【正文】 的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級寫字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上， 是漢口高檔寫字樓最為密集 、規(guī)模最大 的 區(qū)域。 ※ 第三階段，從 1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場發(fā)展放慢了腳步。 【一 漢口寫字樓市場概況】 武漢是一個擁有數(shù)百年的歷史和 800 萬人口的大城市，數(shù)度被評為“ 21 世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈 、 瑞通廣場為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 板 塊 數(shù) 量 (個 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計 22 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 6 頁 租金 /售價分析 ★ 武漢市寫字樓價格指數(shù) 武漢市寫字樓價格指數(shù)及變化如下圖表所示： 寫字樓歷年價格指數(shù)表 年／度 寫字樓指數(shù) 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 寫字樓物業(yè)價格指數(shù)圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980990100010101020103010401050106010701 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫字樓物業(yè)價格指數(shù) (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象 ) 分 析 ： 2001 年以前上升緩慢， 2001 年以后上升很快，特別是 2002 年以來同比漲幅達(dá) 3％。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價格達(dá)到 7000元 /平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價格 2800元 /平方米。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點及商住樓影響，價格難以提升。 ※ 解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在 30 元 /平方米 /月左右， 其價位居武漢市寫字樓的中間水平 。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。 ※ 40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu) ,40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場所 ,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 12 頁 市場需求特征分析 寫字樓市場需求特征如下： ※ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級，或從其它寫字樓到乙級寫字樓 ※ 寫字樓市場的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時一般從武漢市范圍來看。 之所以目前企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因 ： ※ 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺 比較遲鈍，對入世亦是如此。 ※ 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。 DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。體育館路車站有 30 余條公交車經(jīng)過，距離漢口火車站約 15 分鐘車程，距離天河國際機(jī)場約 30 分鐘車程，交通十分便 捷 . 商務(wù)辦公環(huán)境 項目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進(jìn)了周邊商務(wù)氛圍。 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD輻射影響，且先于主 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢 克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足 機(jī) 會 (O) 威 脅 (T) 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大 供應(yīng)，為本案提供市場機(jī)會 這類公寓式寫字樓產(chǎn)品對中小企業(yè)寫字樓市場具有一定的略奪性。 由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點。 ◎ 現(xiàn)有甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時期帶來的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無奈，并對由此這種高昂的代價產(chǎn)生動搖。 那么這是一個怎 樣的市場呢？ ★ 寫字樓的新市場 —— 二次置業(yè)市場。 我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場，首要是實現(xiàn)現(xiàn)代化。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場銷售中的美麗外衣。 效果分析： ◎ 通過提高銷售總價來提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。 現(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。 效果分析： ◎ 開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的張揚； ◎ 大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn) 品檔次，降低價格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補了建筑外形設(shè)計一般的缺陷； ★ 健康 —— 現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。 因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 19 頁 效果分析： ◎ 上述方案的實施簡單易行，可操作性強(qiáng)； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛消費者； ◎ 健康是社會的潮流，也是其他樓盤所不足的地方， 可有效形成本案的優(yōu)勢； ★ 簡約 —— 現(xiàn)代的時尚元素。由繁雜蛻變?yōu)楹喖s，便捷、時尚觸手，一切自然水到渠成。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和； 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 20 頁 C、 建立高度智能化的現(xiàn)代 商務(wù)倉：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的 4 樓分區(qū)設(shè)計。 建議如下： “航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓” “航空”點明本案地點位于繁華的航空路； SHOW 旨在表達(dá)現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 推廣策略 在具體推廣過程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗，我們將采用以下推廣手法： ※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布 ※ 廣告推廣 確定引導(dǎo) — 提出形象 — 展現(xiàn)賣點的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨 時進(jìn)行廣告效果的評估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。 ※ 現(xiàn)場包裝 利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場氣氛。 項目銷售目標(biāo) 我們會根據(jù)項目的進(jìn)展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的