【正文】 1 / 34淮安市寫字樓市場調(diào)研報告2 / 34目 錄第一章 淮安城市概況 ......................................1第一節(jié) 基本概述 ...............................................1第 二 節(jié) 行 政 區(qū) 劃 ...............................................1第 三 節(jié) 地 理 區(qū) 位 ...............................................1第 四 節(jié) 歷 史 沿 革 ...............................................2第 五 節(jié) 風 土 名 人 ...............................................2第 六 節(jié) 產(chǎn) 業(yè) 特 征 ...............................................2第 七 節(jié) 交 通 運 輸 ...............................................3第 八 節(jié) 美 食 文 化 ...............................................3第 二 章 城 市 宏 觀 經(jīng) 濟 .....................................5第 一 節(jié) 綜 述 ...................................................5第 二 節(jié) 農(nóng) 林 牧 漁 業(yè) .............................................5第 三 節(jié) 工 業(yè) ...................................................5第 四 節(jié) 第 三 產(chǎn) 業(yè) ...............................................6第 五 節(jié) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 ...........................................6第 六 節(jié) 財 政 金 融 保 險 ...........................................6第 七 節(jié) 居 民 收 入 ...............................................7第 八 節(jié) 交 通 郵 電 ...............................................7第 三 章 未 來 城 市 規(guī) 劃 .....................................7第 一 節(jié) 城 市 遠 景 ...............................................7第 二 節(jié) 都 市 圈 規(guī) 劃 .............................................8第 三 節(jié) 旅 游 規(guī) 劃 ...............................................9第 四 章 專 業(yè) 市 場 需 求 分 析 ...............................11第 一 節(jié) 房 地 產(chǎn) 市 場 供 求 分 析 ...................................11第 二 節(jié) 寫 字 樓 客 戶 市 場 分 析 ...................................123 / 34第 五 章 寫 字 樓 市 場 分 析 .................................15第 一 節(jié) 寫 字 樓 演 變 歷 程 ........................................15第 二 節(jié) 寫 字 樓 區(qū) 域 分 布 ........................................16第 三 節(jié) 寫 字 樓 市 場 供 求 及 分 析 .................................17第 四 節(jié) 寫 字 樓 市 場 產(chǎn) 品 特 征 分 析 ...............................18第 五 節(jié) 寫 字 樓 市 場 租 金 和 售 價 分 析 .............................19第 六 節(jié) 寫 字 樓 市 場 出 租 率 和 銷 售 率 分 析 .........................20第 七 節(jié) 新 建 在 售 寫 字 樓 分 析 ...................................21第 八 節(jié) 存 量 寫 字 樓 分 析 ........................................23第 九 節(jié) 寫 字 樓 市 場 未 來 趨 勢 ...................................26第 六 章 寫 字 樓 定 位 淺 析 .................................26第 一 節(jié) 淮 安 市 寫 字 樓 市 場 存 在 的 問 題 分 析 ......................26第 二 節(jié) 寫 字 樓 市 場 競 爭 度 分 析 .................................28第 三 節(jié) 我 們 的 觀 點 ............................................291 / 34第一章 淮安城市概況第一節(jié) 基本概述市 名　 　 淮 安 （ 英 語 ： Huai39。an)， 簡 稱 淮　 　 國 家　 　 中 華 人 民 共 和 國 （ the People39。s Republic of China）　 　 省 份　 　 江 蘇 省 （ Jiangsu Province）　 　 區(qū) 號 ： 0517　 　 郵 編 ： 223000 　 　 市 區(qū) ： 清 河 區(qū) ： 223001， 清 浦 區(qū) ： 223002， 楚 州 區(qū) ： 223200， 淮 陰 區(qū) ： 223300 　 　 轄 縣 ： 金 湖 縣 ： 211600， 盱 眙 縣 ： 211700， 漣 水 縣 ： 223400， 洪 澤 縣 ： 223100　 　 牌 照 ： 蘇 H　 　 市 花 ： 月 季　 　 市 樹 ： 雪 松　 　 古 名 ： 淮 陰 、 楚 州 、 清 江 浦 、 清 河方 言 ： 江 淮 方 言 （ 淮 東 方 言 區(qū) 揚 淮 片 ） 　 　人 口 ： 截 至 2022 年 底 淮 安 市 常 住 人 口 527 萬 。面 積 ： 市 境 總 面 積 10072 平 方 公 里 ,總 人 口 萬 ,現(xiàn) 轄 4 區(qū) 4 縣 。第 二 節(jié) 行 政 區(qū) 劃市 區(qū) ： 清 河 區(qū) 、 清 浦 區(qū) 、 楚 州 區(qū) （ 原 縣 級 淮 安 市 ） 、 淮 陰 區(qū) （ 原 淮 陰 縣 ） 、 淮 安 經(jīng)濟 開 發(fā) 區(qū) ；轄 縣 ： 金 湖 縣 、 盱 眙 縣 、 漣 水 縣 、 洪 澤 縣 。第 三 節(jié) 地 理 區(qū) 位淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)。2 / 34淮安市隸屬于我國東部沿海經(jīng)濟帶，市區(qū)東距黃海海岸線僅 100 多公里，通達億噸大港連云港港和鹽城大豐港兩個沿海開放港口均僅需 小時。京杭大運河與古淮河在淮安交匯，市境內(nèi)有全國五大淡水湖之一的洪澤湖。淮安市北接連云港，東北接鹽城市,東南接揚州市,南鄰省會南京市,西北連宿遷市。地處江蘇省長江以北的核心地區(qū)，鄰江近海,是南下北上的交通要道，區(qū)位優(yōu)勢獨特。淮安是江蘇省的重要交通樞紐，也是長三角北部地區(qū)的區(qū)域交通樞紐和中心城市。市境總面積10072 平方公里,總?cè)丝? 萬,現(xiàn)轄 4 區(qū) 4 縣。第 四 節(jié) 歷 史 沿 革淮 安 是 首 批 全 國 歷 史 文 化 名 城 ， 其 市 轄 區(qū) 楚 州 區(qū) （ 即 原 縣 級 淮 安 市 )是 該 市 歷 史文 化 名 城 核 心 區(qū) ， 楚 州 區(qū) 秦 時 置 縣 ,至 今 已 有 2200 多 年 的 歷 史 ,境 內(nèi) 有 著 名 的 “下 草灣 文 化 ”和 “青 蓮 崗 文 化 ”遺 址 。 歷 史 上 曾 是 漕 運 樞 紐 、 鹽 運 要 沖 ， 駐 有 漕 運 總 督 府 ，明 清 鼎 盛 時 與 蘇 州 、 杭 州 、 揚 州 并 稱 為 運 河 沿 線 的 “四 大 都 市 ”， 有 “運 河 之 都 ”之 稱 。第 五 節(jié) 風 土 名 人淮 安 人 文 薈 萃 ,歷 史 上 誕 生 過 大 軍 事 家 韓 信 、 漢 賦 大 家 枚 乘 、 巾 幗 英 雄 梁 紅 玉 、《 西 游 記 》 作 者 吳 承 恩 、 民 族 英 雄 關(guān) 天 培 、 《 老 殘 游 記 》 作 者 劉 鶚 等 。 淮 安 是 一 代 偉人 周 恩 來 的 故 鄉(xiāng) ， 劉 少 奇 、 陳 毅 等 許 多 老 一 輩 革 命 家 也 曾 在 淮 安 留 下 光 輝 的 足 跡 。1986 年 原 縣 級 淮 安 市 （ 現(xiàn) 楚 州 區(qū) ） 被 國 務(wù) 院 評 為 首 批 全 國 歷 史 文 化 名 城 。淮 安 是 物 產(chǎn) 富 饒 的 魚 米 之 鄉(xiāng) 。 西 有 日 出 斗 金 的 洪 澤 湖 ,東 有 盛 產(chǎn) 魚 蝦 鱉 蟹 的 高郵 湖 、 白 馬 湖 。 全 境 平 原 廣 袤 ,土 地 肥 沃 ,糧 豐 林 茂 ,水 域 寬 廣 ,盛 產(chǎn) 水 產(chǎn) 、 蔬 菜 、 林 果 、各 類 禽 畜 及 優(yōu) 質(zhì) 糧 油 等 農(nóng) 副 土 特 產(chǎn) 品 ,形 成 了 蔬 菜 、 畜 禽 、 生 豬 、 水 產(chǎn) 、 林 木 等 五 大主 導(dǎo) 產(chǎn) 業(yè) ,是 全 國 聞 名 的 綠 色 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 產(chǎn) 加 銷 基 地 。 礦 產(chǎn) 資 源 豐 富 ,地 下 蘊 藏 有 巖 鹽 、芒 硝 、 凹 凸 棒 土 、 石 油 、 天 然 氣 等 非 金 屬 礦 產(chǎn) ,已 經(jīng) 探 明 的 巖 鹽 儲 量 1300 億 噸 ,居 世界 首 位 。第 六 節(jié) 產(chǎn) 業(yè) 特 征淮 安 是 新 興 的 工 業(yè) 城 市 ， 有 各 類 工 業(yè) 企 業(yè) 近 3 萬 家 ,其 中 包 括 淮 陰 卷 煙 廠 等 10戶 大 型 企 業(yè) 集 團 和 江 蘇 清 印 集 團 等 50 戶 重 點 企 業(yè) ， 近 年 來 外 向 型 經(jīng) 濟 發(fā) 展 迅 猛 ， 特3 / 34別 是 臺 資 集 聚 ， 臺 灣 富 士 康 集 團 淮 安 科 技 城 、 明 基 達 方 電 子 、 臺 玻 、 康 師 傅 、 旺 旺 、 膳魔 師 等 “大 個 頭 ”臺 資 企 業(yè) 紛 紛 來 淮 投 資 ， 正 在 逐 漸 形 成 繼 深 圳 、 東 莞 、 昆 山 之 后 的國 內(nèi) 第 四 大 臺 資 高 地 。 初 步 形 成 了 以 特 鋼 、 電 子 信 息 和 化 工 新 材 料 三 大 千 億 產(chǎn) 業(yè) 為 主 體的 工 業(yè) 體 系 ， 同 時 化 工 、 機 械 、 冶 金 、 紡 織 、 煙 草 等 有 一 定 基 礎(chǔ) ， 豐 富 了 整 個 工 業(yè)體 系 。 企 業(yè) 規(guī) 模 不 斷 擴 大 ,技 術(shù) 不 斷 升 級 ,生 物 工 程 、 節(jié) 能 環(huán) 保 、 新 興 材 料 等 高 新 技 術(shù)產(chǎn) 業(yè) 正 在 興 起 。第 七 節(jié) 交 通 運 輸淮 安 是 迅 速 崛 起 的 交 通 樞 紐 城 市 。 境 內(nèi) 公 路 、 鐵 路 、 水 路 四 通 八 達 ,已 經(jīng) 建 成 和即 將 建 成 的 京 滬 、 寧 宿 徐 、 淮 鹽 、 宿 淮 、 寧 淮 等 五 條 高 速 公 路 在 境 內(nèi) 交 匯 ,新 長 鐵 路縱 貫 全 境 ,已 經(jīng) 開 工 建 設(shè) 的 宿 淮 鐵 路 連 接 安 徽 皖 北 的 能 源 基 地 ， 該 鐵 路 作 為 西 煤 東 運 的重 要 能 源 出 海 戰(zhàn) 略 通 道 ， 對 江 蘇 乃 至 長 三 角 的 能 源 保 障 具 有 重 要 意 義 ； 已 建 好 的 新 長 鐵路 ， 將 淮 安 與 鹽 城 、 南 通 這 兩 個 沿 海 新 興 城 市 緊 密 連 接 起 來 ， 隨 著 蘇 通 長 江 大 橋 、 滬 通鐵 路 的 建 設(shè) ， 淮 安 到 上 海 的 時 空 距 離 大 大 縮 短 ， 從 而 更 直 接 的 接 受 上 海 的 輻 射 ， 使 淮 安更 緊 密 的 融 入 長 三 角 經(jīng) 濟 圈 ， 加 快 實 現(xiàn) 區(qū) 域 經(jīng) 濟 一 體 化 ； 正 在 建 設(shè) 的 連 鹽 淮 鐵 路 是 一 條區(qū) 域 間 城 際 鐵 路 ， 將 加 強 淮 安 、 鹽 城 、 連 云 港 這 三 個 長 三 角 北 部 城 市 之 間 的 區(qū) 域 聯(lián) 系 ，使 淮 安 更 深 的 融 入 到 沿 海 大 開 發(fā) 中 ， 為 淮 安 的 外 向 型 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展 注 入 了 更 強 的 活 力 ， 即將 規(guī) 劃