【正文】 (3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。12制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。包括：建立義務(wù)消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。 ⑥ 制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發(fā)生。 ③把防火責任分解到各業(yè)主、租戶單 元。 (3)消防工作的展開： ① 進行消防宣傳。 (2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有： ① 干式消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統(tǒng)。 (4)加強治安防范。 ③ 誰主管，誰負責。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 17 頁 (4)設(shè)備的更新改造。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進行檢 查診斷，確定要維修的項目或部件，然 后進行維修。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。 編制維修計劃時應(yīng)注意： ① 是否按設(shè)備分類編制計劃。 (2)設(shè) 備的保養(yǎng)。 (5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。較齊 全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 17 頁 (1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等； (2)秘書服務(wù)，包括各類文件處理； (3)辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)； (4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)； (5)臨時辦公室租用服務(wù)； (6)長話、傳真、電信服務(wù)； (7)商務(wù)會談、會議安排服務(wù)； (8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)； (9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等； (10)郵件、郵包、快遞等郵政 服務(wù)； (11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、 BP機、手機租賃服務(wù)等； (12)報刊、雜志訂閱服務(wù)； (13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)； (14)文件、名片等印制服務(wù)； (15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)； (16)報刊剪報服務(wù)； (17)秘書培訓服務(wù)等。 商務(wù)中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備， 為此制定商務(wù)中心簽單程序； 寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在 部門經(jīng)理的同意。 ① 服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求；向客戶講明收費情況，開據(jù)收費通知單并收一定比例的押金。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。 商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。 這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進行市場行情 調(diào)研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租 (主要是出租 )。 康樂中心：商務(wù)寫字樓為租戶提供氧吧、健身房、臺球廳、乒乓球廳、游泳池、桑拿浴等義務(wù)項目，使商務(wù)寫字樓成為租戶的 “ 康樂中心 ” 。 商務(wù)寫字樓：應(yīng)可以通過出租會議廳、報告廳、談判間、多功能廳，承接各種形式的新聞發(fā)布會、洽談會、展銷會。要謹慎對待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作，還要不斷改進各項管理，使各項工作指標達到同行業(yè) 先進水平。 六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù) 管理就是服務(wù)。應(yīng)特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。為此要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。因此，寫字樓防火要求高，應(yīng)特別加強對消防工作的管理。必須加強治安防范，建立和健全各種值班制度，堅持非辦公時間出入大樓的檢查登記制 度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅持下班交接檢查制度。要積極探索制定并不斷完善 一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊伍，高 技術(shù)的管理手段，高標準的管理要 求。因此物業(yè)管理公司要采取一切適當措施進行清潔工作，確保寫字樓衛(wèi)生形象。同時借助于現(xiàn)代化的監(jiān)控手段來做好寫字樓的治安工作，比如在合適的位置裝上電視探頭，但要注意保護隱私的問題。但在使用過程中很容易出現(xiàn)線路老化、過載等等都有可能引起電火，從而引起大面積火災等突發(fā)事故，寫字樓內(nèi)人員密集，一旦引起火災，損失巨大。 因為寫字樓內(nèi)業(yè)主普遍素質(zhì)較高，文化層次較高，因此也需要配備素質(zhì)較高的物業(yè) 管理人員。 專業(yè)管理人員技術(shù)要求高。因此物業(yè)管理人員要利用一切可利用空間，采取一切可采取措施，做好綠化工作，為承租戶和外來辦事人員營造親切宜人的環(huán)境。 由于寫字樓結(jié)構(gòu)、設(shè)備和人員的復雜性，物業(yè)管理公司必須時刻保持警惕，準備處理各種可 能發(fā)生的事情，如電線短路、電梯運行出現(xiàn)故障、發(fā)現(xiàn)火情等。 電梯、空調(diào)、供電、供水、通訊以及閉路電視監(jiān)控、智能化系統(tǒng)、防火報警系統(tǒng)等設(shè)備、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 17 頁 設(shè)施是大廈的心臟部位。對電梯間、樓梯間及各隱蔽地方專人定時巡邏，不定期抽查，建立嚴格的督促機制。充分調(diào)動一切積極因素共同做好消防管理工作。 寫字樓的消防工作極其重要，可謂寫字樓物業(yè)管理的重中之重。 車輛管理人員應(yīng)該對承租人、外來辦事人員及寫字樓內(nèi)部的車輛進行管理，車輛擺放整齊、管理有序、妥善保管。所以總臺的工作一定要做到細致入微，使客戶感到賓至如歸。大多數(shù)寫字樓綠化美化用地有限，因此物業(yè)管理企業(yè)要盡量在寫字樓的走廊、前廳、大廳、會議室等綠化重要部位 多擺設(shè)一些盆景，以綠化、美化寫字樓的環(huán)境，彌補寫字樓綠化面積小的不足，創(chuàng)造良好的辦公和交往環(huán)境。物業(yè)管理公司本身不具備清潔作業(yè)的條件時，可以請保潔公司完成清潔工作，明確要求，專人檢查。 實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要重點清潔的位置，所需清潔 次數(shù)、時間，由專人負責檢查、監(jiān)督。 消防的管理工作需要借助一些現(xiàn)代化的設(shè)備來完成。 治安管理 建 立健全的治安管理制度，保安應(yīng)該 24小時工作，保衛(wèi)小區(qū)，并派專人定時巡視寫字樓及周圍環(huán)境，全天候執(zhí)勤。 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)服務(wù)區(qū)域一般設(shè)在辦公大樓的一、二層公共區(qū)域內(nèi)，門口一般有鮮明的標記。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 17 頁 二、寫字樓物業(yè)管理要素 租賃經(jīng)營與營銷推 廣 物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或者業(yè)主委托進行寫字樓的租賃工作。通常包括以下幾部分系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、備用發(fā)電機組系統(tǒng)等等。 辦公單位集中，人流密度大。 現(xiàn)代化的新建高檔寫字樓建設(shè)規(guī)模越來越大，少則幾萬平方米，多則十幾萬、幾十萬平方米。寫字樓租戶較多，出入人員復雜，因而管理起來難度較大。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 17 頁 寫字樓物業(yè)管理 隨著中國城市化進程的發(fā)展，城市中一座座高樓大廈拔地而起，不僅極大的改變了城市的面貌，而且已經(jīng)成為城市中亮麗的風景線。 “ 寫字樓 ” 一詞是由國外傳入的，這種物業(yè)按我國習慣通常稱作辦公樓，主要是用作辦公用途。 一、寫字樓物業(yè)特點 規(guī)模大、功能齊全。寫字樓的智能化水平都較高，安裝的設(shè)備設(shè)施先進，供電系統(tǒng)大都設(shè)有三路電源供電，同時自備小型發(fā)電系統(tǒng)作為急用電源，確保正常、安全供電；還裝有閉路電視等監(jiān)控系統(tǒng)；大廈設(shè)計有中央空調(diào)等等。 為保證用戶各方面的需求，寫字樓裝備完善 ，致使管理難度加大。 客戶相對穩(wěn)定 寫字樓租期一般都在一年以上或者更長，由于租期較長，客戶比較穩(wěn)定，物業(yè)管理公司與客戶間比較熟悉，了解情況，便于合作，易于管理和服務(wù)，提高物業(yè)管理的效率。 設(shè)備設(shè)施管理 主要包括：登記、使用、維修、保養(yǎng)等信息；設(shè)立專門部門監(jiān)控設(shè)施使用情況，定期維護、保養(yǎng)和調(diào)試；對新設(shè)備的引進做出詳細的計劃安排；針對報修單的內(nèi)容進行及時 的搶修或者更換新的設(shè)備。 （ 2）代租和代訂業(yè)務(wù)：包括代訂飛機票、火車