【正文】 另外也可通過精裝修的方式，將公寓進(jìn)行精裝修，
。在日后銷售中更具競爭力。 ⑵ . 醞釀再次開盤 醞釀再次開盤，開盤之前積累豐富有效的意向準(zhǔn)客戶，以保證下次開盤的順利實(shí)現(xiàn)。 另外，項(xiàng)目需注入其居住理念，比如“親情式住宅”。細(xì)節(jié)卓現(xiàn)品質(zhì)，精致凸顯品味。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ２．問題解決辦法 ⑴ . 突出內(nèi)部規(guī)劃細(xì)節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)在一期已基本建成，如要更改規(guī)劃設(shè)計(jì)顯然已不可能，所以建筑風(fēng)格已是無法改變。 ⑺ .項(xiàng)目內(nèi)部沒有小學(xué)配套設(shè)施 現(xiàn)在對很多購房者而言教育是考慮的最重要的因素之一，越來越多的業(yè)主開始關(guān)注社區(qū)是否有完善的教育設(shè)施，孩子以后上學(xué)方便與否等。 ⑸ .新推出產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為單一 在項(xiàng)目新開的產(chǎn)品中，戶型面積較為單一，戶型面積可浮動范圍小，使得客戶可選擇余地較小。國際城市花園，當(dāng)前銷售率已愈 80%，現(xiàn)進(jìn)入尾盤銷售階段，相對較高的優(yōu)惠幅度（如：購房即享 折優(yōu)惠），會對項(xiàng) 目銷售產(chǎn)生巨大的沖擊。 ⑶ .與周邊當(dāng)前在售樓盤相比，競爭力并不強(qiáng)勁 周邊公寓項(xiàng)目理想新城銷售起價為 4050 元 /平米，均價 4500 元 /平米，雖與項(xiàng)目的產(chǎn)品類型不一，但其較低的價格勢必會使項(xiàng)目處于價格劣勢，從而不具競爭力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。沒有給客戶注入一 種生活的理念，不能使對項(xiàng)目的宣傳理念產(chǎn)生向往。 ③定位客戶 定位客戶為： 行政事業(yè)單位主任、處長 //中小企業(yè)單位職業(yè)經(jīng)理 //私體經(jīng)營者 //年輕有為的青年社會精英 // 父母給錢購房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚人士 //省市級公務(wù)員 //企事業(yè)單位中層管理者等。他們年齡多在 30~40 歲之間，孩子多在 4~12歲之間，他們要讓孩子接受更好的教育，因此， 他們多數(shù)會考慮學(xué)校附近或是學(xué)區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目置業(yè)。另外，該類購房者多為白領(lǐng)或是中高層人士，他們多是有房有車，一者是改善原來不盡如意的居住條件，再者片區(qū)內(nèi)道路開闊，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，從片區(qū)居住，天天開著私家車上下班，既可暢享道路兩旁美麗的景觀環(huán)境，又可滿足自由自在、無拘無束的駕馭感。 ，他們看好的是片區(qū)干凈的空氣、整潔的環(huán)境、寬闊的道路、現(xiàn)代化的規(guī)劃，較老城區(qū)更適宜居住的環(huán)境。 發(fā)展前景與增值潛力，所以選擇從該片區(qū)投資置業(yè)，該類客戶更注重的是合理的戶型面積，較高的性價比，較高的投資回報(bào)率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另一類購房者是看好片區(qū)日后的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，片區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施的快速建設(shè)，會增加該類購房者從片區(qū)內(nèi)購房的信心， 會刺激該類購房者的購買沖動。這部分人員工作多在 5~10 年之間，他們儲蓄多在 10~25 萬之間 /人，如果之前就已經(jīng)計(jì)劃買房，則他們則無資金再買車，所以他們考慮是就近上班或是公共交通工具配套齊全，出行便利的項(xiàng)目置業(yè)。該類人群多是自 98 年 ~05 年之間畢業(yè)的人員，他們現(xiàn)在年齡多在 28~35 歲之間，對住房有著強(qiáng)烈的需求欲望。而相對于中低層人員，他們月收入多在 2000~3000 元，年齡多在 25~30 歲之間，多為未婚或剛結(jié)婚的青年人員，對住房有著較為強(qiáng)烈的需求，他們尚無小孩，需求的多是單價較低，總房款適中，面積較小，夠住即可。一般高層不會從該區(qū)域購房置業(yè)，因?yàn)檫@部分人多是對生活環(huán)境、居住環(huán)境、人文環(huán)境等均有較高要求，他們多半會考慮從南部山區(qū)考慮購買別墅或是較為高端的豪宅。對于一些重視教育的購房者會因考慮孩子教育而選擇從該片區(qū)購房置業(yè)。 ，而且優(yōu)美的環(huán)境、便利的交 通，會吸引部分因厭倦城區(qū)擁擠、嘈雜的居住環(huán)境的人群而打算從該片區(qū)置業(yè)。 、交通局、醫(yī)院、學(xué)校等行政事業(yè)單位，其部分人員會因考慮工作方便而從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。 業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑶ .客戶定位 ①目標(biāo)客戶 、輕騎、標(biāo)致、青啤、浪潮、吉利、重汽等國內(nèi)外大型知名企 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。未來城 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)前沿，質(zhì)量無可挑剔，居住更舒心。 社會形象：中齊地產(chǎn) —— 濟(jì)南市責(zé)任地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)形象：中齊地產(chǎn) —— 鑄就濟(jì)南品牌地產(chǎn) 項(xiàng)目形象：中齊 ⑵ .形象定位 項(xiàng)目由濟(jì)南地產(chǎn)知名企業(yè) —— 中齊地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商前期已在濟(jì)南開發(fā)多個項(xiàng)目，樹立了良好的社會形象和企業(yè)形象。短時間內(nèi)，該類戶型還難以消化，因此項(xiàng)目在接下來的開發(fā)過程中可適當(dāng)減少該戶型的開發(fā) 量。 戶型方面：通過以上數(shù)據(jù)可以看出，片區(qū)兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型供應(yīng)最多，占據(jù)了片區(qū)所有戶型數(shù)量的一般還多，而市場的消化算是一般情況。從 以上分析可以得出，項(xiàng)目在產(chǎn)品方面可定位于適合中端、中高端市場的中高檔產(chǎn)品類型，可適當(dāng)開發(fā)別墅或花園洋房等，區(qū)域稀缺的產(chǎn)品類型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。面對自身特點(diǎn)和當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢，項(xiàng)目需要突出自身優(yōu)勢，彌補(bǔ)存在劣勢，挖掘并利用好發(fā)展機(jī)會，以精湛的營銷技術(shù)贏得市場，成為最后的贏家。因此，項(xiàng)目總體上較具有生命力。物業(yè)稅的開征，短期內(nèi)將會對項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響，此舉會在一定程度上抑 制投機(jī)性市場需求，從而對項(xiàng)目的銷售帶來一定的威脅。 ｄ .開征物業(yè)稅提到議事日程 于 2020 年 5 月 25 日，政府公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2020 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開征物業(yè)稅“，國務(wù)院首次在政策層面上，將沉寂多年的物業(yè)稅改革提到議事日程。 ｂ .未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢仍不明朗 此次次貸金融危機(jī)波及面較廣，濟(jì)南總體經(jīng)濟(jì)也受到創(chuàng)傷，經(jīng)濟(jì)增長勢頭較往年明顯減緩，不利的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和不明朗的未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，對項(xiàng)目的發(fā)展會造成根本性的威脅。香格里拉、萊茵小鎮(zhèn)藍(lán)調(diào)國際等新開項(xiàng)目，另外還有鑫苑都市陽光、中鐵紫御東郡、力高 Threats(威脅 )： ａ .周邊新開項(xiàng)目云集 項(xiàng)目周邊有海信 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著濟(jì)南舉辦全運(yùn)會，濟(jì)南的城市價值也將隨之提升，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場總體價格也將因此而有所提升。 ｅ .濟(jì)南榮耀 2020 年“全國第十一屆運(yùn)動會”主辦城市 將于今年 10 月份，在濟(jì)南舉辦“全國第十一屆運(yùn)動會”。因此，也會為本項(xiàng)目帶來良好的銷售機(jī)會。 ｃ .“奧體中心” 落成與市政府“東遷” 隨著奧體中心的落成和市政府東遷，以奧體中心為核心而附帶的諸多省市政府行政事業(yè)單位也在逐步落成（如：省立醫(yī)院東院、省高級人民法院、省軍區(qū)、省國資委、濟(jì)南市交通調(diào)度中心等）。 ｂ .濟(jì)南城市建設(shè)“東拓”步伐加快 根據(jù)《濟(jì)南市總體城市規(guī)劃》，濟(jì)南要向東發(fā)展，特別是近幾年，隨著濟(jì)南“東拓”步伐的加快，項(xiàng)目所在區(qū)域已成為濟(jì)南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的新興區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。 ③解除 “不滿 5 年進(jìn)行上市交易的，需交納 5%的營業(yè)稅”的規(guī)定，并取消印花稅等相關(guān)的交易稅，此舉會在一定程度上誘惑投資客進(jìn)軍樓市，投機(jī)置業(yè)。 具體政策如下： ①首付由原來的 30%調(diào)整為 20%，此舉可使更多的人具有購買力，同時一些剛性的需求也被激活釋放。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ｆ .產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新 項(xiàng)目的產(chǎn) 品設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)，樓宇及戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)不多，項(xiàng)目的生態(tài)化與產(chǎn)品的科技化、智能化程度略顯一般。戶型以改善型住宅為主，兩室面積在 90 平米左右，三室面積在 130 平米左右，兩者戶型上下浮動范圍較小，客戶可選擇余地也較小，推出戶型可選擇靈活度不高。 ｄ .周邊城市配套設(shè)施尚不完善 當(dāng)前， 項(xiàng)目周邊商業(yè)、銀行、醫(yī)院等各項(xiàng)城市配套設(shè)施尚不完善，片區(qū)集聚人群較老城區(qū)，明顯偏少，人氣不足，城市氛圍不濃厚。 ｂ .臨街住宅，環(huán)境嘈雜 項(xiàng)目南面緊鄰濟(jì)南市城市主干道 —— 工業(yè)南路，東面緊鄰城市次干道 —— 開拓路，雖然項(xiàng)目與道路之間設(shè)有綠化隔離帶，但是臨街住宅，尤其是臨交通要道，環(huán)境喧鬧，致使生活質(zhì)量下降。 Weaknesses(劣勢 )： ａ .中齊品牌相對較弱 中齊地產(chǎn)雖為本土實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)品牌，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群陀绊懥?。最大程度的搜集了?shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。；另外，項(xiàng)目在銷售過程中，一些細(xì)節(jié)做得較為到位（如：對講機(jī)的使用），從而使項(xiàng)目在銷售過程中占有主動地位， ｏ .物業(yè)管理費(fèi)用相對便宜 項(xiàng)目對面直接競爭對手鑫苑同時，也讓人感覺項(xiàng)目即代表城市未來的發(fā)展方向，其未來發(fā)展形勢一片大好。 ｌ .聘請國際頂級物業(yè)顧問 項(xiàng)目物業(yè)管理公司齊華物業(yè)攜手擁有 200 多年歷史的全球頂級管理顧問公司 —— 世邦魏理仕，為項(xiàng)目提供整體物業(yè)管理顧問服務(wù)，先進(jìn)的物業(yè)管理模式，完善的物業(yè)管理體系，超前的物業(yè)管理服務(wù)理念，將為每一位業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，全力提升業(yè)主居住品質(zhì)。中央?yún)^(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)為花園洋房，高度僅為 17 米，使得前后高層之間有 ~220 不等的超大樓間距，視野開闊，感覺更通透，采光、通風(fēng)效果更佳，居住更舒適。近年來，在濟(jì)南開發(fā)了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對濟(jì)南房地產(chǎn)市場把握較為深入，對本地購房習(xí)俗及消費(fèi)特征了解較為透徹。高資質(zhì)的施工企業(yè)，以先進(jìn)的施工技術(shù)，打造項(xiàng)目上乘的建筑質(zhì)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。使得社區(qū)的居住環(huán)境較其他項(xiàng)目略高一籌，更綠色、更生態(tài)、業(yè)主居住更舒心。 ｆ .規(guī)劃產(chǎn)品類型多樣 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品有高層、花園洋房、精裝公寓、內(nèi)部商業(yè)街、寫字樓等多種建筑形態(tài)，產(chǎn)品豐富多樣，可滿足不同客戶的需求?；蹐@中海國際城市花園茗筑 高新區(qū)各新樓盤占總開發(fā)量比例%%%%%%%中齊社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強(qiáng)。項(xiàng)目周邊交通便利，出行極為便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。并且，項(xiàng)目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項(xiàng)目未來升值潛力不可估量。多年來，中齊地產(chǎn)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，贏得了廣大客戶的贊同與口碑，樹立了良好的社會形象，中齊現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)中的典范，成為濟(jì)南本土頗具生命力和影響力的地產(chǎn)品 牌。因此，為本項(xiàng)目下一步產(chǎn)品開發(fā)可提供一定的參考與依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而其主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)，銷售水平卻低于區(qū)域總體水平，其原因是，區(qū)域內(nèi)同類戶型供應(yīng)較多，而項(xiàng)目在價格方面又不占有優(yōu)勢。 廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。未來城銷售率 分析： 通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項(xiàng)目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。不過，總體來看，區(qū)域本戶型仍有較大的未能售出的存量。對于別墅戶型，因?yàn)榇水a(chǎn)品是國家近些年來嚴(yán)格控制的，所以其具有很強(qiáng)的稀缺性，對客戶吸引力較大，所以銷售狀況相對良好。 區(qū)域各戶型銷售情況0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)銷售率所占比例 分析： 通過上表可以看出，片區(qū)各項(xiàng)目的銷售情況已別墅和三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售狀況最佳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3.區(qū)域新樓盤各戶型銷售情況 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。三室兩廳兩衛(wèi)的戶型也相對較多，約 600 套。因此，項(xiàng)目的實(shí)際存量或未來供應(yīng)量中一室一廳的公寓戶型供應(yīng)量十足。不包括未來即將推出的供應(yīng)量，如中齊最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而相對于一室一廳的小戶型，供應(yīng)面積相對較少。 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 1.區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例分析 區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例14%38%14%21%