【正文】 獨(dú)特的形象在他們決定購(gòu)物時(shí)發(fā)生反射作用。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還 分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、折扣商店、樣品展銷(xiāo)商店等。 第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。大型公共商業(yè)樓宇，如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門(mén)類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至 世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感覺(jué)。公共商業(yè) 樓宇本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營(yíng)，各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng)，無(wú)權(quán)介入各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 帶旺人氣，吸引顧客。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營(yíng)者與公共商業(yè)樓宇管理 者之間對(duì)話的橋梁和中介。 (5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。 (2)開(kāi)展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷(xiāo)活動(dòng)。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而 不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的 營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá) 50％以上，即公共商業(yè)樓宇營(yíng)業(yè)面積的一半以上要有長(zhǎng)期的客戶；主要承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá) 30％以上；其余的 20％由 一般承租戶承租，盡管他們的變動(dòng)性比較大， 但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛 的概念，除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括 飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂(lè)業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、 游泳池、溜冰場(chǎng)、兒童樂(lè)園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時(shí)，要 盡量做到 經(jīng)營(yíng)各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購(gòu)物者各方面的需要。其具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體 (如股東 群體、競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等 )，以公共商業(yè)樓宇特 有和專用的文字、圖 案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志 —— 作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部?jī)?nèi)容。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消 費(fèi)者過(guò)去買(mǎi)“品牌”，現(xiàn)在買(mǎi)“店牌”。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng)， 造成不必要的損失。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持 24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。 公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式 公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來(lái)商場(chǎng)的概念，是一種集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等 各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 穆昆認(rèn)為，北京的寫(xiě)字樓除少數(shù)高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)能與國(guó)際化寫(xiě)字樓相媲美，其它寫(xiě)字樓同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這就決定了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將以物業(yè)管理作為產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。 中關(guān)村 2020 年 2020年間總供應(yīng)量約 241 萬(wàn)平方米，將建成 58 個(gè)寫(xiě)字樓，平均每年新增 80 萬(wàn)平方米。分析認(rèn)為，中關(guān)村金融中心 B 座 13000平方米的面積整體出售給一家新型企業(yè)是中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)回升的一個(gè)明顯標(biāo)志；與此同時(shí)，也有傳言稱，一些當(dāng)年離開(kāi)中關(guān)村的大企業(yè)現(xiàn)在也害起了“相思病”，意欲重返“革命根據(jù)地”。對(duì)業(yè)主、租戶的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并定期檢查。 四、重視清潔管理 清潔好壞是寫(xiě)字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。 二、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案 寫(xiě)字樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全，還涉及 大量的行業(yè)、商業(yè)、部門(mén)機(jī)密。這里主要有兩個(gè)原因。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其它費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金還是要通過(guò)種 種方式歸還業(yè)主的。換句話說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)闃I(yè)主要從所收租金中支付所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基本租金就越低，因?yàn)樽饪?直接分擔(dān)了寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的部分或全部費(fèi)用。因此，租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長(zhǎng) 10元 /平方米或每年上調(diào) 8％；當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每 2年或 3 年將租金調(diào)整一次。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問(wèn)題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長(zhǎng)時(shí)間。 最后，寫(xiě)字樓人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎(chǔ)， 在能滿足服務(wù)需求前，不能一味地強(qiáng)調(diào)減少人員數(shù)量。第一，從時(shí)間上分析寫(xiě)字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點(diǎn)安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力。員工根據(jù)顧客的使用情況進(jìn)行及時(shí)的開(kāi)、關(guān)調(diào)整，使之既能滿足顧客的需要，又能最大限度地節(jié)約用電。為了降低物管企業(yè)的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過(guò)顧客平攤的方式彌補(bǔ)。做到只要使用能源方，都要能被計(jì)量。從以下五個(gè)方面進(jìn)行：第一，為顧客安裝電表。所以，其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處，把握從小處見(jiàn)大的原則。 首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。 其中，人力成本和 公共能源成本占寫(xiě)字樓企業(yè)成本的 5070%左右，成為寫(xiě)字樓物管企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。其特點(diǎn)是消除一切浪費(fèi)、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對(duì)市場(chǎng)需求做出最迅速的響應(yīng)。 第一，控 制公共能源成本。人力成本的過(guò)度控制會(huì)引起服務(wù)能力不足，影響服務(wù)質(zhì)量。第三，為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電，除了設(shè)備設(shè)施的總表外， 為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項(xiàng)計(jì)量電表?？梢酝ㄟ^(guò)能源小組定期對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行全面的巡查來(lái)杜絕能源管理的空白點(diǎn)。 最后，實(shí)行 臨界點(diǎn)運(yùn)行。 人力成本的精益控制以服務(wù)能力的柔性規(guī)劃和實(shí)施為主。 寫(xiě)字樓全年的服務(wù)需求高峰期和低谷期也比較明顯。鑒于租約條款的談判相當(dāng)復(fù)雜，所以在租約簽署前常常有一個(gè)很長(zhǎng)的談判周期。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫(xiě)字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用。設(shè)備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。如果租客預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會(huì)在未來(lái)增加承租面積 ,則一般希望業(yè)主在將來(lái) (一般是租約期滿 )能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。 寫(xiě)字 樓管理與服務(wù)的要求 寫(xiě)字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開(kāi)。加強(qiáng)前門(mén)、后門(mén)的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持 24 小時(shí)值班巡邏，力求做到萬(wàn) 無(wú)一失。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保 潔，保證大堂、電梯、過(guò)道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無(wú)雜物、灰塵，門(mén)窗干凈明亮，會(huì)議室整潔，茶具清潔消毒。為方便客人，滿足客人需要，寫(xiě)字樓應(yīng)有配套的服務(wù)，