【正文】 系統(tǒng)，如寫字樓的設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等，其開啟、關(guān)閉和運(yùn)作的時(shí)間和方式，剛好能滿足寫字樓顧客正常的需要，能源管理在沒(méi)有多余浪費(fèi)的需求和供應(yīng)的平衡點(diǎn)上運(yùn)行。柔性服務(wù)能力從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。由于寫字樓租賃顧客數(shù)量在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)固定，所以，可以按照年度節(jié)假 日將寫字樓服務(wù)排班分為工作日班和節(jié)假日班。物業(yè)管理經(jīng)理也常參與到租約談判的過(guò)程中來(lái)。 由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大運(yùn)營(yíng)費(fèi)用額，例如每年每平方米 40 元或每年總計(jì) 20 萬(wàn)元，而超過(guò)這 個(gè)數(shù)額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用就要由租客分擔(dān)。除非寫字樓市場(chǎng)很不景氣 ,否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿足當(dāng)前租客的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心。 幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關(guān)問(wèn)題；提供問(wèn)訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來(lái)訪客人，回復(fù)電話問(wèn)訊，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服 務(wù)等；提供其他可能的委托服務(wù)，如代客購(gòu)物、代送快件等。 1000 萬(wàn)平方米火拼 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)樓宇部總監(jiān)穆昆分析說(shuō)，總體來(lái)看， 2020 年北京寫字樓供應(yīng)狀況仍是“ 3+X”格局，即由 CBD、中關(guān)村、金融街及其它寫字樓商圈共同構(gòu)成。 致勝之道：物業(yè)管理 由于供應(yīng)量龐大，部分發(fā)展商為避免將來(lái)租賃市場(chǎng)可能出現(xiàn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，快速回收資金，也出現(xiàn)由租改售的情況。 “可是，以北京物業(yè)管理市場(chǎng)為例，除了第一太平洋戴維斯、仲聯(lián) 量行、世邦魏理仕、戴德梁行、國(guó)貿(mào)等為數(shù)不多的知名物業(yè)管理公司外，其他大部分水平參差不齊，而寫字樓數(shù)量十分龐大，為數(shù)不多的優(yōu)秀物業(yè)管理公司不可能全部承擔(dān)，這就造成了一個(gè)巨大的矛盾。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證 良好的經(jīng)營(yíng)秩序。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場(chǎng) 所，所以消防安全非常重要。要有專人指揮 ，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。在各類商場(chǎng)不斷涌 現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購(gòu)物，選購(gòu)哪家商場(chǎng)的商品，會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過(guò)程，也有一種從眾心理和慣性。從理論上分析，完整的ＣＩＳ系統(tǒng)由三 個(gè)子系統(tǒng)構(gòu) 成，即ＭＩＳ (理念識(shí)別系統(tǒng) )；ＶＩＳ (視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng) )； BIＳ (行為識(shí)別系統(tǒng) )。 (2)承租客商的選配。 第三，不同層次的商店。 基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在 20 年以上， 這對(duì)于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 管理委員會(huì)由全體經(jīng)營(yíng)者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營(yíng)者的利益。管委會(huì)可以通過(guò)共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。 。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。這樣一來(lái)，公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過(guò)管理委員會(huì)間接地對(duì) 各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立公共商業(yè)樓宇管 理委員會(huì)。租賃 期在 10 年以下的為一般承租戶。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。 公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇： 第一，零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍。 ＣＩＳ是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而 提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商 業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi) 者。 (4)設(shè)備管理。 (2)安全保衛(wèi)管理。 另外，一個(gè)眾所周知的事實(shí)是，盡管目前許多寫字樓在銷售階段都聲稱將由知名物業(yè)管理公司來(lái)管理，以吸引客戶。 由租改售或相反，或租售并舉，乃營(yíng)銷手段，但畢竟“僧少粥多”，在現(xiàn)有的客戶基礎(chǔ)上，提高服務(wù)品質(zhì)就顯得至關(guān)重要。 CBD 規(guī)劃寫字樓約 500 萬(wàn)平方米，但從近期來(lái)看，國(guó)貿(mào) 建國(guó)門區(qū)域的寫字樓建設(shè)速 度有放緩跡象，供應(yīng)可能出現(xiàn)斷檔。要謹(jǐn)慎對(duì)待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作，還要不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理，使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè) 先進(jìn)水平。應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。因此，寫字樓防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。要積極探索制定并不斷完善 一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度，使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì) 的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要 求。有時(shí)租客還會(huì)要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。折讓優(yōu)惠雖然能使租客節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。 當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租客直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為“凈租”，此時(shí)的代收代繳費(fèi)用常按租賃面積基本租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。顯然，各城市的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃?。但可以利?其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見，協(xié)助租賃雙 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 方尋找一些折衷方案。企業(yè)根據(jù)各種班次的服務(wù)需求強(qiáng)弱和特點(diǎn)以及管理重點(diǎn)，安排服務(wù)崗位。改變企業(yè)目前通 常采用的定崗定員制，詳細(xì)分析服務(wù)需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，科學(xué)合理地安排服務(wù)運(yùn)作時(shí)間和在崗人員。為此，企業(yè)不僅要從管理規(guī)定上，而且要從人員操作上進(jìn)行長(zhǎng)期細(xì)致的努力工作。因?yàn)殡娏Σ块T根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)行兩種平均價(jià)格，而且 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 每天按照豐、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量電價(jià)，所以實(shí)際電費(fèi)單價(jià)需要從總電費(fèi)和使用小時(shí)兩個(gè)指標(biāo)反算得到。計(jì)量無(wú)遺漏是