【正文】 的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫(xiě)字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上， 是漢口高檔寫(xiě)字樓最為密集 、規(guī)模最大 的 區(qū)域。 ※ 第三階段，從 1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。 【一 漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況】 武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和 800 萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“ 21 世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈 、 瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫(xiě)字樓群，這批寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 板 塊 數(shù) 量 (個(gè) ) 建設(shè)大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計(jì) 22 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 6 頁(yè) 租金 /售價(jià)分析 ★ 武漢市寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù) 武漢市寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示： 寫(xiě)字樓歷年價(jià)格指數(shù)表 年／度 寫(xiě)字樓指數(shù) 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù)圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980990100010101020103010401050106010701 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù) (注：以漢口和武昌寫(xiě)字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象 ) 分 析 ： 2001 年以前上升緩慢， 2001 年以后上升很快，特別是 2002 年以來(lái)同比漲幅達(dá) 3％。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫(xiě)字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到 7000元 /平方米，高出武漢市寫(xiě)字樓平均銷售價(jià)格 2800元 /平方米。這主要是寫(xiě)字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。 ※ 解放大道至武勝路板塊，寫(xiě)字樓平均租金在 30 元 /平方米 /月左右， 其價(jià)位居武漢市寫(xiě)字樓的中間水平 。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫(xiě)字樓在這里會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。 ※ 40%寫(xiě)字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu) ,40%寫(xiě)字樓一樓為商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所 ,20%寫(xiě)字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 12 頁(yè) 市場(chǎng)需求特征分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求特征如下： ※ 承租人挑選寫(xiě)字樓的順序喜歡從乙級(jí)到甲級(jí)，或從其它寫(xiě)字樓到乙級(jí)寫(xiě)字樓 ※ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫(xiě)字樓時(shí)一般從武漢市范圍來(lái)看。 之所以目前企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因 ： ※ 武漢不同沿海城市，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大潮感覺(jué) 比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此。 ※ 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫(xiě)字樓都面臨的問(wèn)題。 DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。體育館路車站有 30 余條公交車經(jīng)過(guò)，距離漢口火車站約 15 分鐘車程，距離天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 30 分鐘車程，交通十分便 捷 . 商務(wù)辦公環(huán)境 項(xiàng)目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進(jìn)了周邊商務(wù)氛圍。 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD輻射影響，且先于主 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢(shì) 克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足 機(jī) 會(huì) (O) 威 脅 (T) 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫(xiě)字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大 供應(yīng)，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì) 這類公寓式寫(xiě)字樓產(chǎn)品對(duì)中小企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有一定的略?shī)Z性。 由此可見(jiàn)單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場(chǎng)的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場(chǎng)支持點(diǎn)。 ◎ 現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時(shí)期帶來(lái)的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無(wú)奈，并對(duì)由此這種高昂的代價(jià)產(chǎn)生動(dòng)搖。 那么這是一個(gè)怎 樣的市場(chǎng)呢？ ★ 寫(xiě)字樓的新市場(chǎng) —— 二次置業(yè)市場(chǎng)。 我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場(chǎng)，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場(chǎng)銷售中的美麗外衣。 效果分析： ◎ 通過(guò)提高銷售總價(jià)來(lái)提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。 現(xiàn)代企業(yè)是開(kāi)放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。 效果分析： ◎ 開(kāi)放性的空間更能滿足企業(yè)個(gè)性的張揚(yáng)； ◎ 大開(kāi)間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn) 品檔次，降低價(jià)格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計(jì)一般的缺陷； ★ 健康 —— 現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。 因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫(xiě)字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 19 頁(yè) 效果分析： ◎ 上述方案的實(shí)施簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)消費(fèi)者； ◎ 健康是社會(huì)的潮流，也是其他樓盤(pán)所不足的地方， 可有效形成本案的優(yōu)勢(shì)； ★ 簡(jiǎn)約 —— 現(xiàn)代的時(shí)尚元素。由繁雜蛻變?yōu)楹?jiǎn)約，便捷、時(shí)尚觸手，一切自然水到渠成。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹(shù)木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動(dòng)自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和； 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 20 頁(yè) C、 建立高度智能化的現(xiàn)代 商務(wù)倉(cāng)：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的 4 樓分區(qū)設(shè)計(jì)。 建議如下： “航空 SHOW 商務(wù)港寫(xiě)字樓” “航空”點(diǎn)明本案地點(diǎn)位于繁華的航空路； SHOW 旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 推廣策略 在具體推廣過(guò)程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法： ※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報(bào)紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布 ※ 廣告推廣 確定引導(dǎo) — 提出形象 — 展現(xiàn)賣點(diǎn)的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報(bào)紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨 時(shí)進(jìn)行廣告效果的評(píng)估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。 ※ 現(xiàn)場(chǎng)包裝 利用樓盤(pán)地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 項(xiàng)目銷售目標(biāo) 我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的