【正文】 做好各方面宣傳，聯(lián)系好各大媒體，處理好公共關(guān)系，做好項(xiàng)目火爆開盤的宣傳推廣，利用成功的開盤進(jìn)行造勢和炒作，力挽狂瀾，一改項(xiàng)目開盤不力，人氣不足的不良局面，使項(xiàng)目在重回人氣，以良好口碑挽回項(xiàng)目的不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑷ .銷售模式的傳統(tǒng) 銷售模式仍為常規(guī)的創(chuàng)痛銷售模式，在當(dāng)前特定的市場環(huán)境下，必須創(chuàng)新，必須走出常規(guī)的銷售模式，再那樣“來客戶 —— 介紹項(xiàng)目 —— 登記 —— 追電 —— ”的銷售模式，已在當(dāng)前的市場競爭中顯些吃力，對有些銷售人員來說，每天接待客戶似乎已成了一種機(jī)械的“條件反射”，反思與創(chuàng)新不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該類客戶對居住環(huán)境有著較高的要求，但對價格又有著不宜太高的要求 ，否則他們則可能會考慮從南部山區(qū)購房，因?yàn)槟沁呌懈鼉?yōu)美的環(huán)境和更適合居住的條件。一類購房者購房置業(yè)看重的是項(xiàng)目的合理價格（在濟(jì)南中端或中高端價格水平均可接受）、認(rèn)可的戶型設(shè)計(jì)、滿意的物業(yè)服務(wù)等。對于企業(yè)的中高層、中層人員，他們中多數(shù)月收入在 3000 ~6000 元，年齡 多在 30~45 歲之間，一般都以結(jié)婚，多為標(biāo)準(zhǔn)家庭（三口之家），需求多為兩室，也有部分會考慮三室。鑒于節(jié)約時間，就近居住的考慮，部分從業(yè)人員會考慮從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。未來城 —— 濟(jì)南高新區(qū)最高檔樓盤，最適宜居住品質(zhì)樓盤，最值得選擇的大盤項(xiàng)目 產(chǎn)品形象：中齊另外，通過調(diào)研，可以看出，片區(qū)吸引的年輕置業(yè)者越來越多，他們需求的多為一室的公寓，因此，在日后開發(fā)過程中，可以適當(dāng)開發(fā)推出小面積的公寓住宅。多項(xiàng)利好為項(xiàng)目帶來了較好的發(fā)展機(jī)會，但多數(shù)機(jī)會均具有時效性，因此，項(xiàng)目需要立即行動，迅速抓住難得的發(fā)展機(jī)遇。 V 家、盛世花城等在售項(xiàng)目，眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目中其中還不乏大牌房地產(chǎn)品牌，他們會吸分散項(xiàng)目在本區(qū)域的的目標(biāo)客戶群，對項(xiàng)目的銷售帶來直接威脅。慧園、茗筑美嘉、中海濟(jì)南以此次舉辦全運(yùn)會為契機(jī)，對城市進(jìn)行改造升級，是城市形象得到明顯提升。 以上，條條政策都有利于房地產(chǎn)市場的回暖和健康發(fā)展，同時也會為本項(xiàng)目帶來一系列的發(fā)展機(jī)會。 Opportunities(機(jī)會 )： ａ .救市政策相續(xù)出臺 受金融危機(jī)等因素的影響，全國樓市樓市一路走低，進(jìn)入低迷的疲軟狀態(tài)，國家為救 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是，與中海地產(chǎn)、海信地產(chǎn)等全國知名企業(yè)相比較，品牌實(shí)力還略顯遜色。 ｎ .銷售人員經(jīng)驗(yàn)豐富 項(xiàng)目實(shí)行自銷，所招聘銷售人員一般素質(zhì)較高，整體形象較好，從業(yè)多在 2 年以上，銷售經(jīng)驗(yàn)豐富，把握客戶能力較強(qiáng)。 ｉ .豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟的管理模式 中齊地產(chǎn)歷經(jīng) 8 年錘煉，經(jīng) 過多年的發(fā)展，已積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，形成了成熟的管理模式和完善的公司制度。 ｇ .景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)系出自名門之手 項(xiàng)目景觀由全國 著名景觀設(shè)計(jì)公司朗石（香港）景觀設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，該公司集聚國內(nèi)頂級景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)力量，并吸納來自美國、加拿大、澳大利亞、菲律賓和香港等不同國家和地區(qū)的設(shè)計(jì)大師，設(shè)計(jì)多樣風(fēng)格的立體化景觀，不僅大氣、前沿，而且柔美、實(shí)用并富有情趣。各項(xiàng)結(jié)構(gòu)組織設(shè)置完善，利于投入運(yùn)營后的規(guī)范化管理。 ｃ .交通便利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。未來城即有 4 棟公寓（精裝），即將推出，以每層 20 戶，每棟20 層來計(jì)算，即有 1600 戶。其中，占主流的為 85~105 平米的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型。另外，項(xiàng)目定價相 對較低，性價比較高，獲得周邊客戶的認(rèn)同?；蹐@中海本項(xiàng)目價格在區(qū)域處于中等偏上水平。同時，也可以看出，從未來的放量來看，項(xiàng)目最大的競爭對手即是中海未來城和中海紫御東郡推出的房源最多，面積在 6 萬平米以上。美嘉海信由此可見，項(xiàng)目受次貸金融危機(jī)所波及的中國低迷的房地產(chǎn)宏觀環(huán)境影響較小 ，也可以看出，幾大開發(fā)商對未來市場的信心。金座的公寓項(xiàng)目。國際城市花園茗筑項(xiàng)目共分為兩期開發(fā)，目前一期在開發(fā)建設(shè)中，總建筑面積 15 萬 多平米，規(guī)劃有高品質(zhì)住宅、花園洋房、精裝公寓、寫字樓、商業(yè)等，產(chǎn)品類型豐富多樣，品質(zhì)較高，建成后將成為高新區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)，高新區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑群落。 二 .項(xiàng)目定位 中齊未來城 位于高新區(qū)國際會展中心往東 300 米路北，東鄰開拓路，北面為市政規(guī)劃路，西至穎秀路，南面緊鄰工業(yè)南路。 較大，而又沒有一技之長，因 此只能靠出力氣或是做小生意來自謀家業(yè)，由于家庭收入一般，而子女又要上學(xué)，因此生活多是過的中等，但經(jīng)過多年來的工作，積累了一定的財(cái)富，所能承受的總房價為 20~35 萬。相對于低端市場而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在 15～20 萬。 綜上所述，高新區(qū)在整個城市房地產(chǎn)中的定位應(yīng)為與片區(qū)相匹配的中端市場和中高端市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。他們多為 25~35 歲的青年或中年人，是社會的中堅(jiān)力量，是城市發(fā)展的主力軍。 ⑸高新區(qū)和其他區(qū)域相比較又有著自身的特點(diǎn)與優(yōu)勢，區(qū)域作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，城市氛圍略欠濃厚，多項(xiàng)城市配套設(shè)施尚不完善。片區(qū)未來的發(fā)展形勢一片大好。 未來濟(jì)南“新都心” ②以此次舉辦“十一屆全運(yùn)會”為契機(jī)，濟(jì)南高新區(qū)的“奧體文博片區(qū)”發(fā)展更是尤為迅速，隨著全運(yùn)會主辦賽場的建成，再加上周邊如龍奧大廈、海爾綠城、黃金時代廣場、省立醫(yī)院東院等房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)落成，高新區(qū)以奧體中心為核心的“奧體文 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。特別是以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為核心的輻射周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為迅速。城市主干道經(jīng)十路穿區(qū)而過，距繞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。各公司實(shí)力參差不齊，各項(xiàng)目規(guī)模與品質(zhì)不一，一度造成了濟(jì)南房地產(chǎn)市場開發(fā)出現(xiàn)了投資過熱。 ，各有差異?，F(xiàn)金，濟(jì)南東部新城已現(xiàn)雛形，中部老城區(qū)改造已取得較大進(jìn)展，西部新城“西客站片區(qū)”規(guī)劃業(yè)已出臺，并相續(xù)展開，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，濟(jì)南整個城市正在升值。另外，諸如 SOHO、 TOWNHOUSE、 LOFT 等一系列的新興理念也被越來越多的人認(rèn)知與了解。雖是區(qū)區(qū)幾萬元，但是在當(dāng)時卻是不小的 數(shù)字。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑹ .濟(jì)南是一座擁有 4000 年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。 ⑵ .“ 家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是 古人對 老 濟(jì)南真實(shí)的寫照。 序 言 通過為期一月有余的市場調(diào)研，使我對濟(jì)南房地產(chǎn)市場有了一定的了解。未來城 營銷 策劃報告》 撰寫人： 石 良 撰寫日期： 2020年 6月 7 日 （試寫） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，濟(jì)南經(jīng)過多年來城市的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以經(jīng)十路和北園大街為發(fā)展主線向東西兩邊延伸的“南北短，東西長”的帶狀城市。濟(jì)南收入水平相對較低，消費(fèi)水平也相對一般。 ，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。比如說，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 自 2020 年以來， 隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變， 濟(jì)南開始進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。而且，濟(jì)南一些主要的知名學(xué)府（小學(xué)、中學(xué)、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長為了子女接受良好的教育，會選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ３ .高新區(qū)在濟(jì)南市的獨(dú)特性 1.高新區(qū)概況 濟(jì) 南 高新 技術(shù)開發(fā) 區(qū)是由國務(wù)院于 1991 年批準(zhǔn)的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是濟(jì)南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵特別是隨著市府東遷至此，片區(qū)今后的發(fā)展前景十分廣闊，片區(qū)房地產(chǎn)市場的增值潛力巨大。 ⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的 城市氛圍，并帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中端市場 28~45 私體經(jīng)營者 /年輕有為的青年社會精英 /省市級公務(wù)員等企事業(yè)單位中層管理者 /父母給錢購房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚 8 ~ 20 35~80 有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營場所是私營業(yè)主；掌握高新技術(shù)的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè) 私營業(yè)主與公務(wù)員多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)家庭/社會精英多是兩人的新婚家庭 他們對居住環(huán)境要求不是太高，但對建筑品質(zhì)要求較高，他們追求的是較高的性價比 中低端市場 35~50 多數(shù)為沒有正式工作或是工作較為普通的老國企下崗職工 4 ~ 8 20~35 他們大多是年齡 較大，又沒有一技之長，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中 多數(shù)為三口或四口之家 他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大點(diǎn)的房子，屬于改善型住房需求 低端市場 25~35 多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工 3 ~ ６ 15~20 多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對住房有著強(qiáng)烈的需求，多是剛性需求， 未婚人士或是剛結(jié)婚 他們對居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可 Ⅱ .對高新區(qū)的市場定位分析 ①高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的一新興區(qū)域，給廣 大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。 ③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對環(huán)境有較高要求，又無力從南部山區(qū)置業(yè)的中高端市場來講，從片區(qū)是個不錯的選擇。所以，總體來講，高端客戶對南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項(xiàng)目幾乎不具有可行性，不宜將市場定位于高端市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜上所述，片區(qū) 應(yīng)定位于中端和中高端市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。鑫苑美嘉、海信 區(qū)域新推出供應(yīng)量010000200003000040000500006000070000中齊紫御東郡、海信美嘉海信最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。美嘉 海信未來城鑫苑最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；蹐@，以較大的優(yōu)惠幅度，吸引了很多客戶前來購房，原來均價 5300 元 /平米的名義房價，經(jīng)過優(yōu)惠后，價格在4700~4800 元 /平米，優(yōu)惠后價格較易獲得客戶認(rèn)可，利于銷售，再加 上項(xiàng)目以推出“特惠房”的促銷手段，銷售了不少房源，對項(xiàng)目的銷售率的提高也起到了很好的促進(jìn)作用，而鑫苑最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3.區(qū)域新樓盤各戶型銷售情況 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。不過，總體來看，區(qū)域本戶型仍有較大的未能售出的存量。而其主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)，銷售水平卻低于區(qū)域總體水平，其原因是，區(qū)域內(nèi)同類戶型供應(yīng)較多，而項(xiàng)目在價格方面又不占有優(yōu)勢。多年來，中齊地產(chǎn)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，贏得了廣大客戶的贊同與口碑，樹立了良好的社會形象，中齊現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)中的典范，成為濟(jì)南本土頗具生命力和影響力的地產(chǎn)品 牌。項(xiàng)目周邊交通便利，出行極為便利?；蹐@中海最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ｌ .聘請國際頂級物業(yè)顧問 項(xiàng)目物業(yè)管理公司齊華物業(yè)攜手擁有 200 多年歷史的全球頂級管理顧問公司 —— 世邦魏理仕，為項(xiàng)目提供整體物業(yè)管理顧問服務(wù)，先進(jìn)的物業(yè)管理模式，完善的物業(yè)管理體系，超前的物業(yè)管理服務(wù)理念，將為每一位業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，全力提升業(yè)主居住品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。戶型以改善型住宅為主，兩室面積在 90 平米左右，