深圳某大型寫字樓營銷推廣策劃報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 每年第一個(gè)月付清（選擇此種方式的客戶也不會多，以 100M2面積計(jì)算，首期付出了 20%的款項(xiàng)后，五年共付 70萬元，而采用按揭形式購買僅需 480000元，相當(dāng)于五年分期的 70%） 管理費(fèi)： / M2 國家開始西部大開發(fā)，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點(diǎn)，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，武漢的寫字樓市道會有所好轉(zhuǎn)。 中商廣場租售價(jià)格能根據(jù)市場作適當(dāng)調(diào)整，從高于競爭對手 30％的率下降到 20％左右，即從 7000元 /M2調(diào)整為 5600元 /M2，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說明中商廣場領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場、靈活應(yīng)變 。因此，縮小了客戶群的范圍。 中商廣場為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢，同時(shí)也有其不利的一面， “是騾子是馬 ”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間，對愛炒期樓的投資客已無空間。 ，高度為 180 米，這是中商廣場成 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 19 頁 為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。不過要使現(xiàn)有租戶 60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。（具體方案在 促銷 策略里面詳述） 項(xiàng)目價(jià)格定位 售價(jià)：均價(jià) 5600元 /M2，雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫字樓最高價(jià)，但與寫字樓質(zhì)素相比，此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受，此價(jià)位應(yīng)該是中商 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 19 頁 廣場的價(jià)格突破點(diǎn) 租價(jià)：起租 35元 /M2，層差 1 元 /M2，即均租約 55 元 /M2，另管理費(fèi) /M2（含空調(diào)費(fèi)） 五、項(xiàng)目包裝 售樓部、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議（見附圖） 原則：體現(xiàn)中商廣場的檔次與風(fēng)格體現(xiàn)一種大氣、豪氣 中商廣場寫字樓樣板間設(shè)計(jì)建議（見附圖） 中商廣場大門前升旗設(shè)計(jì)（見附圖） 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商 是開發(fā)公司中商集團(tuán)的簡稱，但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓均未用公司名稱作樓名；二是“中商 ”同造謠中傷的中傷諧音；三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。同時(shí)，人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比，所以總是在圈圈里跳不出來。 1. 3 項(xiàng)目自身質(zhì)素的障礙。 1. 4付款方式的障礙。 本項(xiàng)目推廣五大突破口 2. 1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式 。 、調(diào)價(jià)、調(diào)至 5600元 /M2，縮小與同區(qū)域競爭樓盤價(jià)格差，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤比有價(jià)格優(yōu)。因此，采取五成五年免息付款和 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 19 頁 五成八年銀行按揭及五年返租形式。 B座 10—38 層為寫字樓，（其中第 2 36層為安全層），即共 26層，面積約 26000M2。 2． 4 價(jià)格擬定實(shí)行 “低開中走 ”策略，先以較低價(jià)入市，再根據(jù) 銷售 情況調(diào)整價(jià)格。 因本項(xiàng)目與周邊競爭對手相比，價(jià)格偏高。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強(qiáng)大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 19 頁 了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對外界將是怎樣的震撼。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。10000） =3623 元 還返該客戶的金額與該客戶月供比為： 46673623=1044 元 五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為： （ 560000y12） y100≈47元 / M2 該寫字樓正常出租價(jià)格為： 55元 /M2 發(fā)展商每年除還返外尚可額外 贏利：（ 554） 3100312=9600 元 發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利： 960035=48000元 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 19 頁 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 八、 促銷 策略 直銷 活動 中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險(xiǎn)公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對比較明確，如某些渡假村 銷售 會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。 DM郵寄 ，在上門拜訪前先實(shí)行 DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。 優(yōu)惠政策 3. 1企業(yè) 產(chǎn)品展示會，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行 企業(yè) 形象和產(chǎn)品展示會，是很多 企業(yè) 樂此不彼的好事。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地
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