【正文】 電班組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況,管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗(yàn)的機(jī)電工程師主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；隨時(shí)檢查各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時(shí)提出維修解決辦法，制定維修計(jì)劃和方案，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)公共用水用電統(tǒng)計(jì)匯總及分析，公共水電費(fèi)的分?jǐn)偡椒?。崗? 班長1人 08：0012：00；14：0018：00。 主班: 上午8:0012:00 下午14:0018:00。維修班 2）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：主要建立各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，年度保養(yǎng)計(jì)劃，水電工培訓(xùn)計(jì)劃，有償服務(wù)方案維修方案等。具體工作如下表：主 要內(nèi) 容巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí)房屋本體 室內(nèi)：小修30分鐘，—般故障2小時(shí)，不超過8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。 公共設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。 處理方法 按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)經(jīng)理處理。 治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點(diǎn),大廈的安全要實(shí)行24小時(shí)治安監(jiān)控管理制度,具體管理思路如下:1) 下午14:0018:00。 3 南門崗 2人/班 每月評選一次優(yōu)秀員工，每年評選一次優(yōu)秀員工表彰先進(jìn)。7）定期組織護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓(xùn)消防知識，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動(dòng)消滅火災(zāi)隱患。 流動(dòng)巡查 消防設(shè)施：24小時(shí) 檢查項(xiàng)日及處理方法 考核標(biāo)準(zhǔn) 平時(shí)按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。 3 車庫崗 2人/班 早班：06：3011：30晚班：14：0017：004 大堂崗 1人班 早班：06：3011：30；晚班：14：0017：00。 3） 大廈清潔綠化工作的重點(diǎn)是：做好廣場的保潔，廣場地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過專業(yè)的清潔藥劑及時(shí)清除，廣場需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)寫字樓不同的上下班時(shí)間，進(jìn)行合理的崗位調(diào)整。 具體工作如下表：工排 6:00—7:30通道清掃；7:30—8:00垃圾清運(yùn)；8:00—9:00道路清掃；9:00—12:00大堂、電梯轎廂清潔；14:00—14:30垃圾清運(yùn)；14:3017:00樓面保潔。 2．停車場、崗?fù)ぃ? 肥 春秋各1遍 澆 除雜草 中耕1遍／季；平時(shí)1遍／天，下雨天除外； 補(bǔ) 蟲 1遍／月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅檢查項(xiàng)目及處理方法 3．除雜草；4．補(bǔ)栽補(bǔ)種；6．清理枯枝落葉、綠地石塊； 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。8）歸檔：把客戶的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并存入電腦。人為或客戶責(zé)任損壞自然老化第七章 系統(tǒng)培訓(xùn)：為確保凱賓斯基商務(wù)大廈管理早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保管理人員100％持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100％，合格率達(dá)100％。A．根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護(hù)衛(wèi)班輪流換防，責(zé)任承包。D．加強(qiáng)崗位。F．加強(qiáng)大廈內(nèi)流動(dòng)人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動(dòng)人員檔案，并定期核查。同時(shí)，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、清潔工、水電工都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。清潔衛(wèi)生。主要內(nèi)容有：公司介紹、凱賓斯基商務(wù)大廈概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、租金及管理費(fèi)繳交注意事項(xiàng)、裝修規(guī)定、租賃事宜、保潔規(guī)定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。IS0的規(guī)范運(yùn)作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提高凱賓斯基商務(wù)大廈的知名度，從而達(dá)到提高德威物業(yè)管理公司的知名度，促進(jìn)凱賓斯基商務(wù)大廈物業(yè)的保值和升值。 管理處要設(shè)定較高的管理目標(biāo)一年內(nèi)參評“惠州市物業(yè)管理示范大廈”，三年內(nèi)“參評全國物業(yè)管理示范大廈”。寫字樓：68元/；商二、水 自用電：，按實(shí)際用量加變損和電網(wǎng)損耗分?jǐn)傆昧肯蚣追嚼U納，由甲方代收代繳。 停放時(shí)間在3小時(shí)內(nèi)的（含免費(fèi)時(shí)段）按第一時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；停放時(shí)間超過3小時(shí)的（含免費(fèi)時(shí)段），按第二時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；同一車輛在同一個(gè)停車輛24小時(shí)內(nèi)多次進(jìn)出停放的，收費(fèi)總額不能超過兩個(gè)時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)之和計(jì)費(fèi)。 六、中央空調(diào)使用費(fèi)：（具體如下所示）每年3月至10月共計(jì)8個(gè)月,按13元/(包含中央空調(diào)所使用的電費(fèi))七、大廈外墻清洗費(fèi)：每層兩臺小中央空調(diào)，辦公寫字樓的中央空調(diào)的計(jì)費(fèi)方式建議按排氣量（或面積）計(jì)費(fèi)。 1)管理服務(wù)費(fèi) 3) 向客戶提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)如廣場活動(dòng)使用費(fèi)。增收節(jié)支措施二、設(shè)備購置A、辦公用品費(fèi)用明細(xì)表名稱 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注摩托羅拉對講機(jī) 17部 1500元 25500元 含兩電一充電腦 3部 4500元 13500元 會議桌 1套 6000元 6000元 辦公桌 10張 250元 2500元 鐵架床 20張230元 4600元 94700元 果皮箱 30個(gè) 250元 7500元 其它 500元 臺鉆 1套 2000 2000 梅花扳手 1套 200 200 12級鋁合金梯 鉗形電流表 1個(gè) 150 150 臺虎鉗 1套 300 300 轉(zhuǎn)速表 1個(gè) 300 300 合計(jì)：A+B+C+=154590元?jiǎng)P賓斯基廣場營業(yè)支出測算明細(xì)表（例）（管理處共43人，其中管理人員3人、操作層40人） 項(xiàng) 注營業(yè)費(fèi)用 辦公費(fèi) 25440 按40元/ 電費(fèi)（公共） 212573 電梯：3臺15KV9t30天12月=142300水泵、照明等：6000KV12月=70272 水費(fèi)（公共） 29856 包括清潔、綠化、公共場所用水等，按每月800T計(jì)，即：800T12月=37320 綠化衛(wèi)生費(fèi) 46500 含每年清洗一次外墻費(fèi)用，大廈立面約15000M2，；日常清潔綠化費(fèi)按每月2000元計(jì)。 小計(jì) 1003340 1