徐州市寫字樓市場報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 的寫字樓 代表樓盤 ： 金凱隆 （三） 投資型辦 公樓成為市場新寵 研展部通過前期市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：在售各樓盤投資客的比例一般達(dá)到 30%左右 (如金凱隆、皇城、浦一酒店式公寓，而公交商貿(mào)大廈由于面積落點(diǎn)較大、總價(jià)較高，因而投資只有 5%左右 )。 （一） 市中心板塊 該板塊研展部本次市調(diào)采集的樣本為：泛亞大廈、國貿(mào)大廈、成功大廈、恒貿(mào)國際商務(wù)中心、戶部商都、盛佳大廈、隍城大廈、九洲大廈、海云電腦大世界、華聯(lián)商廈、怡城廣場、國華大廈、朝陽富邦、浦一酒店式公寓、帝景國際大廈，共計(jì) 15 個(gè)。㎡） 出租率 售價(jià) （ RMB/㎡） 銷售率 主要入住企業(yè)類型 高 檔 國貿(mào)大廈（ 5A） 現(xiàn)房 1050 5568 60% 只租不售 —— 裝潢、美容、辦事處、機(jī)電 恒貿(mào)國際 期房 108180 1200 只售不租 —— 4980左右 未開盤 —— 泛亞大廈 5年以上 5283 1228 60 90% 只租不售 —— 房產(chǎn)、機(jī)電、裝飾、商貿(mào) 成功大廈 5年以上 6398 1180 58 70% 只租不售 —— 裝潢、機(jī)械 中 高 檔 盛佳大廈 10年左右 5090 1000 3840 98% 只租不售 —— 企事業(yè)單位、裝飾等 戶部商都 期房 40100 800 —— —— 3200 90% 投資、裝潢 隍城大廈 準(zhǔn)現(xiàn)房 40260 —— 只售不租 —— 3200 90% 投資客、裝飾、機(jī)械等 華聯(lián)商廈 5年以 上 —— —— 3640 80% 只租不售 —— 電子、商貿(mào)、化妝品等 盛裕商務(wù)樓 現(xiàn)房 93105 600 只售不租 —— 36003900 90% 裝潢 中 低 檔 九洲大廈 10年以上 —— —— 12 95% 只租不售 —— 企事業(yè)單位等 國華大廈 10年左右 —— —— 25 95% 只租不售 —— 不詳 怡城廣場 10年左右 —— —— 3032 98% 只租不售 —— 裝飾、科技等 海云電腦 大世界 5年左右 —— —— 46 100% 只租不售 —— 電腦、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品 ARUN 安瑞 17 板塊分析： A. 租售情況分析 ? 高檔寫字樓的出租率維持在 80%90%，這也說明徐州高檔寫字樓客源較充足、穩(wěn)定。 ? 中低檔寫字樓的出租率也在 95%以上。㎡，售價(jià)在 30003200 元 /㎡，一般不含物業(yè)管理費(fèi)。 在售個(gè)案簡介 A. 皇城大廈 項(xiàng)目地址：徐州市青年路小學(xué)西側(cè) 銷售電話： 05163737111/3737001 開發(fā)商 : 徐州天成房地產(chǎn)公司 物業(yè)類型 :商、辦、住 規(guī)劃 :本案 1 至 3 樓為商鋪、 47 層為辦公（ 200 套）、 8 層以上為住宅 物業(yè)現(xiàn)狀：現(xiàn)房 層高： 米 物業(yè)費(fèi)： 1 元 /平方米。 B. 恒貿(mào)國際商務(wù)中心 (5A 級 ) 項(xiàng)目地址：西安路夾河街交叉口 電話： 05165588288 ARUN 安瑞 20 開發(fā)商 : 徐州市金茂房地產(chǎn)開發(fā)公司 總建規(guī)模： 4 萬㎡ 物業(yè)類型 :商辦 價(jià)格： 44804980 元 /平方米， 50 元 /平方米采光費(fèi) 規(guī)劃 :15 層為商鋪 ,6 層以上為辦公樓 物業(yè)現(xiàn)狀：地基 入市時(shí)點(diǎn)： 05 年 4 月 交房時(shí)間： 06 年 3 月 面積劃分 :108180(可自由分割 ) 銷售進(jìn)度：本案為預(yù)熱盤 車位：地上地下共 200 個(gè) 總戶數(shù)： 220 戶 商務(wù)中心：有 小結(jié) ：本案由香港恒毅遠(yuǎn)東有限公司投資建造，總建筑面積 45000 平方米，層高為 米，地下兩層，地上 27 層。 上海結(jié)繩紀(jì)事 開發(fā)商：徐州浦一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷代理：上海結(jié)繩紀(jì)事房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)類型 :商、辦、住 規(guī)劃 :本案 1 至 3 樓為商鋪， 412 層為住宅 物業(yè)現(xiàn)狀：爛尾樓改建 入市時(shí)點(diǎn)： 05 年 4 月 交房時(shí)間： 06 年 3 月 主力面積 : 50 ㎡（辦公） 單價(jià)范圍： 3500RMB/㎡（辦公） 銷售進(jìn)度： 90% 入住公司：裝飾、機(jī)械、廣告、計(jì)算機(jī)等 車位 :有 ARUN 安瑞 22 商務(wù)中心：有 交房標(biāo)準(zhǔn) :毛坯 小結(jié)：本案由上海浦一聯(lián)合體。開盤一個(gè)月銷售率就達(dá)到 90%，這證明小戶型在徐州剛剛興起的市場需求還是很大的，所以他們的售樓人員態(tài)度傲慢，且現(xiàn)場只有兩張談判桌。 E. 貴邦財(cái)富 ARUN 安瑞 24 項(xiàng)目地址：徐州市中山南路與文亭街交會(huì)處 銷售電話： 05165706333， 5708333 開發(fā)商 : 徐州朝陽貴邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 :商、辦、住 規(guī)劃 :本案 1 至 3 樓為商鋪、 物業(yè)現(xiàn)狀：期房 入市時(shí)點(diǎn)： 05 年 7 月，現(xiàn)開始登記， 面積劃分 :未定 主力面積 :小面積 單價(jià)范圍：未定 銷售進(jìn)度：未開盤 入住公司：未開盤 車位 :有 商務(wù)中心：有 交房標(biāo)準(zhǔn) :毛坯 小結(jié)：本案的代理公司為上海金貝，開發(fā)商和代理公司知名度高，其開發(fā)的位于復(fù)興北路的朝陽貴邦商場項(xiàng)目已經(jīng)深入人心，本案規(guī)劃為小戶型的酒店式公寓，占地面積為 2500 平方米，層高為 米，具體面積和價(jià)格都還未定，雖ARUN 安瑞 25 然未開盤，但是本案 在房展會(huì)的表現(xiàn)就足以證明其在市場的追捧， 2 萬一張貴賓卡 20 張一強(qiáng)而空，本案地理位置優(yōu)越，步行到彭城廣場只需 5 分鐘，屬于鬧中取靜，生活配套設(shè)施完善，交通便利。其中六樓做為開發(fā)商的辦公地和會(huì)議中心。在 A 座可以看到彭城ARUN 安瑞 27 廣場，在 B 座 17 層可以看到云龍湖整個(gè)湖面。板塊內(nèi)金穗大廈的租金在 56RMB/M層高 米，不過本辦公樓體量不多，共 72 套，且周邊辦公氛圍不是很濃，所以入市快一年了銷售率也只有 90%。裙樓面積 15000 平方米，用作商業(yè)用房；主樓 22000 平方米，用作辦公、賓館、餐飲、休閑、娛樂等。 本板塊內(nèi)寫字樓房齡較長；出租率極高，富源大廈 100%、輕豐大廈在 95%以上；租金水平： 1730RMB/㎡； K. 富源大廈 項(xiàng)目地址：環(huán)城路近中山北路 概況：本案共 7 層， 1 層為大堂， 27 層為辦公樓 ， 70 套左右；由富源大廈物業(yè)管理有限公司于今年初整體承租，并裝修對外出租。月。主要生活配套還是依賴于市中心。 ? 地塊較為方正 ,利于規(guī)劃。 項(xiàng)目劣勢（ W） ? 本案所在的區(qū)位并不是理想的辦公區(qū)域，地段對目標(biāo)客戶有一定抗性。 ARUN 安瑞 35 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O） ? 徐州寫字樓市場投資客占據(jù)一定比例，對本案利好。 ? 隨著位于市中心板快的國貿(mào)大廈的上市和即將上市的恒貿(mào)國際大廈、金地商務(wù)中心、朝陽富邦的放量，將為本案帶來一定的威脅。 營銷建議 ARUN 安瑞 38 ? 建議項(xiàng)目定位為出售型酒店式公寓，精裝修，根據(jù)目前市場行情，距離我們項(xiàng)目最近的富源大廈租金為 25 元 /平方米 .月，按 8 年收回成本算，售價(jià)就應(yīng)該為 2000 元 /平方米，我們項(xiàng)目的品質(zhì)肯定要高于本案，而市中心的辦公樓的租金行情普遍都在 55 元 /平方米 .月以上，商住兩用的也在 40 元 /平方米 .月，結(jié)合我們項(xiàng)目所處的地段 ，預(yù)計(jì)我們的項(xiàng)目租金至少可以達(dá)到 36 元 /平方米 .月，按 8 年投資回報(bào)得出本案售價(jià)可達(dá) 2500－ 3000RMB/㎡，預(yù)測未來將有 10％－ 20％的
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