【正文】 3. 本區(qū)域已建和在建的星級(jí)酒店所提供的服務(wù)對(duì)高端金融客戶的吸引力與本案的特色在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。 開(kāi)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研究報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)公司 24 忠烈祠西街 99號(hào)綠洲大酒店 2106 室 電話： 02886617009 傳真 02886616264 主要 機(jī)會(huì) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) → Opportunity 1. 整個(gè)片區(qū)內(nèi)的不利因素隨著舊城改造的提速逐漸減弱，片區(qū)的人文價(jià)值和商務(wù)價(jià)值將得以提升，對(duì)高端寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求將增大。 7. 邊界特征表現(xiàn)出較強(qiáng)的非規(guī)則性。 4. 整合文化、教育資源和醫(yī)療資源對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝提高項(xiàng)目品味，確 立項(xiàng)目差異點(diǎn)。 2. 舊城改造提升周邊地塊價(jià)值。 6. 地塊所在片區(qū)的改造將對(duì)本案 產(chǎn)生極大的影響 小天竺社區(qū)是成都市較早的居民社區(qū)，房屋陳舊且有很多功能配套上的問(wèn)開(kāi)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研究報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)公司 20 忠烈祠西街 99號(hào)綠洲大酒店 2106 室 電話： 02886617009 傳真 02886616264 題，項(xiàng)目地塊周?chē)浅啥夹畔⒐こ虒W(xué)院 (原氣象學(xué)院 )的家屬區(qū)，較為陳舊，物業(yè)品質(zhì)不高。從城市向東向南發(fā)展和建立城東城南副中心的規(guī)劃來(lái)看，城市向東、南發(fā)展以后的可能的區(qū)域金融業(yè)中心只能出現(xiàn)在地塊所在片區(qū) 更東和更南的方向，而由此留下的區(qū)域是本案的可達(dá)范圍，同時(shí)可對(duì)城市中心金融業(yè)形成補(bǔ)充。匯通大廈與本案地理位置最為接近，客觀上會(huì)對(duì)本案造成景觀視覺(jué)和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)上的威脅。 (2) 周邊商業(yè)配套的改善 在當(dāng)前城市再造的過(guò)程中，本區(qū)域憑借其獨(dú)特的文化底蘊(yùn)，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)，正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。所以，有河的地方，就是流動(dòng)著成都生命力的地方。 其時(shí)， 眾多中國(guó)近現(xiàn)代著名人物如國(guó)學(xué)大師南懷瑾、 陳寅恪、吳宓 ， 史家唐振常 ，文學(xué)家 沈祖棼 、 程千帆 等 紛紛流寓此處，治學(xué)育人，帶來(lái)了先進(jìn)的思 想和文化知識(shí)，也豐富著華西壩的人文資源。外國(guó)傳教士在創(chuàng)辦教會(huì)的同時(shí)也將西方先進(jìn)的文化和科技知識(shí)傳播到了中國(guó)，當(dāng)時(shí)成都共有五所教會(huì)大學(xué)，其中四所在華西壩。正是因?yàn)檫@種不可復(fù)制的單一性，才有了根據(jù)不同地塊、不同屬性、不同指標(biāo)的不同分析，才可以從理性角度對(duì)項(xiàng)目定位構(gòu)成有力支撐，直至鎖定。因此具有不可替代的核心地位。邊界線北起文武路、人民中路，向西至 東城根街，南至西御街、東御街、延伸至東大街，向東則以鼓樓北街、太升南路為界，沿總府路、大慈寺路，最遠(yuǎn)到達(dá)府南河邊。 由于城東、城南副中心發(fā)展的規(guī)劃已步入實(shí)施階段，而且三年后成都市委、市政府、市人大、市政協(xié)等近 70 個(gè)部門(mén)將搬遷到城南副中心，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)錦江區(qū)政府部門(mén)也將進(jìn)入城東副中心，城南、城東的各類(lèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施正逐步完善和建設(shè)當(dāng)中，辦公氣氛將逐步形成。以上寫(xiě)字樓曾經(jīng)云集了一大批著名的國(guó)際大型企業(yè)，如思科 2020 從國(guó)信遷往冠城廣場(chǎng)、華為從華達(dá)商城遷往川信，都說(shuō)明這些著名企業(yè)對(duì)高檔寫(xiě)字樓開(kāi)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研究報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)公司 9 忠烈祠西街 99號(hào)綠洲大酒店 2106 室 電話： 02886617009 傳真 02886616264 的需求是呈上升趨勢(shì)的。 成都寫(xiě)字 樓發(fā)展歷史 ? 1995 年以前 萌芽期 無(wú)代表性寫(xiě)字樓，發(fā)展混亂； ? 19961997 發(fā)展期 1996 年 32 層高的新時(shí)代廣場(chǎng)在文武路崛起，成都真正意義上的寫(xiě)字樓誕生。 商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭良好 1— 10 月我市實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo) 售額 億元，銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。 ? 1－ 10 月累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中寫(xiě)字樓 投資達(dá) 億元，是去年寫(xiě)字樓總投資的 倍。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為搶占市場(chǎng)份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。 同時(shí)， 明確了協(xié)議出讓最低價(jià)的確定標(biāo)準(zhǔn)。 第三產(chǎn)業(yè)的比例逐漸上升，帶動(dòng)了對(duì)寫(xiě)字樓的需求 02004006008001000120014001600180041424344454647國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值( 億元)比例( % )第三產(chǎn)業(yè)增加值( 億元)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值( 億元) 1007 1190 1313 1492 比例( % ) 第三產(chǎn)業(yè)增加值(億元) 461997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 年成都市的一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ： ： 46，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)中的商品流通，交通運(yùn)輸、開(kāi)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研究報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)公司 3 忠烈祠西街 99號(hào)綠洲大酒店 2106 室 電話： 02886617009 傳真 02886616264 郵電通信、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、技術(shù)服務(wù)、旅游業(yè)都是寫(xiě)字樓的主要消費(fèi)者。 CBD 核心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)工程的啟動(dòng)： CBD 的規(guī)劃建設(shè)，將進(jìn)一步提升成都的城市競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度的集中各種資源，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的整合與聚集能力。 投資軟硬環(huán)境的改善，帶動(dòng)了對(duì)寫(xiě)字樓需求 在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種軟硬件配套設(shè)施，隨著“三新三最”的發(fā)展目標(biāo)，以及“三個(gè)轉(zhuǎn)變”的戰(zhàn)略思想的提出，政府正力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。 2020 年產(chǎn)值達(dá) 356 億元，比上年增長(zhǎng) 15%。根據(jù)這一規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，不得以協(xié)議方式出讓。 金融政策 今年房地產(chǎn)金融政策可謂是一劍封吼，央行出臺(tái)《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》（簡(jiǎn)稱(chēng) 121 號(hào)文件）， 使得房地產(chǎn)企業(yè)突遭最冷峻的信貸嚴(yán)寒，資金鏈面臨著巨大的考驗(yàn)。 但從長(zhǎng)期看， 121 號(hào)卻會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局和開(kāi)發(fā)模式發(fā)生深刻變化，一些資金勢(shì)力不夠強(qiáng)、操作不夠規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)不敢輕易啟動(dòng)項(xiàng)目，甚至?xí)顺龇康禺a(chǎn)行業(yè)，剩下的會(huì)找一些大的房地產(chǎn)企業(yè)作為依靠而將項(xiàng)目進(jìn)行下去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)數(shù)量必然減少，但會(huì)向更加規(guī)范的方向邁進(jìn)。 開(kāi)發(fā)資金充足 110 月，購(gòu)房者對(duì)資金的貢獻(xiàn) %，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng) %，到位資金為實(shí)際完成投資的 倍。其中，政策性住房上市交易面積 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) ％； 2020 年上半年，成都二手房交易與商品房交易之比為 ，交易面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 如錦江時(shí)代花園、冠城花園、彩虹花園、長(zhǎng)富花園、萬(wàn)和廣場(chǎng)、凱萊帝景等位置優(yōu)越、交通便利的樓盤(pán)。 分方位結(jié)構(gòu)分析 ? 辦公用房各方位供求基本平衡，城南、城東將是下一個(gè)供求熱點(diǎn)。 成都市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售消費(fèi)者購(gòu)房狀況（單位：萬(wàn)平方米） 開(kāi)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研究報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)公司 13 忠烈祠西街 99號(hào)綠洲大酒店 2106 室 電話： 02886617009 傳真 02886616264 總 體 辦公用房 商業(yè)用房 市區(qū)人口 市郊區(qū)人口 外地個(gè)人 六、成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求影響因素分析 政策導(dǎo)向 2020 年 8 月 7 日，成都市新的《土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》施行，城區(qū)一級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)已攀升至每畝 萬(wàn)。 爛尾樓復(fù)工的影響 從 2020 年開(kāi)始，成都的爛尾樓已經(jīng)逐步以不同的形式緩慢的試探性的進(jìn)入市場(chǎng)重新包裝定位，近 40 幢、總面積接近 100 萬(wàn)平米的辦公物業(yè)一旦復(fù)工肯定會(huì)在近兩三年內(nèi)極大的沖擊成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)。 10 萬(wàn)平方米以上的高檔寫(xiě)字樓將逐一涌現(xiàn)。英國(guó)建筑家榮杜易 1912 年來(lái)到中國(guó)，考察中國(guó)的傳統(tǒng)古典建筑，到華西協(xié)和大學(xué)后審時(shí)度勢(shì)，精心設(shè)計(jì)，創(chuàng)立了中西合璧的建筑群，而 另一個(gè)在中國(guó)有數(shù)年經(jīng)歷的英國(guó)建筑師李克忠后來(lái)成了華大建筑的主管，他大膽地突破了榮杜易的設(shè)計(jì)思想，完全遵照中國(guó)人建筑理念中整齊、平衡和對(duì)稱(chēng)的原則，讓一幢建筑物相配對(duì)的另一幢建筑物都與中軸點(diǎn)處于相等的距離，從而使得華大的建筑 式樣別具風(fēng)格， 成為了溝通中西文化的象征。 抗戰(zhàn)爆發(fā)后，從 1938 年至 1946 年前后九年間，處 于 敵占區(qū)的四所基督教會(huì)大學(xué) —— 山東齊魯大學(xué)、南京金陵 大學(xué)與金陵女子文理學(xué)院、北平燕京大學(xué)，相繼遷到華西壩復(fù)校，與東道主華西協(xié)合大學(xué)共同在一個(gè)校園里行課，人文薈萃、弦歌不輟，極一時(shí)之盛。府南河此段又名“錦江”，是成都這條河流之中最具人文氣息的部分。城市的發(fā)展將帶來(lái)人民南路未來(lái)交通組織功能和商務(wù)功能的更充分發(fā)揮，從而必將在本區(qū)域發(fā)展中扮演更為重要的角色。 二、對(duì)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的基本判斷 1. 地塊形狀 項(xiàng)目地塊東側(cè)、西側(cè)邊界基本形成正向方位，北側(cè)邊界緊靠臨江西路、沿府南河略呈西偏北向，南側(cè)與成都信息工程學(xué)院學(xué)生宿舍及周邊居民區(qū)相臨近，邊界為不規(guī)則的梯塊狀。 3. 項(xiàng)目周邊交通現(xiàn)狀 —— 由于人南路上由南至北的車(chē)流在橋頭不能向西轉(zhuǎn)，臨江西路又只能由東至西開(kāi)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研究報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)公司 19 忠烈祠西街 99號(hào)綠洲大酒店 2106 室 電話： 02886617009 傳真 02886616264 行駛，阻礙了項(xiàng)目西面經(jīng)南 大街高架橋和地面道路的車(chē)流的到達(dá)，造成本案對(duì)人南路由北至南單向交通的嚴(yán)重依附，目前處于較為不利的境況，但交通的限制并非法定性質(zhì)，有改變的可能。 項(xiàng)目地塊位于 CBD 核心區(qū)以外，檔次定位要 考慮與消費(fèi)市場(chǎng)的銜接，尤其是“智能”和“生態(tài)”的概念與成都目前的市場(chǎng)需求是否相適應(yīng)。 四、地塊周邊商業(yè)流量統(tǒng)計(jì) (一 ) 項(xiàng)目地塊交通流向示意圖 說(shuō)明：項(xiàng)目地塊北側(cè)“臨江西路”由東至西的單向交通和府南河橋頭南面車(chē)輛不能向西轉(zhuǎn)是目前面臨的最大的交通瓶頸。 借 勢(shì) 1. 引領(lǐng)商務(wù)線的發(fā)展，構(gòu)筑國(guó)際化、專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)的頂級(jí)寫(xiě)字樓。 4. 現(xiàn)階段周邊辦公配套設(shè)施較差。 4. 依靠片區(qū)準(zhǔn)備建設(shè)的商業(yè)配套設(shè)施，使本案的周邊辦公配套逐漸 完善。 3. 保證物業(yè)的高檔次，利用教育和醫(yī)療資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提供個(gè)性化