【正文】 現(xiàn)了高品質(zhì)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品以適應(yīng)市場(chǎng)的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括今年上半年的新增供應(yīng)，中關(guān)村區(qū)域的寫(xiě)字樓存量已達(dá) 420 萬(wàn)平方米左右，其中多為高檔寫(xiě)字樓，到 2020 年，中關(guān)村將計(jì)劃有 90 萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓竣工，在未來(lái)將要形成的商務(wù)區(qū)中，高檔寫(xiě)字樓占 75%。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然 “智能型大廈 ”、 “綠色生態(tài)大廈 ”等概念不斷推陳出新，但這些舉措并沒(méi)有從根本 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 集中放量 中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) /王小霞 “海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了 ?孔雀東南飛 ?；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展中遇到的最大挫折。中關(guān)村的 “第二次創(chuàng)業(yè) ”時(shí)代來(lái)臨了么？ 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 集中放量 寫(xiě)字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。 在 “中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價(jià)值論壇 ”上，北京廣廈世紀(jì)投資總經(jīng)理劉芳告訴記者， 2020 年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因?yàn)楹５韰^(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)是 任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。 高檔寫(xiě)字樓獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 在 2020 年中關(guān)村寫(xiě)字樓快 速發(fā)展的過(guò)程中，首創(chuàng) CEO 大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。 供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低 至今年上半年為止，甲級(jí)寫(xiě)字樓的總存量已經(jīng)達(dá)到 280 萬(wàn)平方米，其中浦東占總存量的 %。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi) (例如南京西路和淮海中路 )的絕大多數(shù)項(xiàng)目在今年大部分時(shí)期均保持滿租，而新竣工的項(xiàng)目亦同樣達(dá)到異常之高的預(yù)租水平。 總體上看，上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢(shì)，這表明消 費(fèi)者在選擇產(chǎn)品時(shí)更趨于理智。但是在 10 月份，寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰到來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇將在所難免。 至第三季度末甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量已上升至 295 萬(wàn)平方米，但空置率仍降至 %。浦東陸家嘴地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金雖有小幅振蕩但總體價(jià)格仍維持在幾個(gè)月來(lái)的平均水平上，隨著人民廣場(chǎng)寫(xiě)字樓租賃價(jià)格的回落，陸家嘴板塊甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金 10 月份再次回到了榜首的位置，由于未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)均沒(méi)有較大面積的甲級(jí)寫(xiě)字樓上市，因此預(yù)計(jì)這一格局在今后的幾個(gè)月內(nèi)將不會(huì)有很大的 變動(dòng)。供應(yīng)高峰來(lái)臨促使競(jìng)爭(zhēng)加劇，過(guò)去兩年有限的寫(xiě)字樓供 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 集中放量 中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀 “海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了 ?孔雀東南飛 ?；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的最大挫折。中關(guān)村的 “第二次創(chuàng)業(yè) ”時(shí)代來(lái)臨了么？ 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 集中放量 寫(xiě)字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。 在 “中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價(jià)值論壇 ”上，北京廣廈世紀(jì)投資總經(jīng)理劉芳告訴記者， 2020 年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因?yàn)楹５韰^(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。 高檔寫(xiě)字樓獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 在 2020 年中關(guān)村寫(xiě)字樓快速發(fā)展的過(guò)程中，首創(chuàng) CEO 大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。坐在接待室里，透過(guò)寬大的玻璃窗，清晰可見(jiàn)德勝置業(yè)大廈所有樓座都已封頂，中式 圍合庭院的地下二層車(chē)庫(kù)也進(jìn)入了主體澆注階段。不過(guò)加息也不是壞事，加息對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)從另外一個(gè)層面上來(lái)看反而是一個(gè)利好，因?yàn)樗梢远糁挂徊糠植灰?guī)范的產(chǎn)業(yè)行為，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)使抵抗力強(qiáng)的企業(yè)得到更大發(fā)展。商住，即 SOHO 類(lèi)物業(yè)是為越來(lái)越多的中小型私營(yíng)企業(yè)提供的辦公場(chǎng)所。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不少中小企業(yè)如今也成熟壯大起來(lái)，市場(chǎng)上出 滬 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 行情看好 CBD 辦公樓擠占住宅樓空間 來(lái)源 :東方早報(bào) 作者 :劉秀浩 東方網(wǎng) 11 月 30 日消息：近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非?；钴S。 耀江國(guó)際廣場(chǎng)當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要，加入了一定比例的辦公樓。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的 CBD 區(qū)作為發(fā)展目標(biāo)，以期提高整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境及品位。 未來(lái)兩年需要什么樣的寫(xiě)字樓 未來(lái)兩年需要什么樣的寫(xiě)字樓 隨著日前 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 的迅速發(fā)展，原先單一傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓模式已將不再符合市場(chǎng)的需要，寫(xiě)字樓同樣需要多元化發(fā)展，開(kāi)發(fā)商業(yè)開(kāi)始注重其功能性以及人性化的設(shè)計(jì)，在上海還出現(xiàn)了生態(tài)性寫(xiě)字樓。樸素簡(jiǎn)約同樣是一種品位的體現(xiàn)，高品位的產(chǎn)品需要的是由富有內(nèi)涵的設(shè)計(jì)，這需要開(kāi)發(fā)商同樣具有一定內(nèi)涵，也需要建筑是具備一定修養(yǎng)，而隨之吸引來(lái)的客戶也同樣具備高的水準(zhǔn)。 五、 分租售 寫(xiě)字樓的租售是兩種不同的經(jīng)營(yíng)方式，最好有所側(cè)重，否則會(huì)帶來(lái)很多經(jīng)營(yíng)上的混亂。這也為高效率辦公提供了充足的智能化支持。 就在不久前，滬上又有 兩幢爛尾樓改辦公樓的項(xiàng)目動(dòng)工，一處位于火車(chē)站北站附近的風(fēng)云國(guó)際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場(chǎng)，兩處都在進(jìn)行緊張的外立面施工。這種情形并非一家獨(dú)有，目前相當(dāng)多的區(qū)都 會(huì)要求中心區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年 1 月到 10 月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢(shì)，到 10 月份空置率在 7%左右，比年初下降了近一半。 報(bào)告顯示，今年三季度，上海僅有一幢甲級(jí)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，而且近期人民幣匯率調(diào)整預(yù)期致使海外資金加速進(jìn)軍上海，這些因素導(dǎo)致上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置量降至近 10 年來(lái)的最低點(diǎn)。國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)表明，甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率保持在 10％－ 15％是較為合理的，這樣市場(chǎng)具有一定的供給彈性，租金穩(wěn)定。此外，包括耀江國(guó)際廣場(chǎng)及海上海等新建項(xiàng)目，不斷有寫(xiě)字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大 CBD 之外，更多的地區(qū)開(kāi)始關(guān)注樓宇經(jīng)濟(jì)給區(qū)域所帶來(lái)的巨大推動(dòng)力。隨著時(shí)間的推移，這一比例正被提得越來(lái)越高。同時(shí)很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或?qū)?dòng)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)進(jìn)入一個(gè)新的繁榮期。在這樣的一年里，在這樣的市場(chǎng)中，在這樣的舞臺(tái)上，京城地產(chǎn)上演著一幕幕的悲歡離合，見(jiàn)證著一幕幕的興衰榮辱。曾培炎副總理深刻分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，論述了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，明確了當(dāng)前的任務(wù)，并對(duì)貫徹落實(shí) 18 號(hào)文件精神做了部署。 121 文件抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱 6 月 13 日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) [2020]121號(hào)，簡(jiǎn)稱 121 號(hào)文件 )。但這條非典期間推出的房地產(chǎn)利空政策無(wú)疑為眾多的開(kāi)發(fā)商增加了不小的心理壓力，本來(lái)已經(jīng)倍受非典折磨的京城樓市顯得更加脆弱。無(wú)論如何，這些新上市的樓盤(pán)是倍受矚目的，是頻頻見(jiàn)諸報(bào)端的，是跳躍在各項(xiàng)目各式各樣的市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)分析報(bào)告中的，是影響著京城樓市進(jìn)程的。這其中，土地交易政策的改變是新盤(pán)推量激增的最主要原因，這使得不少 “囤積 ”在大小開(kāi)發(fā)商、土地主手中的 “協(xié)議地 ”倉(cāng)促入市。而這些大盤(pán)項(xiàng)目也并非像傳說(shuō)中的那樣 “頭腦簡(jiǎn)單，四肢發(fā)達(dá) ”， “胸 ”大的同時(shí)，也還擁有相當(dāng)?shù)?“智慧 ”與優(yōu)勢(shì)。各種價(jià)位、 2020 年京城地產(chǎn)金融大勢(shì)分析 作者：劉丹 2020 年的北京房地產(chǎn)界可謂經(jīng)歷了大悲大喜：從 2020 年 6 月中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》 (一般稱為 “121 號(hào)文件 ”)發(fā)布，到國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件恰逢其時(shí)地出臺(tái)托市，今年可以說(shuō)是繼 1993 年后房地產(chǎn)的又一個(gè)驚心動(dòng)魄的年度。 再說(shuō) 121 2020 年 6 月 5 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》 (一般稱為 ”121 號(hào)文件 ”)，規(guī)范的內(nèi)容從建筑施工企業(yè)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再到政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購(gòu)房者，基本上涵蓋了房地產(chǎn)貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)和主體。 銀行的尷尬從房貸調(diào)整的原因看，金融安全是調(diào)整房貸、減少金融風(fēng)險(xiǎn)的重要考慮。而央行此次的《通知》也是有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī) 定。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，城中村改造（俗稱舊城改造）這個(gè) “香餑餑 ”并不是完全沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，入市者必須慎重，要多贏仍需深思。如何走出現(xiàn)在的困境，深圳市經(jīng)過(guò)多方面的綜合權(quán)衡后，祭出了舊城改造的招數(shù)。遠(yuǎn)的如香港新世界就曾大手筆介入北京南城區(qū)舊改，收益亦相當(dāng)不錯(cuò)；中遠(yuǎn)發(fā)展、新黃浦等上市公司在 上海舊改中亦取得不錯(cuò)的回報(bào)；而和記黃埔、德凱置地等外資企業(yè)更是大舉殺入上海等中心城市舊改領(lǐng)域?？赡芙鉀Q 10 年住房需求 對(duì)于普通市民來(lái)講，舊城改造的意義在于是否能夠給他們的購(gòu)房帶來(lái)更多的實(shí)惠。雖然 Townhouse 這種產(chǎn)品算不上創(chuàng)新，只是外來(lái)產(chǎn)品的本土化，或者說(shuō)是一種移植，但這種源自歐美的新穎的建筑形態(tài)一在北京登陸便引起了消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)人事極大的興趣。 郊區(qū)住宅典范 亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的位置和環(huán)境成就了一棟洋房以及今天此地的眾多項(xiàng)目，它們是真正意義上的郊區(qū)化住宅。在北京，要 說(shuō)到 TownHouse，要說(shuō)到亦莊，相當(dāng)一部分人第一反應(yīng)就是——一棟洋房。 不足： “1”字型排列的局限 產(chǎn)品的創(chuàng)新必然會(huì)吸引市場(chǎng)的關(guān)注，卡爾生活館的市場(chǎng)知名度和影響力都相當(dāng)不俗。主題化、個(gè)性化、配套化、生態(tài)化、人性化將是 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 的必然發(fā)展趨勢(shì)?！? 銀行加息對(duì)于 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 的影響 理的一系列政策的出臺(tái)，及銀行嚴(yán)格控制貸款，抑制過(guò)熱的行業(yè)投資之后，央行 10 月 29 日新公布的人民幣存貸款利率上調(diào)也使得人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨向，眾說(shuō)紛紛。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期往往為 23 年。該筆支出平均到每月約增加為 180 元。相對(duì)百萬(wàn)元以上的 10 年的長(zhǎng)期投資，該數(shù)值是可接受的。 三、 從投資回報(bào)角度。例如，同樣以 10 年為例，若貸款利率調(diào)至 %(即 %*4+%)，則上述情況年供款額達(dá)到總投資的 %。 CBD 地區(qū)更高一些。由于信用卡危機(jī)的影響，韓國(guó)消費(fèi)者需求持續(xù)疲軟，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展速度相對(duì)放緩使得漢城 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 出現(xiàn)零吸納量，然而，隨著預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，漢城 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 將于 2020 年初恢復(fù)上升勢(shì)頭。亞太南部地區(qū)，澳大利亞市場(chǎng)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，墨爾本、布里斯班、珀斯市場(chǎng)的需求均十分強(qiáng)勁。同時(shí)，上海優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金繼續(xù)保持平穩(wěn)的上升態(tài)勢(shì)，浦 個(gè)人投資者動(dòng)手 “開(kāi)墾 ”寫(xiě)字樓 新聞晨報(bào) 由于租金持續(xù)上漲、銀行可提供 56 成 10 年的按揭、寫(xiě)字樓的期房轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在尚未受 到限制、一些可售型寫(xiě)字樓的主力分割面積往往在 100 平方米左右，滬上可售型寫(xiě)字樓正成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的新寵，個(gè)人投資者開(kāi)始把目光投向這一塊原本有些陌生的高回報(bào)領(lǐng)地。 據(jù)戴德梁行寫(xiě)字樓部有關(guān)專家介紹，目前上海的可售型寫(xiě)字樓按照面積可分為 3 類(lèi)：即標(biāo)準(zhǔn)型可售寫(xiě)字樓（分割面積在 100 平方米以上），小戶型可售寫(xiě)字樓（主力面積在 100 平方米以下），其他創(chuàng)新型。 據(jù)介紹，從 2002 年開(kāi)始，可售型寫(xiě) 字樓的供應(yīng)情況一直就呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。市中心區(qū)域可售型寫(xiě)字樓售價(jià)跨度較大，其價(jià)格從 10000／平方米左右至 30000 元／平方米不等。從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，上海 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 正從最早的虹橋地區(qū)逐步發(fā)展成為目前以浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)為龍頭，以徐家 小面積低總價(jià) 成非主流投資熱點(diǎn) 投資客看好小戶型寫(xiě)字樓 來(lái)源 :青年報(bào) 作者 :李宏濤 姜卓 東方網(wǎng) 11 月 25日消息：自 2020 年上半年上海幾十個(gè)小戶型酒店式公寓上市后，其誘人的暴利空間使投資普通住宅相形見(jiàn)絀。二、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展壯大，使辦公樓的需求也隨之增長(zhǎng)。對(duì)于投資客戶而言，相對(duì)于一些高檔住宅來(lái)說(shuō)，價(jià)格都是比較適中的。第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部的陸先生表示，小戶型物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者可能不是最終需求者，而最終需求者是租戶。 寫(xiě)字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的 “顯示器 ”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)中抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)最低的物業(yè)。但由于小戶型寫(xiě)字樓需 聚焦徐家匯 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 近幾年隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的境內(nèi)外知名企業(yè)不斷進(jìn)入申城，市場(chǎng)上對(duì)于中高檔寫(xiě)字樓的需求明顯增量，而其中大部分公司在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)又多集中在 CBD（中央商務(wù)區(qū)）地區(qū)，從而使得這些地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率持續(xù)下降、租金不斷上漲。目前區(qū)內(nèi)已集聚拜耳、美孚等國(guó)際一流的大集團(tuán)；同時(shí)，還有為數(shù)眾多的中小企業(yè)入住其中。 強(qiáng)勁的環(huán)境優(yōu)勢(shì) 徐家匯作為上海的城市商務(wù)次中心區(qū)，經(jīng)過(guò)近十年的建設(shè)，已經(jīng)形成了交通、商業(yè)等聚集效應(yīng)，各種公共交通、軌道交通交錯(cuò)縱橫，各商業(yè)中心也在地下形成了一個(gè)可與地面相媲美的城市亮點(diǎn)。 同時(shí)，北京目前在建的蘋(píng)果社區(qū)商業(yè)街、昆泰環(huán)繞商業(yè)街、金泉廣場(chǎng)商業(yè)步行街，散落于北京的幾大旺市，無(wú)疑又將給北京的商 用房地產(chǎn)帶來(lái)一番熱鬧景象。 商用地產(chǎn)蓬勃發(fā)展引來(lái)各方關(guān)注 商用房地產(chǎn)自其出現(xiàn)伊始，就以高回報(bào)受到業(yè)界和投資者的極大關(guān)注。這種種原因，促進(jìn)了北京商用物業(yè)的迅速崛起。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)就聘請(qǐng)專業(yè)公司從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷(xiāo)售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，力求將項(xiàng)目完美地推向市場(chǎng)。重慶寫(xiě)字樓發(fā)展的 10年，經(jīng)歷了陽(yáng)光、也經(jīng)歷了風(fēng)雨，起伏之間我們看到它成長(zhǎng)的足 跡。 到九十年代中期時(shí)，市場(chǎng) “綜合癥 ”就開(kāi)始突現(xiàn)出來(lái) 售價(jià)持續(xù)下滑、租金一蹶不振。而 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 卻 始終沉默著。創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時(shí)段營(yíng)銷(xiāo)的主力客戶。 同時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)中呈現(xiàn)出幾大共同現(xiàn)象，一是新一批高檔寫(xiě)字樓在區(qū)域市場(chǎng)中都具有標(biāo)高的意義，它們的物業(yè)品質(zhì)、管理國(guó)際化上均有強(qiáng)力的支撐；二是它們的活躍與大機(jī)構(gòu)、大財(cái)團(tuán)的入駐和搶灘帶動(dòng)有關(guān)。 而商業(yè)中心區(qū)和商務(wù)中心區(qū)的適度分離卻是國(guó)際化的一種必然