昆明市寫字樓調(diào)查淺析doc-商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2024-08-29 13:57 本頁面
【正文】 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 1 頁 共 13 頁 昆明市寫字樓調(diào)查淺析 在 2020 年雨潤如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點(diǎn)時(shí)，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個(gè)人投資的新“金礦” —— 寫字樓，甚至有人預(yù)言寫字樓投資將掀起新的個(gè)人投資熱潮。帶著這個(gè)問題，我走訪了本地的寫字樓市場。 一、經(jīng)歷陣痛的寫字樓市場 本地寫字樓市場在經(jīng)歷 1999 年世博會前后盲目上馬而寫造成字樓的供給總量嚴(yán)重過剩，昆明市政府在１９９９年就專門出臺了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。這個(gè)停止對寫字樓新項(xiàng)目審批的《決定》，以及國家在相關(guān)政策（如稅費(fèi) 政策規(guī)定，１９９８年６月３０日前建成的寫字樓，在2020年１月１日至2020年１２月３１日期間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長達(dá) 7年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價(jià)及物管費(fèi)價(jià)格持續(xù)走低，高達(dá)６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。 走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了 80%較大的份額。而這些建于 90年代的寫字樓由于開發(fā)設(shè)計(jì)水平的參差不齊，寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、 大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等。而走訪中我們發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)的寫字樓在房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)上將住戶門廳全部都設(shè)在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個(gè)過道。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道 ,因而形成了黑暗的走道，并具有一定熱島效應(yīng)的特點(diǎn)。 這些傳統(tǒng)的寫字樓電梯數(shù)量少，從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看 ,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 2 頁 共 13 頁 50%,有 4 部的占 30%,有 5 部以上的占 20%。開間小、穩(wěn)定性差、速度慢的問題。大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、有的 大廈地下停車場只有一層，大廈停車位少。由此反映出一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候 ,或迫于資金壓力 ,或?yàn)榱斯?jié)約建造成本 ,或?yàn)榱藴p少公攤面積 ,將電梯數(shù)量壓到最少 ,價(jià)格降到最低 ,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 二、進(jìn)入發(fā)展層次的寫字樓市場 據(jù)對市區(qū)里的高層建筑進(jìn)行的一次摸底顯示，建于上個(gè)世紀(jì)五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達(dá)６６４幢。在這些高樓大廈中，寫字樓占了較大的份額。從年代來說 80 年代青年路上的科技大廈、攀昆商場的護(hù)國大廈是是昆明第一代較早的寫字樓了。據(jù) 說護(hù)國大廈是個(gè)香港老板投資所建，并掘走昆明寫字樓的第一桶金而去。 90 年代是昆明寫字樓市場談樓色變泛濫成災(zāi)的特殊年代，華一、華域、志強(qiáng)、美亞、鴻城廣場、福林廣場、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從純寫字樓至商住混合成為昆明第二代寫字樓。 2020 年以后在建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座 OFFICE 等。 目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)整個(gè)市場已經(jīng)明顯分化出高中低檔租務(wù)市場、中檔寫字樓銷售市場和中低檔寫字樓租務(wù)市場三大層次，昆明寫字樓市場將進(jìn)入 一個(gè)更有序、更細(xì)分的發(fā)展階段。 作為第一層次的高檔租務(wù)市場，其代表項(xiàng)目青年路上的華域、志強(qiáng)、華一等等，這類項(xiàng)目只租不售，租價(jià)通常在 50~60元／月／平方米左右。其特點(diǎn)是：（１）開發(fā)商多為實(shí)力雄厚，在特定時(shí)期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類高檔物業(yè)建設(shè)完成，而公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。（２）所處地段均為極熱地帶，這首先出于招租的需要。（３）物業(yè)檔次均為公共部分裝修豪華，設(shè)備配套完善的甲級寫字樓，這既是出于商務(wù)客戶的需要，也是由于超前 性的需求。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 3 頁 共 13 頁 （４）租戶多為商務(wù)客戶。（５）租務(wù)模式上多采取“以大帶小”、“大低小高”的租務(wù)模式。 第二層次的是中高檔寫字樓銷售市場。這也是一個(gè)跨度很大的市場范圍，其供應(yīng)商從在建高檔項(xiàng)目如匯都國際商務(wù)港一直到中檔樓項(xiàng)目的云南軟件園數(shù)碼國際寫字樓，這一集團(tuán)的共同特點(diǎn)是：（１）開發(fā)物業(yè)均以出售為主，而租賃活動多在銷售之后展開，其目的主要是為了讓寫字樓的投資者能真正得到租金回報(bào)。（２）開發(fā)商實(shí)力雖有大有小，但他們的資金實(shí)力都不足以支撐完整的開發(fā)過程，而必須以銷售回款作為獲取利潤的主要手段。（３）客戶的組成頗為復(fù) 雜，既有投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。（４）所處的地段多為比第一集團(tuán)稍差的熱地，這也是購買這一層次寫字樓的業(yè)主可以接受的。（５）銷售模式上，絕對以銷售為主，但
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1