昆明寫(xiě)字樓調(diào)查淺析(doc13)-商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2024-08-17 13:58本頁(yè)面
【正文】 因此，現(xiàn)在許多國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司都搶在租金全面回升之前積極地購(gòu)買和租賃寫(xiě)字樓，而本地許多寫(xiě)字樓面對(duì)這一市場(chǎng)情況，已經(jīng)在逐步提高或者正在考 慮提高租金。寫(xiě)字樓可以考慮往住宅方轉(zhuǎn)住”，改變“職能”，提倡只租后售、以租代售的靈活多樣方式。寫(xiě)字樓就象一個(gè)剛出生的嬰兒需要各方的細(xì)心呵護(hù)才能健康成長(zhǎng)。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理好壞、經(jīng)營(yíng)善否不僅關(guān)系到他是能否盈利，對(duì)于公司的聲譽(yù)和未來(lái)的發(fā)展也很重要。無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是投資者來(lái)說(shuō)，這都是一個(gè)利好的消息。寫(xiě)字樓物業(yè)好壞直接關(guān)系到業(yè)主的利益，好的物業(yè)給辦公者創(chuàng)造一個(gè)美好的環(huán)境，提供一種良好的服務(wù)使辦公效率大為提高。 可以說(shuō)建寫(xiě)字樓不是終極目標(biāo)，而是寫(xiě)字樓的剛開(kāi)始，就象是萬(wàn)里長(zhǎng)征走完了第一步，管理好、使用好，實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓的可持續(xù)發(fā)展才是目的。根據(jù)我們對(duì)昆明市寫(xiě)字樓物業(yè)管理作的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前寫(xiě)字樓的物業(yè)不盡如人意，業(yè)主們?cè)孤曒d道，其中對(duì)于保安、保潔、綜合服務(wù)等方面尤為不滿意。 十、物業(yè)管理與寫(xiě)字樓 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)附屬產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步走向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。另外， 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 13 頁(yè) 根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益乘以１５年等于房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格”。首先要求投資者有很高的支付能力，如果投資那些切成小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)，應(yīng)該注意，雖然總價(jià)可能會(huì)比較便宜，但也會(huì)影響到該物業(yè)的物管水平和回報(bào)能力。 寫(xiě)字樓由于面積較大，投資總價(jià)很高，并且變現(xiàn)期長(zhǎng)，對(duì)于個(gè)人投資來(lái)說(shuō)就更需要理性和專業(yè)的分析。2020 年的新供應(yīng)量中， 95%的寫(xiě)字樓被用于分拆出售。 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，寫(xiě)字樓將成為關(guān)注焦點(diǎn)。按照５成１０年按揭，貸款２５萬(wàn)元，每萬(wàn)元還款率為１１７．６，每月月供３０００元左右， 按照目前的保守月租金５０元／平方米計(jì)算，每平方米將收益５０００元。 九、寫(xiě)字樓的投資 根據(jù)走訪調(diào)查的數(shù)據(jù)，以東風(fēng)東路商圈中的甲級(jí)寫(xiě)字樓作為投資對(duì)象，某環(huán)球金融寫(xiě)字樓銷售負(fù)責(zé)人為投資者算了一筆賬。 在租金方面，城中租金水平普遍集中在 30— 6０元／平方米之間，占５２．６％的比例，在城區(qū)間內(nèi)，多為５０ — １００平方米間的小戶型寫(xiě)字樓；其次是環(huán)城周圍 20— 35 元／平方米，占 25％比 例，而檔次和配套稍差二環(huán)之內(nèi)的寫(xiě)字樓多定在 1５ — 30 元／平方米之間，占 %。同時(shí)，有絕大部分寫(xiě)字樓只售不租，很少數(shù)有開(kāi)發(fā)商將寫(xiě)字樓作為投資經(jīng)營(yíng)，只圖短期回報(bào)。均價(jià)在７０００多、區(qū)位優(yōu)勢(shì)佳的如匯都國(guó)際 商務(wù)港這樣的寫(xiě)字樓，其發(fā)展空間將更大。 經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展，現(xiàn)在，市場(chǎng)格局發(fā)生較大改觀，價(jià)格賣到 2300 元 — 7０００元／平方米的寫(xiě)字樓分別有純寫(xiě)字樓、酒店式管理的商務(wù)寫(xiě)字樓、與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的寫(xiě)字樓，大多數(shù)純商務(wù)寫(xiě)字樓已經(jīng)超過(guò)了 5０ ００元／平方米。價(jià)格在 40００ — 7０００元／平方米的比例較高，高端產(chǎn)品是寫(xiě)字樓的主流。從購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，總體而言，７０％都是自用，自用加投資的占２３％的比例，純 投資的占７％比例。購(gòu)買寫(xiě)字樓物業(yè)的客戶中，以國(guó)營(yíng)企業(yè)居多，占４５％的比例；其次是私營(yíng)企業(yè)和個(gè)人投資者。租用高檔寫(xiě)字樓的客戶以ＩＴ 、通訊、金融保險(xiǎn)行業(yè)最多；其次是文化傳媒和建筑地產(chǎn)類表明昆明房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)；另外貿(mào)易和電信行業(yè)也發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。這數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中小型公司，加上即將從住宅小區(qū)遷出的公司，每年為寫(xiě)字樓銷售和租賃市場(chǎng)提供巨大的市場(chǎng)空間。 七、寫(xiě)字樓業(yè)主的需求與選擇 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫(xiě)字樓面積大多在１００平方米以內(nèi)，中小企業(yè)需要的寫(xiě)字樓面積大多在２００ — ４００平方米左右。但同時(shí)由于寫(xiě)字樓面積較大，投資總價(jià)很高，并且變現(xiàn)期長(zhǎng) ，對(duì)于個(gè)人投資來(lái)說(shuō)就更需要理性和專業(yè)的分析。同時(shí)，國(guó)家近期出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫(xiě)字樓的利好就將出現(xiàn)。而銀海國(guó)際公寓是昆明典型商 住寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)向純寫(xiě)字樓的特殊例子，寬敞的大堂，職業(yè)的前臺(tái)、優(yōu)雅的洽談區(qū)、悠揚(yáng)音樂(lè)聲中的咖 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) 啡茶座，會(huì)讓見(jiàn)慣其他大廈狹長(zhǎng)黑暗電梯走道的人們眼前一亮。 六、寫(xiě)字樓市場(chǎng)化的進(jìn)一步細(xì)分 在分別對(duì)昆明目前的寫(xiě)字樓現(xiàn)狀進(jìn)行了走訪，對(duì)昆明幾個(gè)商住混用比較突出的幾個(gè)寫(xiě)字樓如福林廣場(chǎng)、美亞等進(jìn)行了調(diào)查，不少公司選擇這一類型的商住混合寫(xiě)字樓作為辦公場(chǎng)所，每當(dāng)上下班時(shí)間一到，電梯口便站滿了人，買菜的和上下班人員均急不可待，電梯隨時(shí)發(fā)出報(bào)警聲。讓滿負(fù)荷 的人們?cè)诠ぷ鏖g隙有個(gè)怡然小恬的去處，人和自然的和諧發(fā)展是技術(shù)的終級(jí)目標(biāo)。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。如果某個(gè)寫(xiě)字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。 目前昆明在這方面做得最好的是在建中的匯都國(guó)際商務(wù)港、華域，志強(qiáng)等，大廈目前業(yè)主均為省內(nèi)外較有實(shí)力的大型金融
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