型 如表 2 所示，本次購房班車的看房者最喜歡居住的物 業(yè)類型還是多層住宅和花園式多層住宅。 消費(fèi)者在對所參觀樓盤的評價(jià)排名上我們也可以看出，排在前幾位的住宅小區(qū)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就在注重環(huán)境的營造。 二、對目前居住現(xiàn)狀不滿意的因素 (表一 ) 排名 居住現(xiàn)狀 不滿意度綜合評分 排名 居住現(xiàn)狀 不滿意度綜合評分 第 戶型結(jié)構(gòu) 第 13 小區(qū)規(guī)模 1 第2 房屋面積 第 14 物業(yè)收費(fèi) 第3 建筑質(zhì)量 第 15 體育配套 第4 房屋采光 第 16 交通配套 第5 房屋朝向 第 17 小區(qū)規(guī)劃 第6 建筑外 觀 第 18 社區(qū)文化 第7 小區(qū)環(huán)境 第 19 教育配套 第8 物管服務(wù) 第 20 地理位置 0 第9 生活配套 第 21 物業(yè)類型 2 第10 治安情況 第 22 娛樂配套 4