大連寫字樓市場調(diào)研報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 三 個重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽珠g的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 序號 名 稱 功能定位 營銷模式 建筑面積 (m2) 租售率 租金成交價 (元 /天最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 m2) 均價 (元 /m2) 物業(yè)管理費(fèi) (元 /月通過近期對人民路區(qū)域的集中調(diào)研，發(fā)現(xiàn)人民路區(qū)域無論從客群構(gòu)成還是從租售行情上都有越發(fā)明顯的特征。隨著各寫字間客群的逐步集聚整合，有些寫字間甚至已經(jīng)形成了專有名稱，例如成大大廈現(xiàn)被稱為“進(jìn)出口大廈”，宏譽(yù)大廈也稱“航運(yùn)大廈”，錦聯(lián)大廈又稱“科技大廈”，更有中銀大廈現(xiàn)已更名了“國際金融大廈”。在人民路東部的海港一帶，物流、航運(yùn)、貨代這類公司擠滿了這一帶的寫字間，甚至還有航運(yùn)和貨代公司包辦整棟寫字樓的現(xiàn)象，這一帶離海關(guān)、商檢等管理中心較近，辦事方便的條件無疑大大增強(qiáng)了人民路寫字間的優(yōu)勢，這也是很多大企業(yè)、外資公司辦事處從未流動的重要原因；而在人民路西部靠近中山廣場一帶，則進(jìn)駐了金融、咨詢、辦事處等性質(zhì)的企業(yè)。這不由得讓人產(chǎn)生疑問：這種物業(yè)形態(tài)會不會對人民路的寫字間構(gòu)成較大的影響？在對人民路區(qū)域各大寫字間走訪中發(fā)現(xiàn)：這種影響確實(shí)存在，但影響對象卻不同。這一現(xiàn)象也迎合了前文中的分析結(jié)論，以成大大廈、錦聯(lián)大廈為例，這 兩 個項(xiàng)目原有客戶中不少是民 營性質(zhì)的中等企業(yè)，企業(yè)發(fā)展受運(yùn)營成本的影響較大，受投資型公寓的吸引力也隨之增大，因此出現(xiàn)了這類客群的分流。新項(xiàng)目在硬件品質(zhì)及軟件配套都具備了 甲級寫字間的標(biāo)準(zhǔn)，而在舊項(xiàng)目中，除了宏譽(yù)大廈之外，其余各個項(xiàng)目的營銷狀況都不太樂觀，其中以錦聯(lián)大廈和成大大廈最為突出， 兩 個大廈的租賃率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它項(xiàng)目；而且這幾個大廈的租金水平也低于新項(xiàng)目一個檔次。但本月對寫字間的走訪發(fā)現(xiàn)，人民路區(qū)域的寫字間整體上并未呈現(xiàn)出“淡季”的特征，租售率經(jīng)過加權(quán)平均后達(dá)到了 87%。 中山廣場 希望廣場沿線區(qū)域 該區(qū)域?qū)懽珠g的供應(yīng)量呈中間水平，租金售價水平和物業(yè)費(fèi)也都高于三 八廣場區(qū) 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 9 頁 域，綜合來看，這個區(qū)域的發(fā)展勢頭較往常樂觀。目前，這一區(qū)域已經(jīng)形成了以傳統(tǒng)主力“森茂大廈”加上 兩 個新生力量帶動其他老項(xiàng)目共同發(fā)展的格局。從新入市的項(xiàng)目來看，其對寫字間客群的要求都比較嚴(yán)格，這說明商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)比較認(rèn)可并重視項(xiàng)目客戶對項(xiàng)目整體的形象帶動能力。經(jīng)過深入分析發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域緊鄰城市主干道，商業(yè)氛圍濃厚，軟件環(huán)境條件并不適宜商住兩用項(xiàng)目的發(fā)展。希望大廈、金座大廈等項(xiàng)目都具備很大的規(guī)模，同時在友好廣場附近還有一個國貿(mào)中心項(xiàng)目在新建中。 三八廣場區(qū)域 隨著國家“振興東北老工業(yè)基地”、大連市政府“建設(shè)大大連”以及大連東港“維多利亞灣”改造規(guī)劃的精彩呈現(xiàn)，原有的 CBD 已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的需要（一個多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)，一般需要 3 至 5 平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對較高），人民路 CBD 在事實(shí)上已經(jīng)擴(kuò)展到近在咫尺的三八廣場、港灣廣場以及二七廣場區(qū)域。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 9 頁 ? 投資熱度增強(qiáng) 在新入市的項(xiàng)目中，營銷策略全部是以銷售為主，這無疑也反映出當(dāng)前該區(qū)域商住項(xiàng)目的投資群體規(guī)模擴(kuò)大。與租房相比，少花近 15 萬元的同時還擁有一套屬于自己的房子。這其中以安達(dá)商務(wù)大廈和名仕財(cái)富中心最為
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