【正文】 現(xiàn)了高品質(zhì)的寫字樓產(chǎn)品以適應(yīng)市場的需求。據(jù)統(tǒng)計，包括今年上半年的新增供應(yīng)，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量已達 420 萬平方米左右，其中多為高檔寫字樓，到 2020 年，中關(guān)村將計劃有 90 萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，在未來將要形成的商務(wù)區(qū)中，高檔寫字樓占 75%。 業(yè)內(nèi)人士認為，雖然 “智能型大廈 ”、 “綠色生態(tài)大廈 ”等概念不斷推陳出新，但這些舉措并沒有從根本 寫字樓市場 集中放量 中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀 中國經(jīng)濟時報 /王小霞 “海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了 ?孔雀東南飛 ?；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng) 濟發(fā)展中遇到的最大挫折。中關(guān)村的 “第二次創(chuàng)業(yè) ”時代來臨了么？ 寫字樓市場 集中放量 寫字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。 在 “中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價值論壇 ”上，北京廣廈世紀投資總經(jīng)理劉芳告訴記者， 2020 年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因為海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是 任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。 高檔寫字樓獨領(lǐng)風(fēng)騷 在 2020 年中關(guān)村寫字樓快 速發(fā)展的過程中，首創(chuàng) CEO 大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。 供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低 至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)達到 280 萬平方米，其中浦東占總存量的 %。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi) (例如南京西路和淮海中路 )的絕大多數(shù)項目在今年大部分時期均保持滿租，而新竣工的項目亦同樣達到異常之高的預(yù)租水平。 總體上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這表明消 費者在選擇產(chǎn)品時更趨于理智。但是在 10 月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應(yīng)高峰到來，市場競爭加劇將在所難免。 至第三季度末甲級寫字樓的存量已上升至 295 萬平方米，但空置率仍降至 %。浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價格仍維持在幾個月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金 10 月份再次回到了榜首的位置，由于未來幾個月內(nèi)這兩個區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字樓上市，因此預(yù)計這一格局在今后的幾個月內(nèi)將不會有很大的 變動。供應(yīng)高峰來臨促使競爭加劇，過去兩年有限的寫字樓供 寫字樓市場 集中放量 中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀 “海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了 ?孔雀東南飛 ?；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中遇到的最大挫折。中關(guān)村的 “第二次創(chuàng)業(yè) ”時代來臨了么？ 寫字樓市場 集中放量 寫字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。 在 “中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價值論壇 ”上，北京廣廈世紀投資總經(jīng)理劉芳告訴記者， 2020 年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因為海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。 高檔寫字樓獨領(lǐng)風(fēng)騷 在 2020 年中關(guān)村寫字樓快速發(fā)展的過程中，首創(chuàng) CEO 大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。坐在接待室里，透過寬大的玻璃窗，清晰可見德勝置業(yè)大廈所有樓座都已封頂，中式 圍合庭院的地下二層車庫也進入了主體澆注階段。不過加息也不是壞事，加息對于房地產(chǎn)行業(yè)從另外一個層面上來看反而是一個利好，因為它可以遏止一部分不規(guī)范的產(chǎn)業(yè)行為，通過競爭使抵抗力強的企業(yè)得到更大發(fā)展。商住，即 SOHO 類物業(yè)是為越來越多的中小型私營企業(yè)提供的辦公場所。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，不少中小企業(yè)如今也成熟壯大起來，市場上出 滬 寫字樓市場 行情看好 CBD 辦公樓擠占住宅樓空間 來源 :東方早報 作者 :劉秀浩 東方網(wǎng) 11 月 30 日消息：近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非常活躍。 耀江國際廣場當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的需要，加入了一定比例的辦公樓。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的 CBD 區(qū)作為發(fā)展目標，以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟的投資環(huán)境及品位。 未來兩年需要什么樣的寫字樓 未來兩年需要什么樣的寫字樓 隨著日前 寫字樓市場 的迅速發(fā)展，原先單一傳統(tǒng)的寫字樓模式已將不再符合市場的需要，寫字樓同樣需要多元化發(fā)展，開發(fā)商業(yè)開始注重其功能性以及人性化的設(shè)計，在上海還出現(xiàn)了生態(tài)性寫字樓。樸素簡約同樣是一種品位的體現(xiàn)，高品位的產(chǎn)品需要的是由富有內(nèi)涵的設(shè)計，這需要開發(fā)商同樣具有一定內(nèi)涵，也需要建筑是具備一定修養(yǎng)，而隨之吸引來的客戶也同樣具備高的水準。 五、 分租售 寫字樓的租售是兩種不同的經(jīng)營方式，最好有所側(cè)重，否則會帶來很多經(jīng)營上的混亂。這也為高效率辦公提供了充足的智能化支持。 就在不久前，滬上又有 兩幢爛尾樓改辦公樓的項目動工，一處位于火車站北站附近的風(fēng)云國際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進行緊張的外立面施工。這種情形并非一家獨有，目前相當(dāng)多的區(qū)都 會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年 1 月到 10 月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到 10 月份空置率在 7%左右，比年初下降了近一半。 報告顯示，今年三季度，上海僅有一幢甲級寫字樓投放市場，而且近期人民幣匯率調(diào)整預(yù)期致使海外資金加速進軍上海，這些因素導(dǎo)致上海甲級寫字樓的空置量降至近 10 年來的最低點。國際上的經(jīng)驗表明，甲級寫字樓的空置率保持在 10％－ 15％是較為合理的，這樣市場具有一定的供給彈性，租金穩(wěn)定。此外，包括耀江國際廣場及海上海等新建項目，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大 CBD 之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟給區(qū)域所帶來的巨大推動力。隨著時間的推移，這一比例正被提得越來越高。同時很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或?qū)訉懽謽情_發(fā)進入一個新的繁榮期。在這樣的一年里，在這樣的市場中，在這樣的舞臺上，京城地產(chǎn)上演著一幕幕的悲歡離合，見證著一幕幕的興衰榮辱。曾培炎副總理深刻分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，論述了促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，明確了當(dāng)前的任務(wù)，并對貫徹落實 18 號文件精神做了部署。 121 文件抑制房地產(chǎn)市場過熱 6 月 13 日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) [2020]121號，簡稱 121 號文件 )。但這條非典期間推出的房地產(chǎn)利空政策無疑為眾多的開發(fā)商增加了不小的心理壓力，本來已經(jīng)倍受非典折磨的京城樓市顯得更加脆弱。無論如何，這些新上市的樓盤是倍受矚目的，是頻頻見諸報端的，是跳躍在各項目各式各樣的市場研究營銷分析報告中的，是影響著京城樓市進程的。這其中，土地交易政策的改變是新盤推量激增的最主要原因，這使得不少 “囤積 ”在大小開發(fā)商、土地主手中的 “協(xié)議地 ”倉促入市。而這些大盤項目也并非像傳說中的那樣 “頭腦簡單，四肢發(fā)達 ”， “胸 ”大的同時，也還擁有相當(dāng)?shù)?“智慧 ”與優(yōu)勢。各種價位、 2020 年京城地產(chǎn)金融大勢分析 作者：劉丹 2020 年的北京房地產(chǎn)界可謂經(jīng)歷了大悲大喜：從 2020 年 6 月中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》 (一般稱為 “121 號文件 ”)發(fā)布，到國務(wù)院 18 號文件恰逢其時地出臺托市，今年可以說是繼 1993 年后房地產(chǎn)的又一個驚心動魄的年度。 再說 121 2020 年 6 月 5 日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》 (一般稱為 ”121 號文件 ”)，規(guī)范的內(nèi)容從建筑施工企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再到政府土地儲備機構(gòu)以及個人購房者，基本上涵蓋了房地產(chǎn)貸款的各個環(huán)節(jié)和主體。 銀行的尷尬從房貸調(diào)整的原因看，金融安全是調(diào)整房貸、減少金融風(fēng)險的重要考慮。而央行此次的《通知》也是有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細規(guī) 定。不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，城中村改造（俗稱舊城改造）這個 “香餑餑 ”并不是完全沒有風(fēng)險，入市者必須慎重，要多贏仍需深思。如何走出現(xiàn)在的困境，深圳市經(jīng)過多方面的綜合權(quán)衡后，祭出了舊城改造的招數(shù)。遠的如香港新世界就曾大手筆介入北京南城區(qū)舊改，收益亦相當(dāng)不錯；中遠發(fā)展、新黃浦等上市公司在 上海舊改中亦取得不錯的回報；而和記黃埔、德凱置地等外資企業(yè)更是大舉殺入上海等中心城市舊改領(lǐng)域。可能解決 10 年住房需求 對于普通市民來講，舊城改造的意義在于是否能夠給他們的購房帶來更多的實惠。雖然 Townhouse 這種產(chǎn)品算不上創(chuàng)新，只是外來產(chǎn)品的本土化，或者說是一種移植，但這種源自歐美的新穎的建筑形態(tài)一在北京登陸便引起了消費者和業(yè)內(nèi)人事極大的興趣。 郊區(qū)住宅典范 亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的位置和環(huán)境成就了一棟洋房以及今天此地的眾多項目，它們是真正意義上的郊區(qū)化住宅。在北京，要 說到 TownHouse，要說到亦莊，相當(dāng)一部分人第一反應(yīng)就是——一棟洋房。 不足： “1”字型排列的局限 產(chǎn)品的創(chuàng)新必然會吸引市場的關(guān)注，卡爾生活館的市場知名度和影響力都相當(dāng)不俗。主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化將是 寫字樓市場 的必然發(fā)展趨勢?！? 銀行加息對于 寫字樓市場 的影響 理的一系列政策的出臺，及銀行嚴格控制貸款，抑制過熱的行業(yè)投資之后，央行 10 月 29 日新公布的人民幣存貸款利率上調(diào)也使得人們對房地產(chǎn)市場未來趨向，眾說紛紛。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期往往為 23 年。該筆支出平均到每月約增加為 180 元。相對百萬元以上的 10 年的長期投資，該數(shù)值是可接受的。 三、 從投資回報角度。例如，同樣以 10 年為例，若貸款利率調(diào)至 %(即 %*4+%)，則上述情況年供款額達到總投資的 %。 CBD 地區(qū)更高一些。由于信用卡危機的影響，韓國消費者需求持續(xù)疲軟，同時中國經(jīng)濟 發(fā)展速度相對放緩使得漢城 寫字樓市場 出現(xiàn)零吸納量，然而，隨著預(yù)期的經(jīng)濟增長，漢城 寫字樓市場 將于 2020 年初恢復(fù)上升勢頭。亞太南部地區(qū)，澳大利亞市場總體呈現(xiàn)上升趨勢，墨爾本、布里斯班、珀斯市場的需求均十分強勁。同時，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租金繼續(xù)保持平穩(wěn)的上升態(tài)勢，浦 個人投資者動手 “開墾 ”寫字樓 新聞晨報 由于租金持續(xù)上漲、銀行可提供 56 成 10 年的按揭、寫字樓的期房轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在尚未受 到限制、一些可售型寫字樓的主力分割面積往往在 100 平方米左右，滬上可售型寫字樓正成為房地產(chǎn)投資市場的新寵，個人投資者開始把目光投向這一塊原本有些陌生的高回報領(lǐng)地。 據(jù)戴德梁行寫字樓部有關(guān)專家介紹，目前上海的可售型寫字樓按照面積可分為 3 類：即標準型可售寫字樓（分割面積在 100 平方米以上），小戶型可售寫字樓（主力面積在 100 平方米以下），其他創(chuàng)新型。 據(jù)介紹，從 2002 年開始，可售型寫 字樓的供應(yīng)情況一直就呈現(xiàn)出上升趨勢。市中心區(qū)域可售型寫字樓售價跨度較大，其價格從 10000／平方米左右至 30000 元／平方米不等。從市場供應(yīng)來看，上海 寫字樓市場 正從最早的虹橋地區(qū)逐步發(fā)展成為目前以浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)為龍頭，以徐家 小面積低總價 成非主流投資熱點 投資客看好小戶型寫字樓 來源 :青年報 作者 :李宏濤 姜卓 東方網(wǎng) 11 月 25日消息：自 2020 年上半年上海幾十個小戶型酒店式公寓上市后，其誘人的暴利空間使投資普通住宅相形見絀。二、民營經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展壯大，使辦公樓的需求也隨之增長。對于投資客戶而言，相對于一些高檔住宅來說，價格都是比較適中的。第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部的陸先生表示，小戶型物業(yè)的購買者可能不是最終需求者，而最終需求者是租戶。 寫字樓是宏觀經(jīng)濟的 “顯示器 ”，是房地產(chǎn)市場中抗經(jīng)濟風(fēng)險最低的物業(yè)。但由于小戶型寫字樓需 聚焦徐家匯 寫字樓市場 近幾年隨著上海經(jīng)濟的快速發(fā)展，越來越多的境內(nèi)外知名企業(yè)不斷進入申城，市場上對于中高檔寫字樓的需求明顯增量，而其中大部分公司在選擇辦公地點時又多集中在 CBD（中央商務(wù)區(qū)）地區(qū)，從而使得這些地區(qū)甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降、租金不斷上漲。目前區(qū)內(nèi)已集聚拜耳、美孚等國際一流的大集團；同時，還有為數(shù)眾多的中小企業(yè)入住其中。 強勁的環(huán)境優(yōu)勢 徐家匯作為上海的城市商務(wù)次中心區(qū)，經(jīng)過近十年的建設(shè)，已經(jīng)形成了交通、商業(yè)等聚集效應(yīng)，各種公共交通、軌道交通交錯縱橫，各商業(yè)中心也在地下形成了一個可與地面相媲美的城市亮點。 同時，北京目前在建的蘋果社區(qū)商業(yè)街、昆泰環(huán)繞商業(yè)街、金泉廣場商業(yè)步行街，散落于北京的幾大旺市，無疑又將給北京的商 用房地產(chǎn)帶來一番熱鬧景象。 商用地產(chǎn)蓬勃發(fā)展引來各方關(guān)注 商用房地產(chǎn)自其出現(xiàn)伊始，就以高回報受到業(yè)界和投資者的極大關(guān)注。這種種原因，促進了北京商用物業(yè)的迅速崛起。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進行詳細策劃，力求將項目完美地推向市場。重慶寫字樓發(fā)展的 10年，經(jīng)歷了陽光、也經(jīng)歷了風(fēng)雨，起伏之間我們看到它成長的足 跡。 到九十年代中期時，市場 “綜合癥 ”就開始突現(xiàn)出來 售價持續(xù)下滑、租金一蹶不振。而 寫字樓市場 卻 始終沉默著。創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時段營銷的主力客戶。 同時認為，市場機會點中呈現(xiàn)出幾大共同現(xiàn)象，一是新一批高檔寫字樓在區(qū)域市場中都具有標高的意義，它們的物業(yè)品質(zhì)、管理國際化上均有強力的支撐；二是它們的活躍與大機構(gòu)、大財團的入駐和搶灘帶動有關(guān)。 而商業(yè)中心區(qū)和商務(wù)中心區(qū)的適度分離卻是國際化的一種必然