【正文】 明市場(chǎng)新增住房的供應(yīng)不足，另一方面也反映了市場(chǎng)需求旺盛。買房時(shí)，他們會(huì)考慮離工作單位和商業(yè)中心區(qū)較近的地方。該板塊雖然為徐州的 CBD,但區(qū)域內(nèi)寫字樓差次不齊 ,有品質(zhì)、配套較高的寫字樓如成功大廈、泛亞大廈、國(guó)茂大廈 ,有年代久遠(yuǎn) 、品質(zhì)較低的寫字樓如九洲大廈 ,也有檔次一般的寫字樓如華聯(lián)商廈 . 本板塊今年上市或即將上市的新樓盤有六幢寫字樓 :恒貿(mào)國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)貿(mào)大廈 (5A 級(jí) )、戶部商都 (面對(duì)中小企業(yè) )、金地商務(wù)中心、朝陽富邦、浦一酒店式公寓，總建筑面積不低于 10 萬平方米，使得徐州辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)量放大。本案投資的比例為 30%。 F. 戶部商都 項(xiàng)目地址：建國(guó)路、解放南路路口 銷售電話： 05163737001 05163737111 開發(fā)商 : 徐州天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 :商辦樓 規(guī)劃 : 14 層商業(yè) ,5－ 15 層辦公 物業(yè)現(xiàn)狀：期房 入市時(shí)點(diǎn)： 04 年年底 面積劃分 : 40100 ㎡ 單價(jià)范圍： 3200 元 +30 元采光費(fèi) +30 元朝向費(fèi) +150RMB/㎡衛(wèi)生間 商務(wù)中心：有 小結(jié)：本案為天成房產(chǎn)繼皇城大廈后又一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，位于泛亞大廈的東北角，地理位置優(yōu)越，生活配套設(shè)施完善，皇城大廈的熱銷也為本項(xiàng)目的成功銷售做了有力的支撐。商務(wù)大廈一個(gè)樣本 ,具體情況如下 : J. 金凱隆 ? 本案規(guī)模較小、抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)。 ? 居住客戶：自由職業(yè)者、年青白領(lǐng)、單身一族 產(chǎn)品規(guī)劃建議 1F 商鋪、配套 便利店、商務(wù)中心、小型精品店等 2F 及以上 商務(wù)公寓（ 米以上的層高，復(fù)式概念，增加使用面積及產(chǎn)品的附加值） 可以居住、也可以辦公，帶有一定的裝修，目前徐州還沒有精裝修的 小戶型出售。 ? 物資交易市場(chǎng)和國(guó)家級(jí)生產(chǎn)資料市場(chǎng)的存在也將成為本案的潛在客源。四至范圍為：北面對(duì)鐵路第二小學(xué)；南臨故黃河；西為國(guó)家級(jí)生產(chǎn)資料市場(chǎng)、物資市場(chǎng)，東靠壩子街，距離市三醫(yī)院約 200 米； 交通概況 環(huán)城路及中山北路為主干道，道路通暢，交通發(fā)達(dá)，在環(huán)城路上以 2 路、 610 路，在壩子街上就有 37 路等近 10 條公交線路，可以到達(dá)徐州各個(gè)區(qū)域；本案距市中心 3 站路左右。 I. 蘇堤大廈 項(xiàng)目地址：蘇堤北路 3 號(hào) 銷售電話： 05165856988 開發(fā)商 :徐州金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 : 商鋪、辦公、居住 規(guī)劃 : 本案共計(jì) 13 層， 1 層為商鋪、 23 層為辦公用房、 413 層為住宅 物業(yè)現(xiàn)狀：期房 ARUN 安瑞 29 交房時(shí)間： 05 年 8 月 面積劃分 : 50230 ㎡（商鋪）、 2098 ㎡（辦公） 單價(jià)范圍： 12000RMB/㎡ 16000RMB/㎡ (商鋪 )、 3880RMB/㎡（辦公） 車位 :150 元 /月 (地下 ) 小結(jié)：本辦公樓采用兩種付款方式，一種首付 60%，貸款 40%，貸款期限為 5 年 ，不過這 40%由開發(fā)商支付，這五年的房屋使用權(quán)歸開發(fā)商，如果簽定 10 年租賃合同，后 5 年按 8%返還租金，另一種為一次性付款，房屋使用權(quán)歸開發(fā)商，前 5 年由開發(fā)商支付 10%作為租金，如果簽定 10 年租賃合同，后 5 年按 8%返還租金。一期為商場(chǎng)，已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)。㎡。 （四） 商住樓成為企業(yè)辦公的新場(chǎng)所 山水信息港、金地商務(wù)中心、錦江豪庭、都市 E 站等商住樓中許多企業(yè)在或?qū)⒃诶锩孓k公。另外，目前徐州的小戶型樓盤多存在于二級(jí)市場(chǎng)，由于大都是安居工程，開發(fā)時(shí)間較早，因此難有好的戶型，這也在一定程度上影響了購(gòu)房者對(duì)小戶型的購(gòu)房熱情。資金供應(yīng)方面由于房貸收緊，資金來源發(fā) 生了變化，造成相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項(xiàng)目的進(jìn)展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應(yīng)增長(zhǎng)速度。在市場(chǎng)政策和金融政策的調(diào)控下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)。 5 月 11 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，新一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的攻堅(jiān)戰(zhàn)役就此拉開帷幕。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi) 。而將房貸劃分三個(gè)檔次，對(duì)我市則更無大的影響。他認(rèn)為，我市正在建立階梯性住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)，從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通公寓房，再到高檔公寓房、經(jīng)濟(jì)行別墅、豪華別墅，檔次已經(jīng)拉升，新建商品房與二手房、次新房的價(jià)位也有差別， 市民應(yīng)根據(jù)自己的家庭收入狀況選擇合適的居所。 ARUN 安瑞 8 表二：房地產(chǎn)交易對(duì)照表 年度 戶數(shù) 交易面積 (萬平方 ) 交易金額 (億元 ) 增量住房 (商品住房 ) 2020 年一季度 910 2020 年一季度 644 存量住房 (私房 ) 2020 年一季度 2493 2020 年一季度 3328 ? 資金供應(yīng)： 2020 年 1 月份住房按揭款 1292 戶，建筑面積 萬平方米，貸款金額 億元，本季度住房按揭額比上季減少。小戶型的 “ 公攤 ” 大，面積小、總價(jià)低、建材花費(fèi)大，設(shè)計(jì)要求比大戶型高。 （二） 銷售型寫字樓代替出租型寫字樓逐漸成為市場(chǎng)主流 徐州寫字樓一般采用只租不售的形式，隨著公交商貿(mào)大廈、皇城大廈、金凱隆、戶部商都等銷售型寫字樓的面市，只租不售的形式逐步變革為銷售型。 ? 中高檔寫字樓租金在 3640 元 /月包租 3 年，回報(bào)率為 10%，滿租后可以續(xù)約。 板塊內(nèi)的在售的兩個(gè)樓盤均為尾盤，蘇提大廈辦公房?jī)r(jià)格（ 23 層，商鋪的價(jià)格）偏高 。 ARUN 安瑞 32 L. 輕豐大廈 項(xiàng)目地址：中山北路近環(huán)城路 概況：本案共 8 層、 1 層為超市、 2 層為飲食、 3 樓以上為 辦公 房齡： 15 年左右 出租率： 95%以上 入住企業(yè)：裝飾、律師事務(wù)所、服飾、機(jī)械等 綜上所述，這些辦公樓或酒店式公寓基本都處于市中心或靠近市中心，交通便利，生活配套完善， 都有兩部以上電梯，單價(jià)都在 3500 元 /平方米以上，租金都在 55 元 /平方米 ? 周邊全是物資交易市場(chǎng)，對(duì)本案的檔次有一定的影響。 ? 也可以帶三年租約出售，回報(bào)率為 8%— 10%。 ? 小戶型酒店式公寓在本市才剛興起，市場(chǎng)的潛力大。 物業(yè)現(xiàn)狀：期房 入市時(shí)點(diǎn)： 04 年 11 月底 交房時(shí)間： 06 年 3 月 面積劃分 :5281 ㎡（可自由分割） 單價(jià)范圍： 26583378RMB/㎡ 銷售進(jìn)度： 60% 車位 :未定 商務(wù)中心：有、配套較為齊全 小結(jié)： 本案與火車東站一墻之隔，交 通便利，生活配套設(shè)施完善，面積劃分較為合理（ 5281 ㎡），價(jià)格也適中（ 26583378RMB/㎡），因而去化較快，投資客比例在 30%左右。 物業(yè)現(xiàn)狀 :準(zhǔn)現(xiàn)房 入市時(shí)點(diǎn)： 05 年初 面積劃分 : 3467 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 :820 ㎡ 單價(jià)范圍： 60 元 /平方米 1000平方米，挑高 6 米的寫字樓大堂， 2800 平方米的商務(wù)會(huì)所， 8 部三菱電梯， 5A 智能化管理系統(tǒng)。 ? 本板塊高檔寫字樓無論是出租的寫字樓還是出售的酒店式公寓，市場(chǎng)反映都很熱烈，這反映了 CBD 板塊高檔寫字樓市場(chǎng)被看好。 結(jié)合本市樓市的空白點(diǎn)和目前的房地產(chǎn)市場(chǎng) 行情 ，我司把本項(xiàng)目定位為宜住宜商的小戶型酒店式公寓。 ARUN 安瑞 10 綜合以上原因，我市的房地產(chǎn)價(jià)格將呈小幅穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。當(dāng)前，在徐州樓市產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)不足、土地市場(chǎng)供應(yīng)有限的行情下 ,市區(qū)供應(yīng)地塊“物以稀為貴”的優(yōu)勢(shì)也就