昆明市寫字樓調(diào)查淺析doc-商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2024-08-17 13:57本頁面
【正文】 因此，現(xiàn)在許多國內(nèi)和國外公司都搶在租金全面回升之前積極地購買和租賃寫字樓，而本地許多寫字樓面對這一市場情況，已經(jīng)在逐步提高或者正在考慮提高租金。寫字樓可以考慮往住宅方轉(zhuǎn)住”，改變“職能”，提倡只租后售、以租代售的靈活多樣方式。寫字樓就象一個剛出生的嬰兒需要各方的細心呵護才能健康成長。對于物業(yè)公司來說，物業(yè)管理好壞、經(jīng)營善否不僅關(guān)系到他是能否盈利，對于公司的聲譽和未來的發(fā)展也很重要。無論對于開發(fā)商還是投資者來說，這都是一個利好的消息。寫字樓物業(yè)好壞直接關(guān)系到業(yè)主的利益，好的物業(yè)給辦公者創(chuàng)造一個美好的環(huán)境，提供一種良好的服務(wù)使辦公效率大為提高。可以說建寫字樓不是終極目標，而是寫字樓的剛開始，就象是萬里長征走完了第一步，管理好、使用好，實現(xiàn)寫字樓的可持續(xù)發(fā)展才是目的。根據(jù)我們對昆明市寫字樓物業(yè)管理作的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前寫字樓的物業(yè)不盡如人意，業(yè)主們怨聲載道，其中對于保安、保潔、綜合服務(wù)等方面尤 為不滿意。 十、物業(yè)管理與寫字樓 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 12 頁 共 13 頁 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個附屬產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步走向社會化、專業(yè)化、市場化。另外，根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益乘以１５年等于房產(chǎn)購買價格”。首先要求投資者有很高的支付能力，如果投資那些切成小塊面積進行出售的物業(yè)，應(yīng)該注意，雖然總價可能會比較便宜，但也會影響到該物業(yè)的物管水平和回報能力。 寫字樓由于面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。 2020年的新供應(yīng)量中，95%的寫字樓被用于分拆出售。 隨著市場的發(fā)展，寫字樓將成為關(guān)注焦點。按照５成１０年按揭，貸款２５ 萬元，每萬元還款率為１１７．６，每月月供３０００元左右，按照目前的保守月租金５０元／平方米計算，每平方米將收益５０００元。 九、寫字樓的投資 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 11 頁 共 13 頁 根據(jù)走訪調(diào)查的數(shù)據(jù)，以東風東路商圈中的甲級寫字樓作為投資對象，某環(huán)球金融寫字樓銷售負責人為投資者算了一筆賬。 在租金方面，城中租金水平普遍集中在 30— 6０元／平方米之間，占５２．６％的比例，在城區(qū)間內(nèi)，多為５０ — １００平方米間的小戶 型寫字樓；其次是環(huán)城周圍 20— 35 元／平方米，占 25％比例，而檔次和配套稍差二環(huán)之內(nèi)的寫字樓多定在 1５ — 30元／平方米之間，占 %。同時，有絕大部分寫字樓只售不租，很少數(shù)有開發(fā)商將寫字樓作為投資經(jīng)營，只圖短期回報。均價在７０００多、區(qū)位優(yōu)勢佳的如匯都國際 商務(wù)港這樣的寫字樓，其發(fā)展空間將更大。 經(jīng)過兩年的發(fā)展，現(xiàn)在，市場格局發(fā)生較大改觀，價格賣到 2300元 — 7０００元／平方米的寫字樓分別有純寫字樓、酒店式管理的商務(wù)寫字樓、與 商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的寫字樓，大多數(shù)純 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 9 頁 共 13 頁 商務(wù)寫字樓已經(jīng)超過了 5０００元／平方米。價格在 40００ — 7０００元／平方米的比例較高，高端產(chǎn)品是寫字樓的主流。從購買動機來看，總體而言，７０％都是自用，自用加投資的占２３％的比例，純投資的占７％比例。購買寫字樓物業(yè)的客戶中，以國營企業(yè)居多，占４５％的比例；其次是私營企業(yè)和個人投資者。租用高檔寫字樓的客戶以ＩＴ、通訊、金融保險行業(yè)最多；其次是文化傳媒和建筑地產(chǎn)類表明昆明房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升趨勢；另外貿(mào)易和電信行業(yè)也發(fā)展勢頭強勁。這數(shù)以萬計的中小型公司，加上即將從住宅小區(qū)遷出的公司，每年為寫字樓銷售和租賃市場提供巨大的市場空間。 七、寫字樓業(yè)主的需求與選擇 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在１００平方米以內(nèi)，中小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在２００ — ４００平方米左右。但同時 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 8 頁 共 13 頁 由于寫字樓面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。同時，國家近期出臺的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現(xiàn)。而銀海國際公寓是昆明典型商住寫字樓轉(zhuǎn)向純寫字樓的特殊例子，寬敞的大堂，職業(yè)的前臺、優(yōu)雅的洽談區(qū)、悠揚音樂聲中的咖啡茶座，會讓見慣其他大廈狹長黑暗電梯走道的人們眼前一亮。 六、寫字樓市場化的進一步細分 在分別對昆明目前的寫字樓現(xiàn)狀進行了走訪，對昆明幾個商住混用比較突出的幾個寫字樓如福林廣場、美亞等進行了調(diào)查，不少公司選擇這一類型的商住混合寫字樓作為辦公場所，每當上下班時間一到，電梯口便站滿了人，買菜的和上下班人員均急不可待，電梯隨時發(fā)出報警聲。讓滿負荷的人們在工作間隙有個怡然小恬的去處，人和自然的和諧發(fā)展是技術(shù)的終級目標。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花
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