【正文】 可并購買商品房。 ，并逐步成長起來。同時，由房地產(chǎn)衍生的一些新行業(yè)也開始走俏。比如說，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。 ，一些創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟南房地產(chǎn)市場。傳統(tǒng) 意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。另外，諸如 SOHO、 TOWNHOUSE、 LOFT 等一系列的新興理念也被越來越多的人認知與了解。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 自 2020 年以來， 隨著濟南市經(jīng)濟的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變， 濟南開始進入了快速發(fā)展的階段。 該階段濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點： 《濟南市城市總體規(guī)劃》出臺，根據(jù)新規(guī)劃，濟南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”， 特 別是近兩年，濟南市按照“實現(xiàn)新跨越，建設新泉城”的總體目標，不斷拓展城市發(fā)展空間。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進”的發(fā)展思路，將逐步建設東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經(jīng)濟圈”、“一日經(jīng)濟圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效?，F(xiàn)金，濟南東部新城已現(xiàn)雛形，中部老城區(qū)改造已取得較大進展，西部新城“西客站片區(qū)”規(guī)劃業(yè)已出臺，并相續(xù)展開，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，濟南整個城市正在升值。新一輪的城市建設及 一系列重點工程的實施，將為濟南房地產(chǎn)開發(fā)商和外商帶來巨大的商機。 響，近幾年來也迅速膨脹，房地產(chǎn)開發(fā)“遍地開花”，小產(chǎn)權(quán)房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a(chǎn)市場顯些混亂。 ，是山東省政治、經(jīng)濟、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟務工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟工作，在一定程度上烘托了濟南房價的虛高。 ，除一些棚戶區(qū)改造外，濟南老城區(qū)近年 來少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項配套設施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強的稀缺性。而且，濟南一些主要的知名學府（小學、中學、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長為了子女接受良好的教育，會選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。諸多的利好因素致使老城區(qū)需求十分強勁，并且房價一般較新城區(qū)明顯要高?？傮w來講，濟南二手房市場交易依然十分活躍，是濟南房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。 ，各有差異。整體來講，濟南房地產(chǎn)價格是南上北下、東高西低。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū) 、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，濟南受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項目也紛紛上馬開工建設。各公司實力參差不齊，各項目規(guī)模與品質(zhì)不一，一度造成了濟南房地產(chǎn)市場開發(fā)出現(xiàn)了投資過熱。 年以來，受全球次貸金融危機等因素的影響，濟南房地產(chǎn)市場開始由熱入寒，購房者與開發(fā)商也開始進入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已 經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。然，也有部分開發(fā)商因看好濟南房地產(chǎn)市場，并未受到次貸金融危機與樓市入寒等因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。 ，正處賣方市場轉(zhuǎn)向賣方市場。濟南與全國同類城市（省會城市），相比較，處于相對良性的發(fā)展階段，開發(fā)供應量與市場需求量相差懸殊不是太大，供略大于求，房價飆升較其他同類城市較為平穩(wěn)，投機需求相對較少，市場較為理性。 ３ .高新區(qū)在濟南市的獨特性 1.高新區(qū)概況 濟 南 高新 技術開發(fā) 區(qū)是由國務院于 1991 年批準的首批國家級高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。 濟南高新區(qū)管委會 片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項目，如將軍煙草、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國一流的高新技術產(chǎn)業(yè)即坐落于此。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。城市主干道經(jīng)十路穿區(qū)而過，距繞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城高速咫尺之遙，距濟南國際機場只需 15 分鐘車程。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎設施完善，是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術產(chǎn)業(yè)基地。先后規(guī)劃建設了國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術創(chuàng)業(yè)服務 中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ①伴隨著濟南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年來已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。特別是以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為核心的輻射周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為迅速?，F(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項目已建成并投入使用，鑫苑國際城市花園、香格里拉、等項目也將相繼竣工并投入使用。另外，當前周邊的中齊未來城、海信慧園、茗筑美嘉、中鐵會展國際等項目正在如火如荼建設之中。近年來，高新區(qū)已開發(fā)諸多樓盤，隨著已建 樓盤與在建樓盤的逐步落成，以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為中心的“新都心”即將形成。 未來濟南“新都心” ②以此次舉辦“十一屆全運會”為契機，濟南高新區(qū)的“奧體文博片區(qū)”發(fā)展更是尤為迅速，隨著全運會主辦賽場的建成，再加上周邊如龍奧大廈、海爾綠城、黃金時代廣場、省立醫(yī)院東院等房地產(chǎn)項目的建設落成，高新區(qū)以奧體中心為核心的“奧體文 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 博新城”也將逐步形成。特別是隨著市府東遷至此，片區(qū)今后的發(fā)展前景十分廣闊，片區(qū)房地產(chǎn)市場的增值潛力巨大。 ③以“國際會展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將 初現(xiàn)雛形。濟南一個高起點、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟南市城市形象的對外窗口。片區(qū)未來的發(fā)展形勢一片大好。 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 ⑴高新區(qū)作為濟南城市建設的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點較高，區(qū)域各項城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。 ⑵近年來，伴隨以國際會展中心為核心的周邊諸多樓盤的開發(fā)建設與良好運營。片區(qū)現(xiàn)已成為濟南房地產(chǎn)市場投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。區(qū)域逐步提升的城市價值也越來越被大眾所認可。 ⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的 城市氛圍，并帶來更多的發(fā)展機遇。比如工業(yè)南路以道路兩側(cè)也因此衍生了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目。 ⑷高新區(qū)作為濟南市房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開發(fā)大面積的完整地塊，地價較老城區(qū)明顯降低。 ⑸高新區(qū)和其他區(qū)域相比較又有著自身的特點與優(yōu)勢，區(qū)域作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，城市氛圍略欠濃厚，多項城市配套設施尚不完善。但是，片區(qū)作為高新技術開發(fā)區(qū)，以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。而且片區(qū)恰好位于濟南市城市建設的“東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價值會得以快速 提升。 ⑹高新區(qū)與濟南其他區(qū)域的比較 高新技術開發(fā)區(qū) Strengths（優(yōu)勢） Weaknesses(劣勢 ) 老城區(qū) 地價與房價相對較低，未來升值潛力可觀；規(guī)劃起點較高；環(huán)境相對優(yōu)美 城市配套尚不完善，城市氛圍相對欠濃厚 南部山區(qū) 交通四通八達，十分便利；開發(fā)產(chǎn)品多為普通住宅，利于日后轉(zhuǎn)手 生態(tài)環(huán)境相對遜色，居住品質(zhì)相對欠佳 本 區(qū) 域 比 較 區(qū) 域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 西部區(qū)域 位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機遇較多 總體房價相對要高，距離老城區(qū)較遠，目前尚未形成成熟的經(jīng)濟商圈 北部區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學歷相對較高，區(qū)域高新技術 從業(yè)人員已愈 6 萬人 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利 ⑺高新區(qū)人群特征 片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國知名的高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了 6 萬余名高新技術人才，該部分人群學歷較高，整體素質(zhì)較好。他們多為 25~35 歲的青年或中年人，是社會的中堅力量，是城市發(fā)展的主力軍。 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項目定位 Ⅰ .細分市場 根據(jù)購房者職業(yè)和資金實力，可將濟南房地產(chǎn)市場分為五大細分市場，具體細分市場如下： 細分市場 年齡（歲） 從事職業(yè) 家庭收入 (萬元 /年 ) 可承受總房款（萬元） 客戶 特征 家庭 結(jié)構(gòu) 購房特征 高端市場 40~65 大、中型企業(yè) 企事業(yè)單位高層管理者 /海歸人士 30 以 上 100~500 多為老板或領導，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質(zhì)財富，為多次置業(yè) 三代同堂或獨立生活 多為享受型消費者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境 中高端市場 30~45 多為主任 /職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理 10 ~ 30 60~120 多為企事業(yè)單位的主任、省市公務員處長，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè) 與子女同住的標準家庭 /與子女分居的老年家庭 追求高品質(zhì)居住環(huán)境，對生活舒適便利性要求較高， 對建筑品質(zhì)要求也較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中端市場 28~45 私體經(jīng)營者 /年輕有為的青年社會精英 /省市級公務員等企事業(yè)單位中層管理者 /父母給錢購房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚 8 ~ 20 35~80 有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營場所是私營業(yè)主；掌握高新技術的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè) 私營業(yè)主與公務員多數(shù)為標準家庭/社會精英多是兩人的新婚家庭 他們對居住環(huán)境要求不是太高，但對建筑品質(zhì)要求較高，他們追求的是較高的性價比 中低端市場 35~50 多數(shù)為沒有正式工作或是工作較為普通的老國企下崗職工 4 ~ 8 20~35 他們大多是年齡 較大，又沒有一技之長，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中 多數(shù)為三口或四口之家 他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大點的房子，屬于改善型住房需求 低端市場 25~35 多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工 3 ~ ６ 15~20 多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對住房有著強烈的需求，多是剛性需求， 未婚人士或是剛結(jié)婚 他們對居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可 Ⅱ .對高新區(qū)的市場定位分析 ①高新區(qū)作為濟南市房地產(chǎn)開發(fā)的一新興區(qū)域，給廣 大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。因此從上面細分市場中則可以看出，本區(qū)域在針對高端市場來講不占優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻