【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 17 頁 寫字樓物業(yè)管理 隨著中國城市化進(jìn)程的發(fā)展，城市中一座座高樓大廈拔地而起，不僅極大的改變了城市的面貌，而且已經(jīng)成為城市中亮麗的風(fēng)景線。在眾多高樓大廈中，寫字樓已經(jīng)比比皆是，而且隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也使得寫字樓有日益增多的趨勢。這些大廈不僅設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)高，而且要求物業(yè)管理服務(wù)好。 “ 寫字樓 ” 一詞是由國外傳入的，這種物業(yè)按我國習(xí)慣通常稱作辦公樓，主要是用作辦公用途。寫字樓租戶較多，出入人員復(fù)雜，因而管理起來難度較大。 寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是 指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。 一、寫字樓物業(yè)特點(diǎn) 規(guī)模大、功能齊全。 現(xiàn)代化的新建高檔寫字樓建設(shè)規(guī)模越來越大，少則幾萬平方米，多則十幾萬、幾十萬平方米。現(xiàn)代化的高檔寫字樓功能齊全，不僅設(shè)有設(shè)備層，在地表地下設(shè)有停車場，而且設(shè)計(jì)能為業(yè)主和客戶提供會議場所、商務(wù)中心、餐飲、娛樂、購物、外幣兌換、儲蓄、郵電等服務(wù)設(shè)施以及其它特約服務(wù)。 建筑檔次高，設(shè)備設(shè)施先進(jìn) 目前大中城市新建的寫字樓一般都有較高的檔次，其主要建筑材料和 主要設(shè)備設(shè)施大都是進(jìn)口的，造價(jià)昂貴。寫字樓的智能化水平都較高，安裝的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，供電系統(tǒng)大都設(shè)有三路電源供電，同時(shí)自備小型發(fā)電系統(tǒng)作為急用電源，確保正常、安全供電；還裝有閉路電視等監(jiān)控系統(tǒng)；大廈設(shè)計(jì)有中央空調(diào)等等。 辦公單位集中，人流密度大。 有的寫字樓聚集著幾十家甚至上百家單位，其中大部分是貿(mào)易、金融公司，成為一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，每天有上千人在寫字樓內(nèi)上下班，加上來往的客戶、酒家、歌舞廳的客人，日平均人流量數(shù)千人次，人口密度很大。 設(shè)備復(fù)雜，管理難度大。 為保證用戶各方面的需求，寫字樓裝備完善 ，致使管理難度加大。通常包括以下幾部分系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)組系統(tǒng)等等。 客戶作息時(shí)間集中。 寫字樓客戶的作息時(shí)間比較集中，一般是早上 8： 00或者 8： 30至下午 5： 00或者 5： 30，較少加班，實(shí)行雙休。 客戶相對穩(wěn)定 寫字樓租期一般都在一年以上或者更長，由于租期較長，客戶比較穩(wěn)定，物業(yè)管理公司與客戶間比較熟悉，了解情況，便于合作，易于管理和服務(wù)，提高物業(yè)管理的效率。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 17 頁 二、寫字樓物業(yè)管理要素 租賃經(jīng)營與營銷推 廣 物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或者業(yè)主委托進(jìn)行寫字樓的租賃工作。日常性的租賃業(yè)務(wù)是寫字樓經(jīng)營必不可少的環(huán)節(jié)，也是保證業(yè)主經(jīng)營效益的一個(gè)基本組成部分。租賃業(yè)務(wù)主要工作包括：接待來訪的潛在承租客，介紹寫字樓的情況，并做好促銷宣傳，做好與客戶的聯(lián)系；處理寫字樓的具體租賃工作；接受和處理承租戶的投訴和要求，及時(shí)協(xié)調(diào)；定期對承租客戶進(jìn)行訪問，以加深感情。 設(shè)備設(shè)施管理 主要包括：登記、使用、維修、保養(yǎng)等信息；設(shè)立專門部門監(jiān)控設(shè)施使用情況，定期維護(hù)、保養(yǎng)和調(diào)試；對新設(shè)備的引進(jìn)做出詳細(xì)的計(jì)劃安排；針對報(bào)修單的內(nèi)容進(jìn)行及時(shí) 的搶修或者更換新的設(shè)備。 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)服務(wù)區(qū)域一般設(shè)在辦公大樓的一、二層公共區(qū)域內(nèi)，門口一般有鮮明的標(biāo)記。寫字樓的商務(wù)服務(wù)中心是物業(yè)管理公司為了方便客人，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。寫字樓物業(yè)管理部門提供的商務(wù)服務(wù)的內(nèi)容有： （ 1）辦公租用服務(wù)：包括辦公系統(tǒng)自動化、秘書服務(wù)、翻譯服務(wù)、出租臨時(shí)辦公室的服務(wù)、商務(wù)會談、會議安排和咨詢、查詢服務(wù)等。 （ 2）代租和代訂業(yè)務(wù)：包括代訂飛機(jī)票、火車票、報(bào)刊雜志、各種信息等等，代租電腦等通訊器材、商務(wù)車輛等交通工具、以及代訂秘書培訓(xùn)服務(wù)等。 治安管理 建 立健全的治安管理制度，保安應(yīng)該 24小時(shí)工作，保衛(wèi)小區(qū)，并派專人定時(shí)巡視寫字樓及周圍環(huán)境，全天候執(zhí)勤。對承租人有特殊保衛(wèi)要求的部門或部位，嚴(yán)格按照合同或者協(xié)議的約定進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)防各種治安事件的發(fā)生，確保寫字樓及承租人的人身及財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)保證 24小時(shí)有人值班。 消防管理。 消防的管理工作需要借助一些現(xiàn)代化的設(shè)備來完成。寫字樓內(nèi)部應(yīng)設(shè)有火災(zāi)自動預(yù)警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、煙感控制系統(tǒng)等措施。并建立火災(zāi)撲救反映體系。 環(huán)境衛(wèi)生管理。 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要重點(diǎn)清潔的位置，所需清潔 次數(shù)、時(shí)間，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾要日產(chǎn)日清。定時(shí)巡查各個(gè)衛(wèi)生死角，發(fā)現(xiàn)問題一追到底。物業(yè)管理公司本身不具備清潔作業(yè)的條件時(shí)，可以請保潔公司完成清潔工作，明確要求，專人檢查。為客戶創(chuàng)造清潔的衛(wèi)生環(huán)境。 綠化管理。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 17 頁 綠化管理人員對寫字樓周圍的綠地、樹木、花木和景點(diǎn)等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為承租人和外來辦事人員提供良好的、整潔的、舒適的、高雅的環(huán)境。大多數(shù)寫字樓綠化美化用地有限，因此物業(yè)管理企業(yè)要盡量在寫字樓的走廊、前廳、大廳、會議室等綠化重要部位 多擺設(shè)一些盆景，以綠化、美化寫字樓的環(huán)境，彌補(bǔ)寫字樓綠化面積小的不足，創(chuàng)造良好的辦公和交往環(huán)境。 總臺客戶服務(wù)。 總臺應(yīng)該設(shè)在大堂視線開闊且方便與來客聯(lián)系的地方。寫字樓的一切服務(wù)與管理工作都是由總臺開始的，總臺的形象與服務(wù)的好壞直接影響客戶的滿意程度。所以總臺的工作一定要做到細(xì)致入微，使客戶感到賓至如歸。要求做到：接待熱情、介紹詳細(xì)、解答耐心、指引到位。 寫字樓總臺的客戶服務(wù)的內(nèi)容主要有：信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；問訊服務(wù)和留言服務(wù)；代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)、代訂航空機(jī)、輪船票、火車票等服務(wù)； 出租車輛預(yù)約服務(wù)；全國酒店及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)；文娛活動安排及組織服務(wù)；外幣兌換等服務(wù)。 車輛管理。 車輛管理人員應(yīng)該對承租人、外來辦事人員及寫字樓內(nèi)部的車輛進(jìn)行管理，車輛擺放整齊、管理有序、妥善保管。 其它多種經(jīng)營服務(wù)。 如開設(shè)美容美發(fā)店、洗衣房、俱樂部、餐廳、咖啡廳等。 三、寫字樓物業(yè)管理重點(diǎn) 防火工作萬無一失，確保消防安全。 寫字樓的消防工作極其重要，可謂寫字樓物業(yè)管理的重中之重。一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救不及時(shí)，將會損失慘重，必須注意防止各類火災(zāi)事故的發(fā)生。寫字樓造成火災(zāi)的原因有好多，如管理 不善、線路老化、意外因素等等。物業(yè)管理工作除了要保證消防設(shè)施的完好和消防信道的暢通外，還要加強(qiáng)對員工和用戶進(jìn)行防火教育和技能培訓(xùn)。充分調(diào)動一切積極因素共同做好消防管理工作。 加強(qiáng)治安防衛(wèi)，做好保安工作。 安全不僅關(guān)系到承租人的生命和財(cái)產(chǎn)安全，而且還會關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。由于寫字樓人流量大，死角較多，不確定因素多，所以要著重加強(qiáng)治安管理。對電梯間、樓梯間及各隱蔽地方專人定時(shí)巡邏，不定期抽查，建立嚴(yán)格的督促機(jī)制。對地下室、樓內(nèi)的各種管道、通風(fēng)口、車庫等樓內(nèi)重點(diǎn)要害部位，要做好安全防范。保安人員必須掌握 寫字樓各層承租單位和人員情況，定期檢查辦公樓的安全設(shè)施和檢查承租人的安全保衛(wèi)措施的落實(shí)情況。 保證各種公用設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。 電梯、空調(diào)、供電、供水、通訊以及閉路電視監(jiān)控、智能化系統(tǒng)、防火報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)備、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 17 頁 設(shè)施是大廈的心臟部位。任何部位出現(xiàn)問題都將影響整個(gè)寫字樓承租戶的正常工作。對寫字樓的變電所、電梯機(jī)房、水泵房、鍋爐房、蓄水池、監(jiān)控室等設(shè)備、設(shè)施要經(jīng)常進(jìn)行檢查、保修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。 做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。 由于寫字樓結(jié)構(gòu)、設(shè)備和人員的復(fù)雜性，物業(yè)管理公司必須時(shí)刻保持警惕，準(zhǔn)備處理各種可 能發(fā)生的事情，如電線短路、電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障、發(fā)現(xiàn)火情等。發(fā)生這類事故時(shí)，物業(yè)管理人員要冷靜應(yīng)對，將損失控制到最低，讓承租戶滿意。 刻意創(chuàng)造優(yōu)美整潔的物業(yè)環(huán)境。 優(yōu)美整潔的環(huán)境可以使人心情愉快，工作效率提高，同時(shí)反映物業(yè)管理水平。因此物業(yè)管理人員要利用一切可利用空間，采取一切可采取措施，做好綠化工作，為承租戶和外來辦事