【正文】 理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。 （六）運(yùn)用 CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 （一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）： 協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行 24 小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理； 公 共場所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)； 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； 室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)； 對(duì)大廈的各類資料進(jìn)行管理； 未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 雨傘、雨衣臨時(shí)借用； 節(jié)日環(huán)境布置； 1重要時(shí)刻提醒服務(wù)； 1代訂報(bào)刊、信件收發(fā)； 1代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)； 1代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)； 1代叫出租車； 1代辦保險(xiǎn)； 1義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 （一）、管理內(nèi)容： 了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí) 溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間； 編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排； 與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《 物業(yè)交接驗(yàn)收表 》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改。 （一）管理內(nèi)容： 準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料； 布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)； 按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)： （ 1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料； （ 2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)； （ 3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用； （ 4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。 （ 1）門崗的任 務(wù)： ? 禮儀服務(wù)； ? 維護(hù)出入口的交通秩序； ? 對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證； ? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈； ? 夜間對(duì)外來人員進(jìn)行詢問和登記； ? 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈； ? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。 （ 2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。 （二）管理措施： 制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)； 制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； 建立 義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； 定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除； 做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 制止任何違反消防安全的行為； 積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授 消防知識(shí) ； 發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。 清潔衛(wèi)生：通過日 常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。 （一）管理內(nèi)容： 房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。 設(shè)備設(shè)施維護(hù) ： （ 1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修； （ 2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次； （ 3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次； （ 4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）； （ 5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常； （ 6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （ 7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案； （ 5）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。 八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。 （一）管理內(nèi)容： 加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理； 搞好財(cái)務(wù)核算； 及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 做好年度預(yù)算和決算工作； 認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷； 及時(shí) 掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 （二）管理措施： 抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)； 制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處； 接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)； 配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問題制定整改方案。 十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。 （二） 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。 （六） 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。 物業(yè)管理年度收支預(yù)算 （各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進(jìn)行調(diào)整） （一）物管收入： __________元 /年 物管費(fèi)收入（總建筑 面積 ___㎡，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 ___元 /㎡?月計(jì)，出售、租率按 95%計(jì)，空置房物管費(fèi)按原標(biāo)準(zhǔn)的 70%計(jì)）： ______元 /年； 車庫停車泊位管理費(fèi)收入（地下停車泊位 ___個(gè)，管理費(fèi)按 ___元 /個(gè)?月計(jì)；地上車庫 ___個(gè)，管理費(fèi)按 ___元 /個(gè)?月計(jì)；出售率以 70%計(jì)）： ___元 /年； 車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計(jì)，出租標(biāo)準(zhǔn)分別為 ___元 /個(gè)?月和 ___元 /個(gè)?月計(jì)；露天停車泊位出租標(biāo)準(zhǔn) ___元 /個(gè)?月，出租率為 ___%）： ______元 /年； 經(jīng)營用房收入： ______元 /年； 有償服務(wù)收入： ______元 /年