【正文】 徐徐 州州 市市 寫寫 字字 樓樓 市市 場(chǎng)場(chǎng) 報(bào)報(bào) 告告 上上 海海 安安 瑞瑞 投投 資資 咨咨 詢?cè)?有有 限限 公公 司司 研研 展展 部部 2020 年 05 月 ARUN 安瑞 1 一、 宏觀政策 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》 2020 年 4 月 30 日 建設(shè)部 發(fā)展改革委 財(cái)政部 國(guó)土資源部 人民銀行 稅務(wù)總局 銀監(jiān)會(huì) 七部聯(lián)合發(fā)了《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》 。 內(nèi)容如下： 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。 對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、 套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對(duì) 2 年內(nèi)未開(kāi)工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 。 各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi) ；滿 2 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管 。 自 2020 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住ARUN 安瑞 2 房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn) 。 要加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款 風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi) 。 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 以上、單套建筑面積在 120 平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。各直轄市和省會(huì) 城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在 2020 年 5 月 31 日前公布。 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房 制度 。 切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售 行為 。 ARUN 安瑞 3 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度 。 《江蘇銀行住房貸款同業(yè)約定》 日前，由江蘇省銀行業(yè)同業(yè)公會(huì)、省銀監(jiān)局、省內(nèi)各家銀行共同制定的《江蘇銀行住房貸款同業(yè)約定》正式發(fā)布并執(zhí)行?！都s定》包括三大規(guī)定： 叫停一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，對(duì)轉(zhuǎn)讓的二手房，如果沒(méi)有還清銀行的按揭貸款，也不能再次貸款。 提高“高檔房”、“多套房”的貸款門檻。 對(duì) 以自住為目的的市民，第一套普通商品住房貸款，按揭貸款額度分成三個(gè)檔次，即： 50 萬(wàn)元以下檔、 50 萬(wàn)元以上至 100 萬(wàn)元檔、 100 萬(wàn)元以上檔。貸款金額 50 萬(wàn)元以下，貸款成數(shù)不超過(guò)八成，利率按基準(zhǔn)利率下浮 10%；貸款金額在 50 萬(wàn)元到 100 萬(wàn)元之間的，貸款不超過(guò)七成，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行；貸款金額超過(guò) 100 萬(wàn)元的，貸款不超過(guò)五成，按基準(zhǔn)利率上浮 10%執(zhí)行。 從收入和還款能力方面加強(qiáng)對(duì)貸款人的貸款資格審查。 不過(guò)目前，這些銀行尚未接到相關(guān)通知，業(yè)內(nèi)人士表示，即使執(zhí)行《約定》，對(duì)我市的房貸市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生多大沖擊。因?yàn)椤都s定》 中的大部分內(nèi)容如停止 1 年內(nèi)的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)我市已經(jīng)執(zhí)行一段時(shí)間。而將房貸劃分三個(gè)檔次，對(duì)我市則更無(wú)大的影響。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，近兩年來(lái)，我市居民貸款超過(guò) 50 萬(wàn)元的比例不到 15%，也就是說(shuō)八成以上徐州市民申請(qǐng)的住房貸款都在 50 萬(wàn)元以下，《約定》對(duì)這部分人執(zhí)行的仍是 8 成首付和基準(zhǔn)利率下浮 10%的優(yōu)惠利率。 ARUN 安瑞 4 新政策打擊炒作 效果若不明顯可能引發(fā)再加息 。 5 月 11 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，新一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的攻堅(jiān)戰(zhàn)役就此拉開(kāi)帷幕。許多專家認(rèn)為，以打擊炒作為核 心的房產(chǎn)政策有望使房?jī)r(jià)得到控制，但也有專家表示一旦效果不明顯央行可能進(jìn)一步加息。 我市房貸逾期罰息全線上調(diào)。 央行近日的一條規(guī)定，將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收 30％至 50％”，同時(shí)給商業(yè)銀行一定的自主權(quán)。根據(jù)央行的規(guī)定，我市各銀行的個(gè)人住房貸款逾期罰息相應(yīng)上調(diào)，而且多數(shù)銀行執(zhí)行的逾期罰息，都是在貸款合同中的利率水平上加收 50％。 2020 年 5 月 1920 日 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)地產(chǎn)發(fā)展高層論壇暨 2020’徐州首屆地產(chǎn)投資推介會(huì)的召開(kāi)，將推動(dòng)徐州樓市的理性發(fā)展。 投 資者保護(hù)基金獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，有望在 05 上半年成立。 從相關(guān)部門了解到，繼保險(xiǎn)保障基金設(shè)立后，證券投資者保護(hù)基金設(shè)立方案已得到國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，相關(guān)部門將爭(zhēng)取在今年上半年完成該基金的設(shè)立工作。此外，有關(guān)部門還將加快建立期貨市場(chǎng)投資者保障基金、研究建立基金管理公司風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度等。這表明我國(guó)市場(chǎng)化金融風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制建立的步伐正呈加快之勢(shì)。 ARUN 安瑞 5 小結(jié)： 我司認(rèn)為以上這些宏觀政策對(duì)本項(xiàng)目的影響不是很大。 市房管局房改處處長(zhǎng)，原房改政策法規(guī)處處長(zhǎng)張建新是位“老房改”，對(duì)我市的住房制度改革有著深入的了解，對(duì)目前普通群眾最敏 感的房?jī)r(jià)問(wèn)題，張建新表示：不要誤解國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，更不要“直接把徐州當(dāng)上?！保吹奖本?、上海、南京這樣高房?jī)r(jià)的地區(qū)目前有價(jià)格上的波動(dòng)，或者是，‘增幅下降”，就以為徐州的房?jī)r(jià)也要降了。其實(shí)，徐州的房?jī)r(jià)在省內(nèi)是什么位置 ?徐州的投資、投機(jī)性購(gòu)房比例有多大 ?銀行的按揭比例有多高 ?徐州有沒(méi)有國(guó)際熱錢在吞購(gòu)房地產(chǎn) ?這些因素與上海都沒(méi)有可比性。他認(rèn)為，我市正在建立階梯性住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)，從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通公寓房，再到高檔公寓房、經(jīng)濟(jì)行別墅、豪華別墅，檔次已經(jīng)拉升，新建商品房與二手房、次新房的價(jià)位也有差別， 市民應(yīng)根據(jù)自己的家庭收入狀況選擇合適的居所。 ARUN 安瑞 6 二、 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 徐州住房均價(jià)首次突破 2000 元。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度徐州市區(qū)住房均價(jià)為 2047 元 /平方米，比 2020 年四季度 1892 元 /平方米的均價(jià)上漲了 %。在市場(chǎng)政策和金融政策的調(diào)控下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)。目前各分區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)是：中心區(qū)由于可供建設(shè)用地較少、地價(jià)高、可供樓盤少且樓盤大多為高層等因素造成該區(qū)域的房?jī)r(jià)較高，一季度的住房均價(jià)為 2789 元 /平方米，比 2020 年四季度 2687元 /平方米的均價(jià)上漲 %。南區(qū)和西區(qū) 的住房均價(jià)依然堅(jiān)挺，繼續(xù)領(lǐng)跑東區(qū)和北區(qū)，均價(jià)分別為 2385 元 /平方米和 2152 元 /平方米，其中西區(qū)增幅最大，達(dá)到了 %，并且也是首次突破了 2000 元大關(guān)。東區(qū)和北區(qū)的住房均價(jià)基本持平，分別為 1478 元 /平方米和 1477 元 /平方米。 2020房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析及預(yù)測(cè)