【正文】 2020 年徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 總體上較為健康協(xié)調(diào)， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持較快的發(fā)展速度。房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位將進(jìn)一步加強(qiáng)。 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年一季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 土地價(jià)格上漲強(qiáng)勁 2020 年一季度市區(qū)掛牌出讓住宅建設(shè)用地 6 宗 ，共計(jì) 18． 64 萬(wàn)平方米。當(dāng)前，在徐州樓市產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)不足、土地市場(chǎng)供應(yīng)有限的行情下 ,市區(qū)供應(yīng)地塊“物以稀為貴”的優(yōu)勢(shì)也就被充分地挖掘出來(lái)了。有關(guān)資料顯示，市區(qū)土地市場(chǎng)從 2001 年開(kāi)始，至 2020 年上半年共出讓土地 2730 畝，成交價(jià) 億元，平均地價(jià)為 994 元 /平方米。單純計(jì)算 2020 年年度水平，則平ARUN 安瑞 7 均地價(jià)達(dá)到 1394 元 /平方米；比較全國(guó)地價(jià)平均水平可以看出，我市地價(jià)平均水平每平方米要高出近 200 元，比率為 %。而從 2002 年到現(xiàn)在，我市的地價(jià)上漲了 20%30%。原電焊條廠的土地拍賣(mài)價(jià)格達(dá)到了 每畝 127 萬(wàn)元。 ? 商品房預(yù)售 表一：商品房預(yù)售面積比較表 類(lèi)型 04 一季度 05 一季度 兩季度相比 住宅 (萬(wàn)平方 ) 27． 30 25． 49 減少 6． 63％ ? 房產(chǎn)交易 據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門(mén)統(tǒng)計(jì)資料分析， 2020 年一季度增量住房交易為 1664 戶(hù)（宗），交易面積 萬(wàn)平方米，交易額 億元，比 2020 年一季度分別下降 %、下降 %、上升 %；存量房產(chǎn)交易 3328 戶(hù)（宗），交易面積 萬(wàn)平方米，交易額 億元，比 2020 年一季度分別上升 %、 %、 %。 ARUN 安瑞 8 表二：房地產(chǎn)交易對(duì)照表 年度 戶(hù)數(shù) 交易面積 (萬(wàn)平方 ) 交易金額 (億元 ) 增量住房 (商品住房 ) 2020 年一季度 910 2020 年一季度 644 存量住房 (私房 ) 2020 年一季度 2493 2020 年一季度 3328 ? 資金供應(yīng)： 2020 年 1 月份住房按揭款 1292 戶(hù)，建筑面積 萬(wàn)平方米，貸款金額 億元，本季度住房按揭額比上季減少。 表三：徐州市 20 2020 年一季度住房按揭比較表 項(xiàng)目 2020年一季度 2020年一季度 戶(hù)數(shù) 1759 1292 面積（萬(wàn)平方米） 抵押額（億元） ARUN 安瑞 9 ? 市場(chǎng)供應(yīng)分析 當(dāng)前決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度主要是兩大因素：一是土地供應(yīng)狀況；二是資金供應(yīng)狀況。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年我市共拍出 22 宗地塊，土地供應(yīng)面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，加上今年 — 季度 萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量，預(yù)計(jì)可建住宅規(guī)模超過(guò)100 萬(wàn)平方米，因此今年的土地供給將比較充足。資金供應(yīng)方面由于房貸收緊，資金來(lái)源發(fā) 生了變化，造成相當(dāng)一部分企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的短缺，影響了部分開(kāi)工項(xiàng)目的進(jìn)展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應(yīng)增長(zhǎng)速度。預(yù)計(jì)今后在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 市場(chǎng)需求分析 隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速，持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高，改善居住環(huán)境的迫切需要，將在一定程度上保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 2020 年一季度二手房交易在 2020 年活躍的基礎(chǔ)上更加活躍。二手房市場(chǎng)的活躍，一方面說(shuō)明市場(chǎng)新增住房的供應(yīng)不足，另一方面也反映了市場(chǎng)需求旺盛。 開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行 貸款難度加大，比例下降，必然另辟融資渠道，難免加大融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，所增加的融資費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)成本，最終也反映和體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上。因此金融政策和融資渠道的變化將造成住宅供應(yīng)增速減慢和房?jī)r(jià)上升。 ARUN 安瑞 10 綜合以上原因，我市的房地產(chǎn)價(jià)格將呈小幅穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 我市房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的 空白點(diǎn) 當(dāng)前，徐州樓市穩(wěn)步發(fā)展與徐州當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展齊頭并進(jìn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入了一個(gè)細(xì)分的時(shí)代 ,別墅、洋房、公寓等產(chǎn)品層出不窮，梯級(jí)配置，豐富了市場(chǎng)需求的各個(gè)層面，但在產(chǎn)品層出不窮的市場(chǎng)行情下，徐州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在類(lèi)型和品種上似乎還有 不少空白點(diǎn)，諸如在 北京、上海等一些大中城市 不少房地產(chǎn)市場(chǎng)上熱炒的女性住宅、老年公寓、小戶(hù)型甚至超小戶(hù)型的概念，盡管市場(chǎng)調(diào)查顯示需求量大量存在，但在徐州到目前為止還沒(méi)有或者說(shuō)還很少能見(jiàn)到開(kāi)發(fā)它們的足跡和身影。有需求就有市場(chǎng)，就會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)力。 小戶(hù)型能否在徐州流行 對(duì)于小戶(hù)型能否在徐州流行起來(lái)這一問(wèn)題，多數(shù)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著白領(lǐng)階層和外地來(lái) 我市 創(chuàng)業(yè)者增多，小戶(hù)型在幾年后也許會(huì)熱起來(lái)。他們認(rèn)為，目前徐州小戶(hù)型之所以沒(méi)有流行起來(lái)，主要原因是徐州的這一消費(fèi)群體相對(duì)于北京、上海、廣州、深圳等地太少，沒(méi)有形成氣候 。同時(shí)，樓市還處在賣(mài)方市場(chǎng)，大戶(hù)型的房子依然好賣(mài)。小戶(hù)型的 “ 公攤 ” 大，面積小、總價(jià)低、建材花費(fèi)大，設(shè)計(jì)要求比大戶(hù)型高。如果開(kāi)發(fā)小戶(hù)型，那么利潤(rùn)就會(huì)大大減少。既然大中戶(hù)型的房子好賣(mài)，且省力氣，利潤(rùn)高，開(kāi)發(fā)商一般不愿意開(kāi)發(fā)小戶(hù)型住宅。另外，目前徐州的小戶(hù)型樓盤(pán)多存在于二級(jí)市場(chǎng)，由于大都是安居工程，開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，因此難有好的戶(hù)型，這也在一定程度上影響了購(gòu)房者對(duì)小戶(hù)型的購(gòu)房熱情。 房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士 認(rèn)為，全新打造、選準(zhǔn)位置和設(shè)計(jì)時(shí)尚是小戶(hù)型實(shí)現(xiàn)突破的三大要素。首先，小戶(hù)型的客戶(hù)群是白領(lǐng)人士和年ARUN 安瑞 11 輕創(chuàng)業(yè)者，需要開(kāi)發(fā)商打造出一 批全新的小戶(hù)型，從規(guī)劃開(kāi)始就用心打造。其次，小戶(hù)型的位置選擇非常重要，小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)者以年輕的白領(lǐng)居多，他們積累雖少，但有較高的收入，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，而且這部分人往往工作繁忙。買(mǎi)房時(shí)，他們會(huì)考慮離工作單位和商業(yè)中心區(qū)較近的地方。第三，小戶(hù)型定位應(yīng)具時(shí)尚性 。浦一酒店的熱銷(xiāo)就是有利的證明。 結(jié)合本市樓市的空白點(diǎn)和目前的房地產(chǎn)市場(chǎng) 行情 ，我司把本項(xiàng)目定位為宜住宜商的小戶(hù)型酒店式公寓。但目前本市可參考的在售小戶(hù)型酒店式公寓就浦一酒店一個(gè)個(gè)案。所以以下把本市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)納入本項(xiàng)目參考之列。 ARUN 安瑞 12 三、 徐 州寫(xiě)字樓市場(chǎng)概述 根據(jù)徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布的特點(diǎn)以及本項(xiàng)目的區(qū)位，研展部及徐州專(zhuān)案組本次寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查主要集中在市中心、段莊、火 車(chē)東站、環(huán)城路等區(qū)域；因而將徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分為以下四個(gè)板塊： 市中心板塊： 以彭城廣場(chǎng)為中心、半徑為一千米的區(qū)域 代表樓盤(pán)： 泛亞大廈、國(guó)貿(mào)大廈、成功大廈、戶(hù)部商都、恒貿(mào)國(guó)際、金地商務(wù)中心、朝陽(yáng)富邦、浦一酒店式公寓 段莊板塊 ：以段莊廣場(chǎng)為中心分布的寫(xiě)字樓 代表樓盤(pán)： 公交商貿(mào)大廈、蘇堤大廈、金穗大廈 火車(chē)東站板塊： 主要指火車(chē)東站周邊的寫(xiě)字樓 代表樓盤(pán) ： 金凱隆商務(wù)大廈 環(huán)城路板塊： 項(xiàng)目周邊的寫(xiě)字樓 代表樓盤(pán)： 富源大廈、輕豐大樓 ARUN 安瑞 13 根據(jù)寫(xiě)字樓自身的品質(zhì)、配套的不同，研展部將本次市調(diào)采集的寫(xiě)字樓樣本分為以下三種類(lèi)型： 高檔寫(xiě)字樓： 為甲級(jí)寫(xiě)字樓或 5A 級(jí)寫(xiě)字樓 代表樓盤(pán)： 泛亞大廈、金凱隆大廈、恒貿(mào)國(guó)際商務(wù)中心 中高檔寫(xiě)字樓： 品質(zhì)不高、配套不齊全的寫(xiě)字樓 代表樓盤(pán)： 盛佳大廈、華聯(lián)商廈 中低檔寫(xiě)字樓： 基本無(wú)配套的寫(xiě)字樓 代表樓盤(pán)： 九洲大廈、怡城廣場(chǎng) 安瑞機(jī)構(gòu)研展部在前期大量、充實(shí)的市調(diào)基礎(chǔ)上，對(duì)徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn) 的總體特征做以下四方面的闡述： （一） 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需旺盛 在售寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況良好 如：皇城大廈辦公樓及公交商貿(mào)大廈的銷(xiāo)售率均達(dá)到 98%；而金凱隆開(kāi)盤(pán)半年，銷(xiāo)售率也達(dá)到了 80%左右。 ARUN 安瑞 14 寫(xiě)字樓市場(chǎng)出租率高 無(wú)論是