【正文】 ? 隨著位于市中心板快的國貿(mào)大廈的上市和即將上市的恒貿(mào)國際大廈、金地商務(wù)中心、朝陽富邦的放量，將為本案帶來一定的威脅。主要生活配套還是依賴于市中心。層高 米，不過本辦公樓體量不多，共 72 套，且周邊辦公氛圍不是很濃，所以入市快一年了銷售率也只有 90%。 E. 貴邦財(cái)富 ARUN 安瑞 24 項(xiàng)目地址：徐州市中山南路與文亭街交會處 銷售電話： 05165706333， 5708333 開發(fā)商 : 徐州朝陽貴邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 :商、辦、住 規(guī)劃 :本案 1 至 3 樓為商鋪、 物業(yè)現(xiàn)狀：期房 入市時點(diǎn)： 05 年 7 月，現(xiàn)開始登記， 面積劃分 :未定 主力面積 :小面積 單價范圍：未定 銷售進(jìn)度：未開盤 入住公司：未開盤 車位 :有 商務(wù)中心：有 交房標(biāo)準(zhǔn) :毛坯 小結(jié)：本案的代理公司為上海金貝，開發(fā)商和代理公司知名度高，其開發(fā)的位于復(fù)興北路的朝陽貴邦商場項(xiàng)目已經(jīng)深入人心，本案規(guī)劃為小戶型的酒店式公寓，占地面積為 2500 平方米，層高為 米，具體面積和價格都還未定，雖ARUN 安瑞 25 然未開盤，但是本案 在房展會的表現(xiàn)就足以證明其在市場的追捧， 2 萬一張貴賓卡 20 張一強(qiáng)而空，本案地理位置優(yōu)越，步行到彭城廣場只需 5 分鐘，屬于鬧中取靜，生活配套設(shè)施完善，交通便利。 在售個案簡介 A. 皇城大廈 項(xiàng)目地址：徐州市青年路小學(xué)西側(cè) 銷售電話： 05163737111/3737001 開發(fā)商 : 徐州天成房地產(chǎn)公司 物業(yè)類型 :商、辦、住 規(guī)劃 :本案 1 至 3 樓為商鋪、 47 層為辦公（ 200 套）、 8 層以上為住宅 物業(yè)現(xiàn)狀：現(xiàn)房 層高： 米 物業(yè)費(fèi)： 1 元 /平方米。 （一） 市中心板塊 該板塊研展部本次市調(diào)采集的樣本為：泛亞大廈、國貿(mào)大廈、成功大廈、恒貿(mào)國際商務(wù)中心、戶部商都、盛佳大廈、隍城大廈、九洲大廈、海云電腦大世界、華聯(lián)商廈、怡城廣場、國華大廈、朝陽富邦、浦一酒店式公寓、帝景國際大廈，共計(jì) 15 個。首先，小戶型的客戶群是白領(lǐng)人士和年ARUN 安瑞 11 輕創(chuàng)業(yè)者，需要開發(fā)商打造出一 批全新的小戶型，從規(guī)劃開始就用心打造。 ? 市場需求分析 隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速，持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高，改善居住環(huán)境的迫切需要，將在一定程度上保證了房地產(chǎn)市場的需求。南區(qū)和西區(qū) 的住房均價依然堅(jiān)挺，繼續(xù)領(lǐng)跑東區(qū)和北區(qū)，均價分別為 2385 元 /平方米和 2152 元 /平方米，其中西區(qū)增幅最大，達(dá)到了 %，并且也是首次突破了 2000 元大關(guān)。 我市房貸逾期罰息全線上調(diào)。 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房 制度 。 內(nèi)容如下： 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。 要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。 不過目前，這些銀行尚未接到相關(guān)通知，業(yè)內(nèi)人士表示，即使執(zhí)行《約定》，對我市的房貸市場也不會產(chǎn)生多大沖擊。 市房管局房改處處長，原房改政策法規(guī)處處長張建新是位“老房改”，對我市的住房制度改革有著深入的了解，對目前普通群眾最敏 感的房價問題，張建新表示：不要誤解國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，更不要“直接把徐州當(dāng)上?！?，看到北京、上海、南京這樣高房價的地區(qū)目前有價格上的波動，或者是，‘增幅下降”，就以為徐州的房價也要降了。原電焊條廠的土地拍賣價格達(dá)到了 每畝 127 萬元。他們認(rèn)為，目前徐州小戶型之所以沒有流行起來，主要原因是徐州的這一消費(fèi)群體相對于北京、上海、廣州、深圳等地太少，沒有形成氣候 。商務(wù)大廈 環(huán)城路板塊： 項(xiàng)目周邊的寫字樓 代表樓盤： 富源大廈、輕豐大樓 ARUN 安瑞 13 根據(jù)寫字樓自身的品質(zhì)、配套的不同，研展部將本次市調(diào)采集的寫字樓樣本分為以下三種類型： 高檔寫字樓： 為甲級寫字樓或 5A 級寫字樓 代表樓盤： 泛亞大廈、金凱隆大廈、恒貿(mào)國際商務(wù)中心 中高檔寫字樓： 品質(zhì)不高、配套不齊全的寫字樓 代表樓盤： 盛佳大廈、華聯(lián)商廈 中低檔寫字樓： 基本無配套的寫字樓 代表樓盤： 九洲大廈、怡城廣場 安瑞機(jī)構(gòu)研展部在前期大量、充實(shí)的市調(diào)基礎(chǔ)上，對徐州寫字樓市場呈現(xiàn) 的總體特征做以下四方面的闡述： （一） 寫字樓市場供需旺盛 在售寫字樓的銷售情況良好 如：皇城大廈辦公樓及公交商貿(mào)大廈的銷售率均達(dá)到 98%；而金凱隆開盤半年，銷售率也達(dá)到了 80%左右。 B. 租金及售價分析 ? 高檔寫字樓的租金在 5360 元 /月上海結(jié)繩紀(jì)事投資建造，位于淮海路主干道，是由以前的證券大廈改建的，交通便利，周邊的生活配套不是很完 善，但本案本身規(guī)劃有代定鮮花、機(jī)票、送餐、家政等服務(wù)，本案規(guī)劃為酒店式公寓，兩部電梯，其中 911 層層高為 米，其他樓層的層高為 米。本案的配套設(shè)施完善，但本案為三個溫州人集資建造，以后的物業(yè)管理能否到位缺少保障。 房齡： 10 年左右 面積劃分： 23 ㎡、 26 ㎡、 46 ㎡、 79 ㎡、 90 多㎡ 整層面積： 700 平方米 對外出租時間： 04 年 4 月 出租率： 100%（小戶型去化較快）； 租金： 30RMB/M ? 項(xiàng)目規(guī)模較小，市場影響力有限。 。 ? 南臨故黃河，風(fēng)景好。 （四） 環(huán)城路板塊 本板塊是項(xiàng)目所在的區(qū)域 ,因而也是本次市調(diào)重點(diǎn)關(guān)注的板塊 .由于該區(qū)域已偏離市中心 ,板塊內(nèi)只有兩個個案 :富源大廈、輕豐ARUN 安瑞 31 大樓。 小結(jié)：本案位于徐州的市中心，地理位置優(yōu)越，出行、購物、娛樂、都匯集于此，層高 米?；旧厦繎舳加歇?dú)立衛(wèi)生間，本案將會成為徐州最頂級的寫字樓 ,品質(zhì)超過泛亞、成功等甲級寫字樓 . ARUN 安瑞 21 C. 浦一酒店公寓 項(xiàng)目地址：徐州市淮海西路，歐洲商城南側(cè) 銷售電話： 05165805111， 5805333， 5805222 投資商：上海浦一聯(lián)合體。如此好的 租售態(tài)勢反映本板塊該檔次寫字樓市場需求較大。所以以下把本市的寫字樓市場納入本項(xiàng)目參考之列。有需求就有市場，就會產(chǎn)生購買力。單純計(jì)算 2020 年年度水平，則平ARUN 安瑞 7 均地價達(dá)到 1394 元 /平方米；比較全國地價平均水平可以看出，我市地價平均水平每平方米要高出近 200 元，比率為 %。這表明我國市場化金融風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制建立的步伐正呈加快之勢。貸款金額 50 萬元以下，貸款成數(shù)不超過八成，利率按基準(zhǔn)利率下浮 10%；貸款金額在 50 萬元到 100 萬元之間的，貸款不超過七成，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行；貸款金額超過 100 萬元的，貸款不超過五成，按基準(zhǔn)利率上浮 10%執(zhí)行。 自 2020 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住ARUN 安瑞 2 房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對 2 年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。 ARUN 安瑞 3 加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度 。根據(jù)央行的規(guī)定，我市各銀行的個人住房貸款逾期罰息相應(yīng)上調(diào)，而且多數(shù)銀行執(zhí)行的逾期罰息，都是在貸款合同中的利率水平上加收 50％。 2020房地產(chǎn)市場走勢分析及預(yù)測 2020 年徐州市房地產(chǎn)市場 發(fā)展 總體上較為健康協(xié)調(diào)， 2020 年房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持較快的發(fā)展速度。二手房市場的活躍，一方面說