【正文】 計(jì)的前瞻性。項(xiàng)目推出戶型，明顯缺少 60~80平米的中小戶型，在當(dāng)前樓市發(fā)展仍不明朗的情況下，這樣會(huì)流失部分目標(biāo)客戶群，從而減少樓盤人氣，使后續(xù)銷售工作難度增加。 ｄ .片區(qū)新建大型企業(yè)在逐步落成 片區(qū)吸引了浪潮、輕騎、齊魯軟件園等大批的全國(guó)知名大型企業(yè)，而且有些項(xiàng)目即將建設(shè)竣工，隨著一些企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)落成，區(qū)域的人氣將會(huì)有所提升，同時(shí)諸多的大型企業(yè)的落成也必將會(huì)對(duì)該區(qū)域產(chǎn)生大量的居住 需求，因此也會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。國(guó)際城市花園、匯展 ⑴ .產(chǎn)品定位 產(chǎn)品方面：通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)調(diào)研分析，可為項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供較好的數(shù)據(jù)參考。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ，他們看好該片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)片區(qū)的未來(lái)前景充滿信心，所以選擇從片區(qū)購(gòu)房置業(yè)。 三．項(xiàng)目當(dāng)前任務(wù)目標(biāo)及問(wèn)題分析 １．項(xiàng)目當(dāng)前存在問(wèn)題 ⑴ . 產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格不突出 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格不突出，項(xiàng)目宣傳的規(guī)劃理念和居住理念不突出，不能使客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在的價(jià)值獲得較高認(rèn)同。但是可以通過(guò)突出項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃細(xì)節(jié)，以精致的景觀設(shè)計(jì)來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑶ . 創(chuàng)新產(chǎn)品與包裝 對(duì)與公寓較低價(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目的成本投入，項(xiàng)目不可能以與其相同或 類近價(jià)格銷售，因此，項(xiàng)目可通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品，以先進(jìn)的產(chǎn)品物業(yè)和居住理念來(lái)吸引客戶，利用創(chuàng)新產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來(lái)和其價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行博弈。 ⑹ .周邊配套設(shè)施不完善，生活不方便 區(qū)域作為新興的發(fā)展區(qū)域，當(dāng)前商業(yè)、銀行醫(yī)院等配套設(shè) 施尚不齊全，業(yè)主居家生活的不方便。 ，他們更看重的是片區(qū)內(nèi)良好的教育環(huán)境，其中有部分人可能會(huì)演繹“孟母三遷，擇教而鄰”的傳奇。 b. 相對(duì)于第二類購(gòu)房者，他們有不少人是單位供房（在 98 年之前參加工作的），不過(guò)于國(guó)家決定取消福利分房后，他們中很多無(wú)房人員則不得不考慮自己買房置業(yè)。 物業(yè)形 象：齊華物業(yè) —— 人性化，規(guī)范化，親情化服務(wù)，只為業(yè)主生活點(diǎn)點(diǎn)滴滴，為每一位業(yè)主提供高品質(zhì)服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。假日麗景、海信區(qū)域日益加快的城市建設(shè)，勢(shì)必會(huì)吸引更多的人在片區(qū)投資置業(yè)，因此也會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 ｃ .內(nèi)部無(wú)小學(xué)配套 項(xiàng)目?jī)?nèi)部沒(méi)有小學(xué)配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女須到距離較遠(yuǎn)的雅居園小學(xué)就讀，孩子上學(xué)不方便。 ｊ .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)“更人性化” 項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為“圍合式”建筑，高層圍合洋房，由外向內(nèi)，層層遞進(jìn)，私密性漸強(qiáng)，環(huán)境漸佳。未來(lái)城鑫苑 5. 各戶型供應(yīng)與銷售比例對(duì)比分析 供應(yīng)與銷售比例對(duì)比0510152025303540451室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)所占比例新供應(yīng)各戶型比例 各戶型銷售比例 分 析： 從上圖表可以看出，在區(qū)域供應(yīng)與消化的比例來(lái)看，各戶型中以別墅項(xiàng)目三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售最為良好。究其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在 95~118 平米之間，相對(duì)于目標(biāo)客戶群，總房款合適，客戶購(gòu)買力較強(qiáng)。對(duì)于公寓的供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，公寓戶型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其原 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4.區(qū)域各項(xiàng)目銷售價(jià)格表（實(shí)際成交價(jià)）分析 區(qū)域各項(xiàng)目銷售價(jià)格4400460048005000520054005600580060006200中齊 3.區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)放量分析 區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)放量020000400006000080000100000120000中齊最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慧園中海 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，有需求不代表有購(gòu)買力，因此，相對(duì)于項(xiàng)目，此低端市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不存在。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而且片區(qū)恰好位于濟(jì)南市城市建設(shè)的“東拓”的主流發(fā)展方向上，未來(lái)發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價(jià)值會(huì)得以快速 提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū) 、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長(zhǎng)清區(qū)暫不列其中）中，總體價(jià)格水平以歷下和市中價(jià)格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。濟(jì)南不僅有 趵突 騰空 、 佛山賞菊 、 明湖泛舟 三大著名景點(diǎn)，而且還有 錦屏春曉 、 鵲華煙雨 、 匯波晚照 、 白云雪霽 、 歷下秋風(fēng) 共八大旅游景點(diǎn)，濟(jì)南山清水秀，旅游資源十分豐富。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。潛在客戶需求較多 ,房地產(chǎn)剛性需求很大。 ，并逐步成長(zhǎng)起來(lái)。 ，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，集聚了來(lái)自全省乃至全國(guó)各地的從業(yè)人員，每年大量的來(lái)濟(jì)務(wù)工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟(jì)工作，在一定程度上烘托了濟(jì)南房?jī)r(jià)的虛高。 ，正處賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)。另外，當(dāng)前周邊的中齊片區(qū)現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。太陽(yáng)樹、國(guó)華所以，片區(qū)對(duì)于中低端市場(chǎng)亦是不具可行性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域有中齊未來(lái)城、鑫苑最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目相比較不具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。美嘉，項(xiàng)目為浪潮集團(tuán)下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)購(gòu)，且價(jià)格相對(duì)要低很多，因此其內(nèi)部銷售在一定程度上虛推高了該項(xiàng)目的銷售率。三室兩廳兩衛(wèi)的戶型也相對(duì)較多，約 600 套。 廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ｄ .開征物業(yè)稅提到議事日程 于 2020 年 5 月 25 日，政府公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2020 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開征物業(yè)稅“，國(guó)務(wù)院首次在政策層面上，將沉寂多年的物業(yè)稅改革提到議事日程。短時(shí)間內(nèi)，該類戶型還難以消化，因此項(xiàng)目在接下來(lái)的開發(fā)過(guò)程中可適當(dāng)減少該戶型的開發(fā) 量。 ，而且優(yōu)美的環(huán)境、便利的交 通，會(huì)吸引部分因厭倦城區(qū)擁擠、嘈雜的居住環(huán)境的人群而打算從該片區(qū)置業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。細(xì)節(jié)卓現(xiàn)品質(zhì)，精致凸顯品味。 另外，項(xiàng)目需注入其居住理念，比如“親情式住宅”。 ⑶ .與周邊當(dāng)前在售樓盤相比，競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)勁 周邊公寓項(xiàng)目理想新城銷售起價(jià)為 4050 元 /平米，均價(jià) 4500 元 /平米，雖與項(xiàng)目的產(chǎn)品類型不一，但其較低的價(jià)格勢(shì)必會(huì)使項(xiàng)目處于價(jià)格劣勢(shì)，從而不具競(jìng)爭(zhēng)力。 發(fā)展前景與增值潛力，所以選擇從該片區(qū)投資置業(yè)，該類客戶更注重的是合理的戶型面積，較高的性價(jià)比，較高的投資回報(bào)率。對(duì)于一些重視教育的購(gòu)房者會(huì)因考慮孩子教育而選擇從該片區(qū)購(gòu)房置業(yè)。 ⑵ .形象定位 項(xiàng)目由濟(jì)南地產(chǎn)知名企業(yè) —— 中齊地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商前期已在濟(jì)南開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，樹立了良好的社會(huì)形象和企業(yè)形象。物業(yè)稅的開征，短期內(nèi)將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響，此舉會(huì)在一定程度上抑 制投機(jī)性市場(chǎng)需求，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售帶來(lái)一定的威脅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 具體政策如下： ①首付由原來(lái)的 30%調(diào)整為 20%，此舉可使更多的人具有購(gòu)買力，同時(shí)一些剛性的需求也被激活釋放。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目周邊交通便利，出行極為便利。而其主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)，銷售水平卻低于區(qū)域總體水平，其原因是，區(qū)域內(nèi)同類戶型供應(yīng)較多，而項(xiàng)目在價(jià)格方面又不占有優(yōu)勢(shì)。 3.區(qū)域新樓盤各戶型銷售情況 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。慧園，以較大的優(yōu)惠幅度，吸引了很多客戶前來(lái)購(gòu)房，原來(lái)均價(jià) 5300 元 /平米的名義房?jī)r(jià)，經(jīng)過(guò)優(yōu)惠后，價(jià)格在4700~4800 元 /平米，優(yōu)惠后價(jià)格較易獲得客戶認(rèn)可，利于銷售，再加 上項(xiàng)目以推出“特惠房”的促銷手段，銷售了不少房源，對(duì)項(xiàng)目的銷售率的提高也起到了很好的促進(jìn)作用，而鑫苑未來(lái)城鑫苑最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。紫御東郡、海信美嘉、海信最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜上所述，片區(qū) 應(yīng)定位于中端和中高端市場(chǎng)。所以，總體來(lái)講，高端客戶對(duì)南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項(xiàng)目幾乎不具有可行性，不宜將市場(chǎng)定位于高端市場(chǎng)。 中端市場(chǎng) 28~45 私體經(jīng)營(yíng)者 /年輕有為的青年社會(huì)精英 /省市級(jí)公務(wù)員等企事業(yè)單位中層管理者 /父母給錢購(gòu)房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚 8 ~ 20 35~80 有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是私營(yíng)業(yè)主；掌握高新技術(shù)的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè) 私營(yíng)業(yè)主與公務(wù)員多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)家庭/社會(huì)精英多是兩人的新婚家庭 他們對(duì)居住環(huán)境要求不是太高，但對(duì)建筑品質(zhì)要求較高，他們追求的是較高的性價(jià)比 中低端市場(chǎng) 35~50 多數(shù)為沒(méi)有正式工作或是工作較為普通的老國(guó)企下崗職工 4 ~ 8 20~35 他們大多是年齡 較大，又沒(méi)有一技之長(zhǎng)，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中 多數(shù)為三口或四口之家 他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大點(diǎn)的房子，屬于改善型住房需求 低端市場(chǎng) 25~35 多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工 3 ~ ６ 15~20 多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過(guò)幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對(duì)住房有著強(qiáng)烈的需求，多是剛性需求， 未婚人士或是剛結(jié)婚 他們對(duì)居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可 Ⅱ .對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析 ①高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的一新興區(qū)域，給廣 大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。 ⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的 城市氛圍，并帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵 ３ .高新區(qū)在濟(jì)南市的獨(dú)特性 1.高新區(qū)概況 濟(jì) 南 高新 技術(shù)開發(fā) 區(qū)是由國(guó)務(wù)院于 1991 年批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。而且，濟(jì)南一些主要的知名學(xué)府（小學(xué)、中學(xué)、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長(zhǎng)為了子女接受良好的教育，會(huì)選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。比如說(shuō)，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。濟(jì)南收入水平相對(duì)較低，消費(fèi)水平也相對(duì)一般。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。未來(lái)城 營(yíng)銷 策劃報(bào)告》 撰寫人： 石 良 撰寫日期： 2020年 6月 7 日 （試寫） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑵ .“ 家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是 古人對(duì) 老 濟(jì)南真實(shí)的寫照。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。另外，諸如 SOHO、 TOWNHOUSE、 LOFT 等一系列的新興理念也被越來(lái)越多的人認(rèn)知與了解。