【正文】 ..............................................................................32 ２ .后續(xù)建議 .....................................................................................................................33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 序 言 通過為期一月有余的市場(chǎng)調(diào)研，使我對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一定的了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑵ .“ 家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是 古人對(duì) 老 濟(jì)南真實(shí)的寫照。 ⑷ .根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃，濟(jì)南對(duì)南部山區(qū)進(jìn)行保護(hù)控制，雖然規(guī)劃要北跨黃河向北發(fā)展，但是難度較大。 ⑹ .濟(jì)南是一座擁有 4000 年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。 ⑻ . 濟(jì)南和全國同等城市（其他省份的省會(huì)，如南京、合肥、沈陽等）相比較，又有其特殊性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)： ，多數(shù)人短時(shí)期內(nèi)不考慮購買商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。雖是區(qū)區(qū)幾萬元，但是在當(dāng)時(shí)卻是不小的 數(shù)字。同時(shí)，由房地產(chǎn)衍生的一些新行業(yè)也開始走俏。另外，諸如 SOHO、 TOWNHOUSE、 LOFT 等一系列的新興理念也被越來越多的人認(rèn)知與了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?，F(xiàn)金，濟(jì)南東部新城已現(xiàn)雛形，中部老城區(qū)改造已取得較大進(jìn)展，西部新城“西客站片區(qū)”規(guī)劃業(yè)已出臺(tái)，并相續(xù)展開，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，濟(jì)南整個(gè)城市正在升值。 ，除一些棚戶區(qū)改造外，濟(jì)南老城區(qū)近年 來少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項(xiàng)配套設(shè)施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強(qiáng)的稀缺性。 ，各有差異。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。各公司實(shí)力參差不齊，各項(xiàng)目規(guī)模與品質(zhì)不一，一度造成了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)出現(xiàn)了投資過熱。濟(jì)南與全國同類城市（省會(huì)城市），相比較，處于相對(duì)良性的發(fā)展階段，開發(fā)供應(yīng)量與市場(chǎng)需求量相差懸殊不是太大，供略大于求，房?jī)r(jià)飆升較其他同類城市較為平穩(wěn)，投機(jī)需求相對(duì)較少，市場(chǎng)較為理性。城市主干道經(jīng)十路穿區(qū)而過，距繞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城高速咫尺之遙，距濟(jì)南國際機(jī)場(chǎng)只需 15 分鐘車程。特別是以“國際會(huì)展中心”和“高新區(qū)管委會(huì)”為核心的輻射周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展極為迅速。未來城、海信 未來濟(jì)南“新都心” ②以此次舉辦“十一屆全運(yùn)會(huì)”為契機(jī)，濟(jì)南高新區(qū)的“奧體文博片區(qū)”發(fā)展更是尤為迅速，隨著全運(yùn)會(huì)主辦賽場(chǎng)的建成，再加上周邊如龍奧大廈、海爾綠城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)、省立醫(yī)院東院等房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)落成，高新區(qū)以奧體中心為核心的“奧體文 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 博新城”也將逐步形成。片區(qū)未來的發(fā)展形勢(shì)一片大好。區(qū)域逐步提升的城市價(jià)值也越來越被大眾所認(rèn)可。 ⑸高新區(qū)和其他區(qū)域相比較又有著自身的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，區(qū)域作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，城市氛圍略欠濃厚，多項(xiàng)城市配套設(shè)施尚不完善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。他們多為 25~35 歲的青年或中年人，是社會(huì)的中堅(jiān)力量，是城市發(fā)展的主力軍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以，對(duì)追求較高性價(jià)比的中端市場(chǎng)來講會(huì)有較大的吸引力。 綜上所述，高新區(qū)在整個(gè)城市房地產(chǎn)中的定位應(yīng)為與片區(qū)相匹配的中端市場(chǎng)和中高端市場(chǎng)。東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購房者都開始認(rèn)為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。相對(duì)于低端市場(chǎng)而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在 15～20 萬。失業(yè)后由于年齡相對(duì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 較大，而又沒有一技之長，因 此只能靠出力氣或是做小生意來自謀家業(yè)，由于家庭收入一般，而子女又要上學(xué)，因此生活多是過的中等，但經(jīng)過多年來的工作，積累了一定的財(cái)富，所能承受的總房?jī)r(jià)為 20~35 萬。 ，無論是置業(yè)者同質(zhì)偏好，還是其購買力，都具有絕對(duì)的可行性。 二 .項(xiàng)目定位 中齊未來城 位于高新區(qū)國際會(huì)展中心往東 300 米路北，東鄰開拓路，北面為市政規(guī)劃路，西至穎秀路，南面緊鄰工業(yè)南路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目共分為兩期開發(fā)，目前一期在開發(fā)建設(shè)中，總建筑面積 15 萬 多平米，規(guī)劃有高品質(zhì)住宅、花園洋房、精裝公寓、寫字樓、商業(yè)等，產(chǎn)品類型豐富多樣，品質(zhì)較高，建成后將成為高新區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)，高新區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑群落。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國際城市花園茗筑其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。金座的公寓項(xiàng)目。未來城、茗筑由此可見，項(xiàng)目受次貸金融危機(jī)所波及的中國低迷的房地產(chǎn)宏觀環(huán)境影響較小 ，也可以看出，幾大開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)的信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。美嘉海信國際城市花園、中海紫御東郡推出的房源最多，面積在 6 萬平米以上。國際城市花園茗筑未來城和中海 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，也可以看出，從未來的放量來看，項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即是中海國際城市花園茗筑本項(xiàng)目?jī)r(jià)格在區(qū)域處于中等偏上水平。 5.區(qū)域新推供應(yīng)量銷售情況分析 區(qū)域新推供應(yīng)量銷售情況%%%%%%%%%%中齊慧園中海 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，項(xiàng)目定價(jià)相 對(duì)較低，性價(jià)比較高，獲得周邊客戶的認(rèn)同。而海信其中，占主流的為 85~105 平米的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。未來城即有 4 棟公寓（精裝），即將推出，以每層 20 戶，每棟20 層來計(jì)算，即有 1600 戶。而其他的如一室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)的戶型供應(yīng)相對(duì)較少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)于供應(yīng)量占主導(dǎo)的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型，因本區(qū)域該戶型供應(yīng)量較大，所以即便銷售較其他戶型數(shù)量多，總銷售率也會(huì)相對(duì)較低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其原因是，區(qū)域供應(yīng)的三室兩廳一衛(wèi)面積適中，供應(yīng)量較少；其四室兩廳兩衛(wèi)戶型銷售狀況也要優(yōu)于區(qū)域總體水平，其原因是，項(xiàng)目在工業(yè)南路樹立大幅的戶外廣告牌，卓力宣傳此適宜三代居住四室戶型，受到較好的廣告效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ３ .項(xiàng)目 SWOT 分析 Strengths(優(yōu)勢(shì) )： ａ .中齊地產(chǎn)本土品牌 中齊地產(chǎn)自 2000 年成立以來，歷經(jīng) ９ 年先后在濟(jì)南開發(fā)建設(shè)了齊魯世紀(jì)園、泉印蘭亭、錦繡泉城、他山、未來城等大型知名地產(chǎn)項(xiàng)目。 ｃ .交通便利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目南面緊鄰濟(jì)南市城市交通主干道 —— 工業(yè)南路，距西面濟(jì)南市南北主干道 —— 二環(huán)東路、南面濟(jì)南市東西交通大動(dòng)脈 —— 經(jīng)十路、東面濟(jì)南至章丘重要交通干道 ——世紀(jì)大道，僅幾分鐘車程；距濟(jì)南國際機(jī)場(chǎng)也僅十余分鐘車程。各項(xiàng)結(jié)構(gòu)組織設(shè)置完善，利于投入運(yùn)營后的規(guī)范化管理。美嘉海信 ｇ .景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)系出自名門之手 項(xiàng)目景觀由全國 著名景觀設(shè)計(jì)公司朗石（香港）景觀設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，該公司集聚國內(nèi)頂級(jí)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)力量，并吸納來自美國、加拿大、澳大利亞、菲律賓和香港等不同國家和地區(qū)的設(shè)計(jì)大師，設(shè)計(jì)多樣風(fēng)格的立體化景觀，不僅大氣、前沿，而且柔美、實(shí)用并富有情趣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ｉ .豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟的管理模式 中齊地產(chǎn)歷經(jīng) 8 年錘煉，經(jīng) 過多年的發(fā)展，已積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，形成了成熟的管理模式和完善的公司制度。 ｋ .產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特 花園洋房組團(tuán)外立面造型 新穎，色彩多變，充分融合社區(qū)整體景觀系統(tǒng)，并通過小院、入戶花園、露臺(tái)等設(shè)計(jì)元素有效穿插，與社區(qū)多層次、立體化綠化景觀融為一體。 ｎ .銷售人員經(jīng)驗(yàn)豐富 項(xiàng)目實(shí)行自銷，所招聘銷售人員一般素質(zhì)較高，整體形象較好，從業(yè)多在 2 年以上，銷售經(jīng)驗(yàn)豐富，把握客戶能力較強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但是，與中海地產(chǎn)、海信地產(chǎn)等全國知名企業(yè)相比較，品牌實(shí)力還略顯遜色。 ｅ .推出戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 項(xiàng)目目前推出的產(chǎn)品，戶型面積與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一。 Opportunities(機(jī)會(huì) )： ａ .救市政策相續(xù)出臺(tái) 受金融危機(jī)等因素的影響，全國樓市樓市一路走低，進(jìn)入低迷的疲軟狀態(tài)，國家為救 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市相續(xù)出臺(tái)了一系列的利好政策。 以上，條條政策都有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖和健康發(fā)展，同時(shí)也會(huì)為本項(xiàng)目帶來一系列的發(fā)展機(jī)會(huì)。諸多行政事業(yè)單位的東遷，勢(shì)必會(huì)對(duì)高新區(qū)產(chǎn)生大量的居住需求。濟(jì)南以此次舉辦全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，對(duì)城市進(jìn)行改造升級(jí)，是城市形象得到明顯提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；蹐@、茗筑美嘉、中海會(huì) 展國際、丁豪 V 家、盛世花城等在售項(xiàng)目，眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目中其中還不乏大牌房地產(chǎn)品牌，他們會(huì)吸分散項(xiàng)目在本區(qū)域的的目標(biāo)客戶群，對(duì)項(xiàng)目的銷售帶來直接威脅。由此可以推測(cè)，開征物業(yè)稅已是未來的大勢(shì)所趨。多項(xiàng)利好為項(xiàng)目帶來了較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，但多數(shù)機(jī)會(huì)均具有時(shí)效性，因此，項(xiàng)目需要立即行動(dòng)，迅速抓住難得的發(fā)展機(jī)遇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，通過調(diào)研，可以看出，片區(qū)吸引的年輕置業(yè)者越來越多，他們需求的多為一室的公寓，因此，在日后開發(fā)過程中，可以適當(dāng)開發(fā)推出小面積的公寓住宅。而項(xiàng)目在前期開發(fā)的三室兩廳一衛(wèi)的戶型銷售狀況良好，頗受市場(chǎng)青睞，因此在后期開發(fā)過程中，可適當(dāng)增加開發(fā)數(shù)量。未來城 —— 濟(jì)南高新區(qū)最高檔樓盤，最適宜居住品質(zhì)樓盤，最值得選擇的大盤項(xiàng)目 產(chǎn)品形象：中齊最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。鑒于節(jié)約時(shí)間，就近居住的考慮，部分從業(yè)人員會(huì)考慮從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。 、高新區(qū)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、十里河小區(qū)等濟(jì)南較為知名學(xué)校。對(duì)于企業(yè)的中高層、中層人員，他們中多數(shù)月收入在 3000 ~6000 元，年齡 多在 30~45 歲之間，一般都以結(jié)婚，多為標(biāo)準(zhǔn)家庭（三口之家），需求多為兩室，也有部分會(huì)考慮三室。對(duì)他們而言，他們更多的是關(guān)注住房的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，需求多是一室或兩室，部分人員會(huì)考慮三室。一類購房者購房置業(yè)看重的是項(xiàng)目的合理價(jià)格（在濟(jì)南中端或中高端價(jià)格水平均可接受）、認(rèn)可的戶型設(shè)計(jì)、滿意的物業(yè)服務(wù)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該類客戶對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，但對(duì)價(jià)格又有著不宜太高的要求 ，否則他們則可能會(huì)考慮從南部山區(qū)購房，因?yàn)槟沁呌懈鼉?yōu)美的環(huán)境和更適合居住的條件。他們對(duì)居住環(huán)境要求不是太高，最主要的是居住學(xué)校附近，便于孩子就讀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑵ . 第一次開盤不力 第一次開盤，恰遇美國次貸金融危機(jī)，樓市開始走低，受其影響項(xiàng)目第一次開盤不力，在是長想成銷售不良的口碑。 ⑷ .銷售模式的傳統(tǒng) 銷售模式仍為常規(guī)的創(chuàng)痛銷售模式，在當(dāng)前特定的市場(chǎng)環(huán)境下，必須創(chuàng)新，必須走出常規(guī)的銷售模式，再那樣“來客戶 —— 介紹項(xiàng)目 —— 登記 —— 追電 —— ”的銷售模式，已在當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯些吃力，對(duì)有些銷售人員來說，每天接待客戶似乎已成了一種機(jī)械的“條件反射”，反思與創(chuàng)新不足。因此，項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)?nèi)沒有規(guī)劃小學(xué)，對(duì)項(xiàng)目來講會(huì)因此而流失一些高質(zhì)量的有效客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目以細(xì)致規(guī)劃， 和精致景觀來凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。做好各方面宣傳，聯(lián)系好各大媒體，處理好公共關(guān)系，做好項(xiàng)目火爆開盤的宣傳推廣，利用成功的開盤進(jìn)行造勢(shì)和炒作，力挽狂瀾，一改項(xiàng)目開盤不力，人氣不足的不良局面，使項(xiàng)目在重回人氣，以良好口碑挽回項(xiàng)目的不