昆明市寫字樓調查淺析doc-商業(yè)地產-wenkub
2022-08-24 13:57:41 本頁面
【正文】 設施配套的要求期望更高；他們提供知識密集型服務，對人性、高效、彈性的辦公環(huán)境極為看重；他們提供的服務均是無形資產，自身形象至關重要，要求辦公環(huán)境能夠體現(xiàn)公司“現(xiàn)代高效”的含金量。 五、寫字樓人性化的發(fā)展趨勢 寫字樓的人可能會加班很晚 ，勞累了一天，寫字樓里若有為人減壓、消除疲勞的設施 (如游泳池、桑拿按摩間、酒吧、餐廳、美發(fā)美容廳 )，寫字樓的人性化就體現(xiàn)出來了。 現(xiàn)在存在兩個問題：一方面是對甲級寫字樓強勁需求，市場缺少真正意義上的優(yōu)質寫字樓供應 ——— 昆明市場供貨往往未能全面符合 跨國公司或海外基金這類高檔物業(yè)投資者的業(yè)務擴充需求，這種供需錯位對租賃交投構成障礙，某種程度上限制了服務業(yè)在昆明的發(fā)展。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所 有 ) 第 6 頁 共 13 頁 四、寫字樓市場的供求矛盾 昆明市寫字樓市場常見的分拆出售成為造成供需“錯位”的主因，有業(yè)內人士稱，“業(yè)權分散已經成為昆明寫字樓租 售市場發(fā)展制肘。寫字樓就是２１世紀的車間，現(xiàn)在寫字樓不再僅僅是行政辦公的場所，而是一個具有生產作用的場所、一個功能街區(qū)。以目前的狀況，市中心內部的大規(guī)模改造，使搬出去的人越來越多，原來的地方被高檔的居住區(qū)所替代。同時，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。另一個原因是地段因素。 第三代寫字樓雖然品質上全部在一個更高的標準 下產生，但想要替代第二代寫字樓還存在不少障礙。同時，在第二代寫字樓中的市場運作中，其博弈關系發(fā)生了明顯的變化。即小業(yè)主在租金上的無秩序遞減攀比已經到了無法控制的地步。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務的概念，更是經營的概念。形象價值主要體現(xiàn)在品牌價值和注意力經濟要求下的地標性的建筑體量和外 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所 有 ) 第 4 頁 共 13 頁 觀。 從縱向角度來看昆明寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場正在經歷一場產品的競爭與替代。這類項目幾乎都是一個模式，就 是開發(fā)商在解決自身需要的同時，留出一些做一部分的租務。（５）銷售模式上，絕對以銷售為主，但多數亦成立一個專門的服務租售部，為投資業(yè)主解決租務問題。這也是一個跨度很大的市場范圍，其供應商從在建高檔項目如匯都國際商務港一直到中檔樓項目的云南軟件園數碼國際寫字樓，這一集團的共同特點是：（１）開發(fā)物業(yè)均以出售為主，而租賃活動多在銷售之后展開，其目的主要是為了讓寫字樓的投資者能真正得到租金回報。（３）物業(yè)檔次均為公共部分裝修豪華，設備配套完善的甲級寫字樓，這既是出于商務客戶的需要，也是由于超前 性的需求。 目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)整個市場已經明顯分化出高中低檔租務市場、中檔寫字樓銷售市場和中低檔寫字樓租務市場三大層次，昆明寫字樓市場將進入 一個更有序、更細分的發(fā)展階段。從年代來說 80 年代青年路上的科技大廈、攀昆商場的護國大廈是是昆明第一代較早的寫字樓了。大廈缺少相應的配套設施、有的 大廈地下停車場只有一層，大廈停車位少。而走訪中我們發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)的寫字樓在房屋內部設計上將住戶門廳全部都設在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個過道。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》，以及國家在相關政策（如稅費 政策規(guī)定，１９９８年６月３０日前建成的寫字樓，在2020年１月１日至2020年１２月３１日期間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調整下，在經歷長達 7年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費價格持續(xù)走低，高達６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復蘇和升溫。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所 有 ) 第 1 頁 共 13 頁 昆明市寫字樓調查淺析 在 2020 年雨潤如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點時，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個人投資的新“金礦” —— 寫字樓，甚至有人預言寫字樓投資將掀起新的個人投資熱潮。 走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了 80%較大的份額。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道 ,因而形成了黑暗的走道，并具有一定熱島效應的特點。由此反映出一些寫字樓在設計的時候 ,或迫于資金壓力 ,或為了節(jié)約建造成本 ,或為了減少公攤面積 ,將電梯數量壓到最少 ,價格降到最低 ,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。據 說護國大廈是個香港老板投資所建，并掘走昆明寫字樓的第一桶金而去。 作為第一層次的高檔租務市場，其代表項目青年路上的華域、志強、華一等等，這類項目只租不售，租價通常在 50~60元／月／平方米左右。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所 有 ) 第 3 頁 共 13 頁 （４）租戶多為商務客戶。（２）開發(fā)商實力雖有大有小，但他們的資金實力都不足以支撐完
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