【正文】 化的軌道；要有高素質(zhì) 的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要 求。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租客只要提前一定的時(shí)間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金 ,租客就可以提前終止租約。有時(shí)租客還會(huì)要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。 另外折讓優(yōu)惠可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。折讓優(yōu)惠雖然能使租客節(jié)省寫(xiě)字樓的租金開(kāi)支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。最常見(jiàn)的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費(fèi)，設(shè)備使用費(fèi)和寫(xiě)字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用也常單獨(dú)繳納。 當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租客直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為“凈租”，此時(shí)的代收代繳費(fèi)用常按租賃面積基本租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。 在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都要以租金的形式來(lái)收取。顯然，各城市的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃健? 一、租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過(guò)程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；而對(duì)于潛在的租客來(lái)說(shuō)，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。但可以利用 其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見(jiàn)，協(xié)助租賃雙 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 方尋找一些折衷方案。 寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判 寫(xiě)字樓租客與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)要在書(shū)面租賃契約中具體確定，由于該租約是租賃雙方簽署的法律文件，所以租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守。企業(yè)根據(jù)各種班次的服務(wù)需求強(qiáng)弱和特點(diǎn)以及管理重點(diǎn)，安排服務(wù)崗位。 對(duì)比寫(xiě)字樓、賓館和商場(chǎng)的服務(wù)需求，如表 2所示，分析寫(xiě)字樓每天的需求高峰期和低谷期。改變企業(yè)目前通 常采用的定崗定員制，詳細(xì)分析服務(wù)需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，科學(xué)合理地安排服務(wù)運(yùn)作時(shí)間和在崗人員。這樣雖然能夠滿足服務(wù)高峰期的需求，但是在服務(wù)低谷期會(huì)出現(xiàn)明顯的服務(wù)能力閑置，造成總體服務(wù)成本高居不下。為此，企業(yè)不僅要從管理規(guī)定上，而且要從人員操作上進(jìn)行長(zhǎng)期細(xì)致的努力工作。物管企業(yè)應(yīng)每月制定能源成本核算表，清晰展示當(dāng)月的能源成本負(fù)擔(dān)情況。因?yàn)殡娏Σ块T(mén)根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)行兩種平均價(jià)格，而且 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 每天按照豐、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量電價(jià)，所以實(shí)際電費(fèi)單價(jià)需要從總電費(fèi)和使用小時(shí)兩個(gè)指標(biāo)反算得到。杜絕一切可能的無(wú)管理現(xiàn)象，如長(zhǎng)明燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無(wú)人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。計(jì)量無(wú)遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎(chǔ)。第二，配合國(guó)家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費(fèi)。能源成本精益控制的具體措施有：計(jì)量無(wú)遺漏、管理無(wú)空白點(diǎn)、電價(jià)核算準(zhǔn)確、臨界點(diǎn)運(yùn)行。人力成本是寫(xiě)字樓企業(yè)贏利的敏感因素。相對(duì)于人力成本而言，公共能源成本的剛性較大。 其次，對(duì)高達(dá) 70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點(diǎn)控制。同時(shí)，對(duì)內(nèi)部各部門(mén)進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。 精益生產(chǎn)是當(dāng)前工業(yè)界公認(rèn)最佳的一種生產(chǎn)組織體系和方式。 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 寫(xiě)字樓物業(yè)管理 寫(xiě)字樓管理內(nèi)容與過(guò)程 一、前期管理 (1)設(shè)計(jì)階段 (2)設(shè)備定貨階段 (3)隱蔽工程 (4)建筑工程、設(shè)備、設(shè)施、建筑材料圖檔 (5)保修、備品、備件管理 (6)物業(yè)管理籌備：組織機(jī)構(gòu)、人員崗位描述、人員招聘、基礎(chǔ)培訓(xùn) (7)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)方案：服務(wù)承諾、配合銷(xiāo)售 (8)寫(xiě)字樓 CIS 策劃 二、接管驗(yàn)收 (1)工程接管驗(yàn)收 (2)物業(yè)接管驗(yàn)收 (3)工程質(zhì)量遺留問(wèn)題處理 (4)物業(yè)管理公司 CIS 實(shí)施 三、入住管理 ：業(yè)主公約及房屋使用管理規(guī)定 匙 理相關(guān)證件 四、日常運(yùn)行管理 1. 安保管理 (1)治安防范 (2)消防控制 (3)交通管制 (4)治安管理 (5)涉外管理 (6)監(jiān)控管理 2. 工程管理 (1)系統(tǒng)運(yùn)行 (2)日常巡檢 (3)計(jì)劃維修保養(yǎng) (4)技改措施 (5)節(jié)能降耗 (6)工程服務(wù) (7)裝修管理 (8)遺留質(zhì)量問(wèn)題處理 (1)清潔重點(diǎn)部位確定 (2)清潔標(biāo)準(zhǔn) (3)清潔工作程序 (4)害蟲(chóng)消殺 (5)垃圾處理 (6)綠化植物養(yǎng)護(hù)(7)綠色環(huán)境營(yíng)造 (1)接待中心 (2)商務(wù)中心 (3)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)中心 (4)餐飲供應(yīng)中心 (1)服務(wù)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo) (2)大廈文化活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) (3)客戶需求統(tǒng)計(jì) 6. 財(cái)務(wù)管理 (1)管理制度 (2)財(cái)務(wù)預(yù)算、決算、分析（能源、交通、通訊、維護(hù)、人員、低值易耗收支狀況） (3)管理（維修）基金 (1)物業(yè)保險(xiǎn) (2)監(jiān)督、控制、審計(jì) 8. 人力資源管理 (1)人事政策 (2)招聘 (3)勞資關(guān)系管理 (4)培訓(xùn) (5)工資及福利待遇管理 9. 行政管理 五、重要事務(wù)管理 管理 急事件處理 寫(xiě)字樓物業(yè)管理成本的精益 控制 一、寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成 根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定》，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：人員工資福利費(fèi)；公共部位、公用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 二、寫(xiě)字樓成本精益控制方法 成本的精益控制，是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式，在寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)管理中，實(shí)施成本的精益控制，提高企業(yè)的運(yùn)作效率，爭(zhēng)取更多的贏利。 成本臨界點(diǎn)控制 臨界點(diǎn)控制，是一種動(dòng)態(tài)的控制方式，企業(yè)既要滿足寫(xiě)字樓服務(wù)需求高峰期顧客對(duì)較高服務(wù)能力的需要，又要保證在低谷期不閑置服務(wù)能力。企業(yè)各部門(mén)作為獨(dú)立的成本控制中心，企業(yè)核準(zhǔn)各部門(mén)的預(yù)算，批準(zhǔn)一定成本額度，并對(duì)其實(shí)行成本定額控制和考核。因此，企業(yè)應(yīng)組成能源控制小組。 第二，控制人力成本。 能源成本的精益控制 在滿足顧客對(duì)能源需求 (照明和設(shè)備設(shè)施的需要 )的同時(shí)，控制能源成本?？偙砜鄢櫩褪褂玫碾娰M(fèi)即為寫(xiě)字樓企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的費(fèi)用，包括：公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、以及寫(xiě)字樓企業(yè)自己的辦公用電三部分。第五，為物管企業(yè)自用房安裝電表。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專(zhuān)人負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān)和控制運(yùn)行時(shí)間。 再次 ，電價(jià)核算準(zhǔn)確。所以，向顧客收取的電費(fèi)單價(jià)應(yīng)考慮上述兩個(gè)因素，并核算出一個(gè)相對(duì)固定的單價(jià)數(shù)額。理想的臨界點(diǎn)運(yùn)行是不存在的，臨界點(diǎn)運(yùn)行是寫(xiě)字樓能源控制不懈追求的目標(biāo)。 人力成本的精益控制 一般寫(xiě)字樓物管企業(yè)都是以較大服務(wù)需求來(lái)設(shè)計(jì)服務(wù)能力，并采用定崗定員的制度。一方面，培養(yǎng)一專(zhuān)多能的高素質(zhì)的員工；另一方面，在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性