昆明市寫字樓調(diào)查淺析doc-商業(yè)地產(chǎn)-免費(fèi)閱讀
【正文】 房地產(chǎn)的需求量會(huì)逐是適合中小業(yè)主和大集團(tuán)公司樓。如果寫字樓本身品質(zhì)優(yōu)良，而沒有一個(gè)好的物業(yè)，就給人美玉微瑕的感覺。 寫字樓的品質(zhì)對(duì)投資者來說相當(dāng)重要，要考慮交通、電梯、停車、結(jié)構(gòu)布局、采光 、通氣等方面是否良好，以及對(duì)物業(yè)管理水平等方面進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。除去月供，一年還有將近兩萬多元的收益，投資者則在１０年內(nèi)就可收回成本，這其中還不包括地價(jià)、租金在這十年中本身上漲帶來的收益。走訪的情況來看，昆明市寫字樓售價(jià)與其檔次和區(qū)位有關(guān)，檔次越高，位置越好，價(jià)位越高。而私營(yíng)企業(yè)則明顯選擇中小型規(guī)模的寫字樓，這可能與中小型企業(yè)成長(zhǎng)的速度和獲取的價(jià)值有關(guān)。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場(chǎng)上升的空間非常大。以志強(qiáng)大廈為例，靠向東風(fēng)廣場(chǎng)的寫字間價(jià)格比不靠向廣場(chǎng)的寫字間價(jià)格要貴些。這一切都要為寫字樓的人性化設(shè)計(jì)讓步。絕大多數(shù)受訪租戶傾向選擇單一業(yè)權(quán)寫字樓大廈，然而，昆明現(xiàn)存的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)中，只有不足 %的寫字樓屬單一業(yè)權(quán)大廈。另一種則是辦公遷離市區(qū)，市區(qū)的居住物業(yè)多半以經(jīng)營(yíng)為主，很少產(chǎn)生稅源，從而造成市中心地區(qū)稅源流失。這個(gè)原因既是第二代寫字樓搶占第一代寫字樓的原因，同時(shí)也 是第三代寫字樓不易搶占第二代寫字樓的主要原因。這類寫字樓通常先以盡可能低的價(jià)格吸引大企業(yè)、大公司入住，從而吸引與之相關(guān)聯(lián)或是希望與之為鄰的中小公司入住，這些中小公司將能夠也比較樂意承擔(dān)較高的租金或是售價(jià)，來滿足自身的發(fā)展需要。這主要是因?yàn)椋蠈懽謽堑闹悄芑土?，已?jīng)不能 滿足現(xiàn)在公司辦公的最基本需求，并且這個(gè)條件的改進(jìn)通常是比較困難的。三代寫字樓的明顯對(duì)比下，寫字樓的價(jià)值體現(xiàn)在三方面，形象價(jià)值、運(yùn)營(yíng)效率和升 值空間是最具價(jià)值的選擇動(dòng)因。這類寫字樓散布于市區(qū)各地，形成一個(gè)巨大的供應(yīng)量，其特點(diǎn)是：（１）幾乎全部項(xiàng)目均為樓宇翻新項(xiàng)目，面積多在６０００平方米以下，投資量小。（５）租務(wù)模式上多采取“以大帶小”、“大低小高”的租務(wù)模式。 90 年代是昆明寫字樓市場(chǎng)談樓色變泛濫成災(zāi)的特殊年代，華一、華域、志強(qiáng)、美亞、鴻城廣場(chǎng)、福林廣場(chǎng)、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從純寫字樓至商住混合成為昆明第二代寫字樓。 這些傳統(tǒng)的寫字樓電梯數(shù)量少，從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看 ,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 2 頁 共 13 頁 50%,有 4 部的占 30%,有 5 部以上的占 20%。帶著這個(gè)問題，我走訪了本地的寫字樓市場(chǎng)。寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、 大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等。在這些高樓大廈中，寫字樓占了較大的份額。（２）所處地段均為極熱地帶，這首先出于招租的需要。（４）所處的地段多為比第一集團(tuán)稍差的熱地，這也是購買這一層次寫字樓的業(yè)主可以接受的。 由此可見這三個(gè)層次是非常明確的，但一、二層次間與二、三層次間，均有一些過渡階段，一些發(fā)展商正在努力地?cái)D入上一個(gè)層次。 大多數(shù)企業(yè)入駐寫字間的另外一個(gè)目的是增加商業(yè)機(jī)會(huì)，這個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)由物業(yè)管理去體現(xiàn)。第二代寫字樓在品質(zhì)上提升很多，競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)，同時(shí)智能化水平也可以滿足現(xiàn)階段辦公的基本需求；多采取統(tǒng)一出租的方式，避免 了“木桶效應(yīng)”的影響；并有意識(shí)地加強(qiáng)了物業(yè)管理。隨之，由大公司吸引而至的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 5 頁 共 13 頁 公司更不會(huì)隨便搬遷。 三、痛并快樂發(fā)展中的寫字樓市場(chǎng) 寫字樓物業(yè)對(duì)于政府來說，所帶來重要的 利益就是稅收。這也是目前昆明商務(wù)中心區(qū)即將面臨的比較現(xiàn)實(shí)的問題，走訪中不少早期購買擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)的單位和公司選擇搬出市區(qū)寫字樓，入住到一二環(huán)附近的寫字樓辦公，而將市區(qū)內(nèi)的寫字樓轉(zhuǎn)租給像圍城中好不容易進(jìn)城的企業(yè)和公司。在這種情況下，出現(xiàn)了大量的替代性產(chǎn)品，比如公寓產(chǎn)權(quán)寫字樓，或是住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。同時(shí)，國家近期出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現(xiàn)。租用高檔寫字樓的客戶以ＩＴ、通訊、金融保險(xiǎn)行業(yè)最多；其次是文化傳媒和建筑地產(chǎn)類表明昆明房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)；另外貿(mào)易和電信行業(yè)也發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 經(jīng)過兩年的發(fā)展，現(xiàn)在，市場(chǎng)格局發(fā)生較大改觀，價(jià)格賣到 2300元 — 7０００元／平方米的寫字樓分別有純寫字樓、酒店式管理的商務(wù)寫字樓、與 商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的寫字樓，大多數(shù)純 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 9 頁 共 13 頁 商務(wù)寫字樓已經(jīng)超過了 5０００元／平方米。 九、寫字樓的投資 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 11 頁 共 13 頁 根據(jù)走訪調(diào)查的數(shù)據(jù)，以東風(fēng)東路商圈中的甲級(jí)寫字樓作為投資對(duì)象，某環(huán)球金融寫字樓銷售負(fù)責(zé)人為投資者算了一筆賬。
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