昆明市寫字樓調(diào)查淺析doc-商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2024-08-29 13:57 本頁面
【正文】 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 1 頁 共 13 頁 昆明市寫字樓調(diào)查淺析 在 2020 年雨潤如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點時，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個人投資的新“金礦” —— 寫字樓，甚至有人預言寫字樓投資將掀起新的個人投資熱潮。帶著這個問題，我走訪了本地的寫字樓市場。 一、經(jīng)歷陣痛的寫字樓市場 本地寫字樓市場在經(jīng)歷 1999 年世博會前后盲目上馬而寫造成字樓的供給總量嚴重過剩，昆明市政府在１９９９年就專門出臺了《關于在市區(qū)不再審批、同意建設高層建筑項目的決定》。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》，以及國家在相關政策（如稅費 政策規(guī)定，１９９８年６月３０日前建成的寫字樓，在2020年１月１日至2020年１２月３１日期間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長達 7年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費價格持續(xù)走低，高達６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復蘇和升溫。 走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了 80%較大的份額。而這些建于 90年代的寫字樓由于開發(fā)設計水平的參差不齊，寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。寫字樓的品質(zhì)至關重要，如交通的便利程度、停車場的設計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、 大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風是否良好等等。而走訪中我們發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)的寫字樓在房屋內(nèi)部設計上將住戶門廳全部都設在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個過道。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道 ,因而形成了黑暗的走道，并具有一定熱島效應的特點。 這些傳統(tǒng)的寫字樓電梯數(shù)量少，從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看 ,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 2 頁 共 13 頁 50%,有 4 部的占 30%,有 5 部以上的占 20%。開間小、穩(wěn)定性差、速度慢的問題。大廈缺少相應的配套設施、有的 大廈地下停車場只有一層，大廈停車位少。由此反映出一些寫字樓在設計的時候 ,或迫于資金壓力 ,或為了節(jié)約建造成本 ,或為了減少公攤面積 ,將電梯數(shù)量壓到最少 ,價格降到最低 ,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 二、進入發(fā)展層次的寫字樓市場 據(jù)對市區(qū)里的高層建筑進行的一次摸底顯示，建于上個世紀五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達６６４幢。在這些高樓大廈中，寫字樓占了較大的份額。從年代來說 80 年代青年路上的科技大廈、攀昆商場的護國大廈是是昆明第一代較早的寫字樓了。據(jù) 說護國大廈是個香港老板投資所建，并掘走昆明寫字樓的第一桶金而去。 90 年代是昆明寫字樓市場談樓色變泛濫成災的特殊年代，華一、華域、志強、美亞、鴻城廣場、福林廣場、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從純寫字樓至商住混合成為昆明第二代寫字樓。 2020 年以后在建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務港、云南軟件數(shù)碼園、銀座 OFFICE 等。 目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)整個市場已經(jīng)明顯分化出高中低檔租務市場、中檔寫字樓銷售市場和中低檔寫字樓租務市場三大層次，昆明寫字樓市場將進入 一個更有序、更細分的發(fā)展階段。 作為第一層次的高檔租務市場，其代表項目青年路上的華域、志強、華一等等，這類項目只租不售，租價通常在 50~60元／月／平方米左右。其特點是：（１）開發(fā)商多為實力雄厚，在特定時期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類高檔物業(yè)建設完成，而公司的財務結(jié)構(gòu)又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。（２）所處地段均為極熱地帶，這首先出于招租的需要。（３）物業(yè)檔次均為公共部分裝修豪華，設備配套完善的甲級寫字樓，這既是出于商務客戶的需要，也是由于超前 性的需求。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 3 頁 共 13 頁 （４）租戶多為商務客戶。（５）租務模式上多采取“以大帶小”、“大低小高”的租務模式。 第二層次的是中高檔寫字樓銷售市場。這也是一個跨度很大的市場范圍，其供應商從在建高檔項目如匯都國際商務港一直到中檔樓項目的云南軟件園數(shù)碼國際寫字樓，這一集團的共同特點是：（１）開發(fā)物業(yè)均以出售為主，而租賃活動多在銷售之后展開，其目的主要是為了讓寫字樓的投資者能真正得到租金回報。（２）開發(fā)商實力雖有大有小，但他們的資金實力都不足以支撐完整的開發(fā)過程，而必須以銷售回款作為獲取利潤的主要手段。（３）客戶的組成頗為復 雜，既有投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。（４）所處的地段多為比第一集團稍差的熱地，這也是購買這一層次寫字樓的業(yè)主可以接受的。（５）銷售模式上，絕對以銷售為主，但
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