【正文】 舒適： 建筑物的環(huán)境要使人對(duì)身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學(xué)；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人的居住活動(dòng)，而且還能滿足使用人的特殊愛(ài)好；通信等設(shè)備能滿足各類機(jī)構(gòu)人員的需求。 各國(guó)（地區(qū)）的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國(guó)情而定。管理公司的利潤(rùn)是從管 理費(fèi)支出中提取 5％～ 15％的管理酬金而獲得。該委員會(huì)將代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開(kāi)一次全體大會(huì)，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請(qǐng)物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權(quán)土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于 40%的土地用作花園、風(fēng)景區(qū)以及其它娛樂(lè)健身設(shè)施，確保物業(yè)管理的規(guī)范化。 為了加強(qiáng)對(duì)多層住宅的有效管理，德國(guó)物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問(wèn)題時(shí)，也清楚該找誰(shuí)幫助解決。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。有一支素質(zhì)同，能力強(qiáng)，作風(fēng)好，品行正的人才隊(duì)伍，是管 理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是管理公司參與競(jìng)爭(zhēng)，志在必取的信心所在。 （ 2）精打細(xì)算，勤儉管“家”。如業(yè)主處事公正，將招投標(biāo)活動(dòng)置于陽(yáng)光下，就能凈化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒(méi)有市場(chǎng)。 發(fā)展商應(yīng)放眼社會(huì)，擇優(yōu)聘用。從客觀上說(shuō)，發(fā)展商也不可能長(zhǎng)期“護(hù)養(yǎng)”其名下的管理公司。雖有逆社會(huì)發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。 香港公司且退且戰(zhàn)。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)使管理公司易幟的先例。 物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)策 物業(yè)管理自 80年代初在我國(guó)深圳、廣州初起步，至 90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，迅猛發(fā)展。 (2)制定部門各崗位的責(zé)任制。 ⑨ 建立自防、自救組織。② 建立三級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)。 (1)消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。 ② 預(yù)防為主。 ③ 診斷維修法。 對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。 (4)抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開(kāi)源節(jié)流。 寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。 (2)工作程序。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。 寫字樓管理日常工作內(nèi)容 寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以 下幾個(gè)方面： 一、營(yíng)銷推廣 由于寫字樓宇收益性物業(yè) (商業(yè)物業(yè) )的特性，決定了營(yíng)銷推廣是其一項(xiàng) 經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。 商務(wù)中心：商務(wù)寫字樓為租戶提供的打字、復(fù)印、傳真、電傳、 IDD、 DDD、 DID、文秘、翻譯等服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)足以使商務(wù)寫字樓。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于 98％，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到 100％，消防設(shè)備完好率達(dá)到 100％。由于寫字樓一般都采用 大量質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。由于寫字樓一般在辦公時(shí)間都是開(kāi)放的，所以治安管理難度大。由于寫字樓一般采用質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，因此，清潔難度大，專業(yè)要求高。 現(xiàn)代化的寫字樓設(shè)備復(fù)雜、管線密布、設(shè)施先進(jìn)、科技含量高。要使管理制度明確化，管理任務(wù)責(zé)任化，管理手段科學(xué)化。 做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。由于寫字樓人流量大，死角較多，不確定因素多，所以要著重加強(qiáng)治安管理。 三、寫字樓物業(yè)管理重點(diǎn) 防火工作萬(wàn)無(wú)一失，確保消防安全。寫字樓的一切服務(wù)與管理工作都是由總臺(tái)開(kāi)始的，總臺(tái)的形象與服務(wù)的好壞直接影響客戶的滿意程度。定時(shí)巡查各個(gè)衛(wèi)生死角，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一追到底。 消防管理。 設(shè)備設(shè)施管理 主要包括：登記、使用、維修、保養(yǎng)等信息；設(shè)立專門部門監(jiān)控設(shè)施使用情況，定期維護(hù)、保養(yǎng)和調(diào)試；對(duì)新設(shè)備的引進(jìn)做出詳細(xì)的計(jì)劃安排；針對(duì)報(bào)修單的內(nèi)容進(jìn)行及時(shí) 的搶修或者更換新的設(shè)備。 為保證用戶各方面的需求，寫字樓裝備完善 ，致使管理難度加大。 一、寫字樓物業(yè)特點(diǎn) 規(guī)模大、功能齊全。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁(yè) 共 17 頁(yè) 寫字樓物業(yè)管理 隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，城市中一座座高樓大廈拔地而起，不僅極大的改變了城市的面貌，而且已經(jīng)成為城市中亮麗的風(fēng)景線。 現(xiàn)代化的新建高檔寫字樓建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大，少則幾萬(wàn)平方米，多則十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米。通常包括以下幾部分系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)組系統(tǒng)等等。 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)服務(wù)區(qū)域一般設(shè)在辦公大樓的一、二層公共區(qū)域內(nèi)，門口一般有鮮明的標(biāo)記。 消防的管理工作需要借助一些現(xiàn)代化的設(shè)備來(lái)完成。物業(yè)管理公司本身不具備清潔作業(yè)的條件時(shí)，可以請(qǐng)保潔公司完成清潔工作，明確要求，專人檢查。所以總臺(tái)的工作一定要做到細(xì)致入微，使客戶感到賓至如歸。 寫字樓的消防工作極其重要，可謂寫字樓物業(yè)管理的重中之重。對(duì)電梯間、樓梯間及各隱蔽地方專人定時(shí)巡邏，不定期抽查，建立嚴(yán)格的督促機(jī)制。 由于寫字樓結(jié)構(gòu)、設(shè)備和人員的復(fù)雜性，物業(yè)管理公司必須時(shí)刻保持警惕，準(zhǔn)備處理各種可 能發(fā)生的事情，如電線短路、電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障、發(fā)現(xiàn)火情等。 專業(yè)管理人員技術(shù)要求高。但在使用過(guò)程中很容易出現(xiàn)線路老化、過(guò)載等等都有可能引起電火，從而引起大面積火災(zāi)等突發(fā)事故，寫字樓內(nèi)人員密集，一旦引起火災(zāi)，損失巨大。因此物業(yè)管理公司要采取一切適當(dāng)措施進(jìn)行清潔工作，確保寫字樓衛(wèi)生形象。必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持非辦公時(shí)間出入大樓的檢查登記制 度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持下班交接檢查制度。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。 六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù) 管理就是服務(wù)。 商務(wù)寫字樓：應(yīng)可以通過(guò)出租會(huì)議廳、報(bào)告廳、談判間、多功能廳，承接各種形式的新聞發(fā)布會(huì)、洽談會(huì)、展銷會(huì)。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租 (主要是出租 )。 商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。 ① 服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求；向客戶講明收費(fèi)情況，開(kāi)據(jù)收費(fèi)通知單并收一定比例的押金。較齊 全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁(yè) 共 17 頁(yè) (1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等； (2)秘書服務(wù)，包括各類文件處理； (3)辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)； (4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)； (5)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)； (6)長(zhǎng)話、傳真、電信服務(wù)； (7)商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)； (8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)； (9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等； (10)郵件、郵包、快遞等郵政 服務(wù)； (11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、 BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等； (12)報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)； (13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)； (14)文件、名片等印制服務(wù)； (15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)； (16)報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)； (17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等。 (5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。 編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意： ① 是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢 查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然 后進(jìn)行維修。 ③ 誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)。 (2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有： ① 干式消防系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統(tǒng)。 ③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單 元。包括：建立義務(wù)消防隊(duì)；建立專職消防隊(duì)；抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。 (3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。全國(guó) 港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。政府一方面極力推出物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另一方面又對(duì)參與競(jìng)爭(zhēng)的管理公司要求諸多，提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)。香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì)，以“師者”姿態(tài)進(jìn)入內(nèi)地，占據(jù)了物業(yè)項(xiàng)目“半壁江山”。此風(fēng)傳開(kāi)，管理公司競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機(jī)構(gòu)。《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)發(fā)展商的物業(yè)管理 權(quán)限有明確的限制，一經(jīng)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，誰(shuí)是管家將由全體業(yè)主決定。按法律規(guī)定，在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期及落成后的一段時(shí)期內(nèi)（業(yè)主委員會(huì)成立前），開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)