【正文】 票、報(bào)刊雜志、各種信息等等，代租電腦等通訊器材、商務(wù)車輛等交通工具、以及代訂秘書培訓(xùn)服務(wù)等。 消防管理。 環(huán)境衛(wèi)生管理。定時(shí)巡查各個(gè)衛(wèi)生死角，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一追到底。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁(yè) 共 17 頁(yè) 綠化管理人員對(duì)寫字樓周圍的綠地、樹木、花木和景點(diǎn)等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為承租人和外來(lái)辦事人員提供良好的、整潔的、舒適的、高雅的環(huán)境。寫字樓的一切服務(wù)與管理工作都是由總臺(tái)開始的，總臺(tái)的形象與服務(wù)的好壞直接影響客戶的滿意程度。 車輛管理。 三、寫字樓物業(yè)管理重點(diǎn) 防火工作萬(wàn)無(wú)一失，確保消防安全。物業(yè)管理工作除了要保證消防設(shè)施的完好和消防信道的暢通外，還要加強(qiáng)對(duì)員工和用戶進(jìn)行防火教育和技能培訓(xùn)。由于寫字樓人流量大，死角較多，不確定因素多，所以要著重加強(qiáng)治安管理。 保證各種公用設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。 做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。 優(yōu)美整潔的環(huán)境可以使人心情愉快，工作效率提高，同時(shí)反映物業(yè)管理水平。要使管理制度明確化，管理任務(wù)責(zé)任化，管理手段科學(xué)化。 物業(yè)管理人員素質(zhì)要求較高。 現(xiàn)代化的寫字樓設(shè)備復(fù)雜、管線密布、設(shè)施先進(jìn)、科技含量高。因此必須要認(rèn)真采取措施，具體細(xì)化治安規(guī)則，增加寫字樓內(nèi)巡邏保安的數(shù)量，實(shí)行區(qū)域責(zé)任制，確保責(zé)任到人。由于寫字樓一般采用質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，因此，清潔難度大，專業(yè)要求高。為此，寫字樓管理與服務(wù)要按照以 下要求展開： 一、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn) 現(xiàn)代寫字樓技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。由于寫字樓一般在辦公時(shí)間都是開放的，所以治安管理難度大。 三、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作 由于寫字樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風(fēng)力 大和易受雷擊，所以火災(zāi)隱患因素多。由于寫字樓一般都采用 大量質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。應(yīng)重視對(duì)寫字樓水電設(shè)施 (包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管 道等各項(xiàng)設(shè)施 )的全面管理和維修，供水 供電要有應(yīng)急措施。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于 98％，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到 100％，消防設(shè)備完好率達(dá)到 100％。 七、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作 要加強(qiáng)與業(yè)主、租戶的溝通，主動(dòng)征詢、聽取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見與要求，認(rèn)真 接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時(shí)反映、解決他們提出的問(wèn)題。 商務(wù)中心：商務(wù)寫字樓為租戶提供的打字、復(fù)印、傳真、電傳、 IDD、 DDD、 DID、文秘、翻譯等服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)足以使商務(wù)寫字樓。 商務(wù)寫字樓：以人為本的商務(wù)寫字樓除為租戶提供標(biāo)準(zhǔn)的員工餐、雇員餐外，還需配備中餐廳、咖啡廳以滿足租戶的美食需要。 寫字樓管理日常工作內(nèi)容 寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以 下幾個(gè)方面： 一、營(yíng)銷推廣 由于寫字樓宇收益性物業(yè) (商業(yè)物業(yè) )的特性，決定了營(yíng)銷推廣是其一項(xiàng) 經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫字樓的營(yíng)銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作， 否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置?？腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng) 價(jià)是以服 務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。 (2)工作程序?！渡虅?wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)交給財(cái)務(wù) 部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。 寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。 四、設(shè)施設(shè)備管理 寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作： (1)建立設(shè)備檔案。 (4)抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。 Ａ .兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。 對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。 一般的維修方法有： ① 強(qiáng)制維修法。 ③ 診斷維修法。 建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。 ② 預(yù)防為主。 (3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人 員的崗位職責(zé)。 (1)消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。 ④ 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) (包括感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火 災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警 )，手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) (包括電鈴報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話報(bào)警 ) 。② 建立三級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)。 ⑤ 定期 組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。 ⑨ 建立自防、自救組織。 11建立消 防檔案。 (2)制定部門各崗位的責(zé)任制。如 大堂、洗手間、公用走道等。 物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)策 物業(yè)管理自 80年代初在我國(guó)深圳、廣州初起步，至 90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，迅猛發(fā)展。不少管理公司面臨生存的考驗(yàn)，這是基于以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)使管理公司易幟的先例。 管理公司擺脫困境。 香港公司且退且戰(zhàn)。 業(yè)主自治意識(shí)漸強(qiáng)。雖有逆社會(huì)發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。然而，時(shí)下一些中介代理公司也許為生計(jì)著想，也許為實(shí)現(xiàn)躊躇滿志的多元化目標(biāo)，也許效仿香港的地產(chǎn)代理商，將一只腳伸進(jìn)了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態(tài)的專業(yè)管理公司“爭(zhēng)食”。從客觀上說(shuō)，發(fā)展商也不可能長(zhǎng)期“護(hù)養(yǎng)”其名下的管理公司。 政府應(yīng)積極引導(dǎo)，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)。 發(fā)展商應(yīng)放眼社會(huì)，擇優(yōu)聘用。如此既符合社會(huì)分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展潮流，又?jǐn)[脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。如業(yè)主處事公正，將招投標(biāo)活動(dòng)置于陽(yáng)光下，就能凈化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒(méi)有市場(chǎng)。管理公司是“競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”的主角，每一個(gè)管理公司都無(wú)法拒絕競(jìng)爭(zhēng)，不是主動(dòng)出擊，就是被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)。 （ 2）精打細(xì)算，勤儉管“家”。管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，善于理財(cái)勤儉管“家”的公司在公平競(jìng)爭(zhēng)中最具有優(yōu)勢(shì)。有一支素質(zhì)同，能力強(qiáng)，作風(fēng)好，品行正的人才隊(duì)伍，是管 理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是管理公司參與競(jìng)爭(zhēng)，志在必取的信心所在。 瑞士 瑞士日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。 在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍 綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個(gè)單元內(nèi)，逢年過(guò)節(jié)時(shí)負(fù)責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。 為了加強(qiáng)對(duì)多層住宅的有效管理，德國(guó)物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問(wèn)題時(shí)，也清楚該找誰(shuí)幫助解決。 新加坡 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁(yè) 共 17 頁(yè) 新加坡的公寓樓房，當(dāng)?shù)胤Q為 “ 共管式公寓 ” 。比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權(quán)土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于 40%的土地用作花園、風(fēng)景區(qū)以及其它娛樂(lè)健身設(shè)施，確保物業(yè)管理的規(guī)范化。 在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權(quán)利，同時(shí)也明確規(guī)定了各項(xiàng)義務(wù)。該委員會(huì)將代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開一次全體大會(huì)，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請(qǐng)物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。業(yè)主立案法團(tuán)是全體業(yè)主組成的法定團(tuán)體，管理委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)上 70％以上的業(yè)主通過(guò)成立，代表行業(yè)主立案法團(tuán)的權(quán)利與責(zé)任。管理公司的利潤(rùn)是從管 理費(fèi)支出中提取 5％～ 15％的管理酬金而獲得。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識(shí)背景及管理、財(cái) 務(wù)、管理費(fèi)用的高低以及社區(qū)活動(dòng)能力。 各國(guó)（地區(qū)）的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國(guó)情而定。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與責(zé)、權(quán)、利。 舒適： 建筑物的環(huán)境要使人對(duì)身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學(xué)；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人的居住活動(dòng)，而且還能滿足使用人的特殊愛好；通信等設(shè)備能滿足各類機(jī)構(gòu)人員的需求。