【導(dǎo)讀】當(dāng)“逃離中關(guān)村”的聲音還在人們心頭回響，SOHU、新浪等知名企業(yè)今年卻突然回潮，SUN、寶潔等國際公司也相。真是“忽如一夜春風(fēng)來”，中關(guān)村再次被推到風(fēng)口浪尖。那里的每一個早晨和傍晚依然在繁忙中顯得有些零。每個人臉上洋溢著創(chuàng)新的渴望，寫字樓里的燈光依然徹夜通亮。是，中關(guān)村永恒的以人為本的創(chuàng)新精神。“人”作為這種創(chuàng)新精神的載體，就必然成為所有中關(guān)村地區(qū)商務(wù)樓盤所必。須考慮的首要對象?！瓣柟?、綠地、清風(fēng)、流水、花園”，這十個字已經(jīng)成為李宏的口頭禪，但他描述的不是北戴河。的療養(yǎng)勝地，也不是京郊的公園，這是他對中關(guān)村東大門的銀谷大廈的概括。李宏，銀谷地產(chǎn)副總經(jīng)理。銀谷大廈整座大樓全部采用落地防。將現(xiàn)今中關(guān)村企業(yè)回潮現(xiàn)象提升到文化高度，“CBD是財富文化，中關(guān)村是創(chuàng)新文化?！敝合啻娌③。纬闪嗽诔鞘兄鞲删€兩側(cè)，錯落有致天際線中的積極元素。

　　

【正文】 告顯示，第三季度亞太地區(qū)各國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)延續(xù)了第二季度的活躍勢頭， 寫字樓市場 總體趨穩(wěn)但交易活躍，上升勢頭沒有停止。 總體狀況 即使限制措施冷卻了固定資產(chǎn)投資市場，中國主要城市的寫字樓需求依然十分強(qiáng)勁。東京及香港的租賃市場亦在傳統(tǒng)較為平靜的第三季度表現(xiàn)得交投活躍。由于信用卡危機(jī)的影響，韓國消費者需求持續(xù)疲軟，同時中國經(jīng)濟(jì) 發(fā)展速度相對放緩使得漢城 寫字樓市場 出現(xiàn)零吸納量，然而，隨著預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長，漢城 寫字樓市場 將于 2020 年初恢復(fù)上升勢頭。印度三個主要商業(yè)城市的寫字樓租賃市場因企業(yè)紛紛開展信息技術(shù)與信息技術(shù)延伸服務(wù)及業(yè)務(wù)流程外包范圍而繼續(xù)保持活躍，由此空置率也正在下降。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及高級寫字樓的需求旺盛，新加坡 寫字樓市場 表現(xiàn)活躍。胡志明市方面，跨國公司的需求比上季度有所緩和，取而代之的是本地企業(yè)的租賃需求。亞太南部地區(qū)，澳大利亞市場總體呈現(xiàn)上升趨勢，墨爾本、布里斯班、珀斯市場的需求均十分強(qiáng)勁。悉尼的業(yè)主依然提供租戶很多的租務(wù) 優(yōu)惠，但新西蘭卻因需求上升而令租務(wù)優(yōu)惠逐漸減少。 區(qū)域分析 第三季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓需求繼續(xù)上揚。東部城區(qū)依然是交易最活躍的中心，其中東城、朝陽區(qū)的需求依然最大。同時，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租金繼續(xù)保持平穩(wěn)的上升態(tài)勢，浦 個人投資者動手 “開墾 ”寫字樓 新聞晨報 由于租金持續(xù)上漲、銀行可提供 56 成 10 年的按揭、寫字樓的期房轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在尚未受 到限制、一些可售型寫字樓的主力分割面積往往在 100 平方米左右，滬上可售型寫字樓正成為房地產(chǎn)投資市場的新寵，個人投資者開始把目光投向這一塊原本有些陌生的高回報領(lǐng)地。 如果按年平均 8%左右的租金回報率來計算，如今用 12 年左右的租金即可購買所租寫字樓面積。投資購買寫字樓的支出與實際支付租金相差無幾，高品質(zhì)的甲級銷售型產(chǎn)權(quán)寫字樓正在逐步替代以租賃為主的 寫字樓市場 份額。對投資客來講，一個甲級辦公樓售價為 25003000 美元，如果實際租金以 美元 /平方米計算，租金回報率為 8％左右，可觀的回報同樣剌激 個人投資者躍躍欲試。 據(jù)戴德梁行寫字樓部有關(guān)專家介紹，目前上海的可售型寫字樓按照面積可分為 3 類：即標(biāo)準(zhǔn)型可售寫字樓（分割面積在 100 平方米以上），小戶型可售寫字樓（主力面積在 100 平方米以下），其他創(chuàng)新型。按照產(chǎn)權(quán)屬性可分為純辦公性質(zhì)和混合性辦公性質(zhì)。按照樓盤品質(zhì)分為甲級可售型辦公樓和普通可售型辦公樓。 目前一些在上海一直租用甲級寫字樓的世界 500 強(qiáng)企業(yè)，由于其業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，加上租賃寫字樓租金的上漲和擴(kuò)租面積的限制，也紛紛在打算購買寫字樓，整合其在上海的業(yè)務(wù)部門。 據(jù)介紹，從 2002 年開始，可售型寫 字樓的供應(yīng)情況一直就呈現(xiàn)出上升趨勢。目前，市場上供應(yīng)的寫字樓單價在 9000～ 30000 元／平方米。區(qū)域同類寫字樓租金及住宅項目的價格是寫字樓物業(yè)定價的主要因素；距離市中心主要高檔甲級寫字樓區(qū)域的遠(yuǎn)近，也成為定價的重要因素之一?，F(xiàn)在，售價最低的是北部普陀、閘北區(qū)域，基本處于 900015000 元／平方米之間。市中心區(qū)域可售型寫字樓售價跨度較大，其價格從 10000／平方米左右至 30000 元／平方米不等。西部徐匯和長寧區(qū)域內(nèi)的可售型寫字樓項目售價在全市處于中上水平，主力售價段在 15000～ 25000 元／平方米之間 。浦東區(qū)域的可售型寫字樓平均單價達(dá)到 20000 元／平方米以上。 目前，租賃寫字樓集中區(qū)域主要在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通經(jīng)過，且寫字樓相對集中、辦公氛圍良好。從市場供應(yīng)來看，上海 寫字樓市場 正從最早的虹橋地區(qū)逐步發(fā)展成為目前以浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)為龍頭，以徐家 小面積低總價 成非主流投資熱點 投資客看好小戶型寫字樓 來源 :青年報 作者 :李宏濤 姜卓 東方網(wǎng) 11 月 25日消息：自 2020 年上半年上海幾十個小戶型酒店式公寓上市后，其誘人的暴利空間使投資普通住宅相形見絀。在這種情況下，敏感的策劃人，敏感的開發(fā)商都在尋找另外一種更能夠創(chuàng)造高利潤，更能夠滿足市場需求的產(chǎn)品。 據(jù)專家分析，小戶型辦公產(chǎn)品產(chǎn)生的宏觀因素在于：一、 寫字樓市場 的全面回暖升溫。 2020 年上半年的辦公樓供應(yīng)面積與去年相比，無論是在數(shù)量上還是面積上均有所下降，市場吸納量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前的供應(yīng)量，無論是以大公司 為主要客戶的甲級寫字樓，還是以中小投資者為主的小戶型寫字樓，均有不錯的市場前景。二、民營經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展壯大，使辦公樓的需求也隨之增長。全國每年約五萬個中小企業(yè)的誕生，使得小戶型寫字樓物業(yè)更為搶手。 中國策劃研究院房地產(chǎn)策劃專家委員會委員李驍認(rèn)為，現(xiàn)在一般的小戶型辦公產(chǎn)品體現(xiàn)的是純辦公的概念，而原來所謂的小戶型辦公樓，是既可以辦公，又是可以住的。無論是從品質(zhì)、物業(yè)管理等各方面而言，現(xiàn)在的小戶型寫字樓都出現(xiàn)了一個質(zhì)的飛躍。對于投資客戶而言，相對于一些高檔住宅來說，價格都是比較適中的。一旦租賃出去，回報率、收益 率都是相對比較穩(wěn)定的。而與甲級寫字樓 20 甚至 30元一平方米的物業(yè)管理費相比，小戶型辦公樓 3—6 元的物業(yè)管理費和住宅差不多，成本低廉成為非常重要的優(yōu)勢。 有投資回報必會有投資風(fēng)險。第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部的陸先生表示，小戶型物業(yè)的購買者可能不是最終需求者，而最終需求者是租戶。投資回報真正產(chǎn)生效應(yīng)，是從租賃開始的。而目前市場上看到的小戶型物業(yè)，面積多在 30—50平方米，銷售總價比較低，能夠承受的需求群體較為龐大。但是，如果辦公面積只有 50 平方米，租戶一定都是些小的公司，這些公司正處于事業(yè)的起步階段，正值創(chuàng)業(yè) 的高風(fēng)險期；再加之公司規(guī)模小，搬遷靈活，可能租半年就不租了，物業(yè)頻繁地更換租戶，其中一定會出現(xiàn)空置期，而空置期都會進(jìn)入投資成本的結(jié)算里，投資價值未必能夠得到很順利的實現(xiàn)。 寫字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的 “顯示器 ”，是房地產(chǎn)市場中抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險最低的物業(yè)。一旦市場狀況不佳，受沖擊最大的必定是辦公樓市場。對于小戶型的寫字樓而言，作為辦公樓的過渡產(chǎn)品，在目前的市場推廣上是較為順暢的：利潤率相當(dāng)高、目前的市場吸納力也相當(dāng)強(qiáng)。這部分市場的供應(yīng)情況應(yīng)該是投資客關(guān)注的焦點。但由于小戶型寫字樓需 聚焦徐家匯 寫字樓市場 近幾年隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的境內(nèi)外知名企業(yè)不斷進(jìn)入申城，市場上對于中高檔寫字樓的需求明顯增量，而其中大部分公司在選擇辦公地點時又多集中在 CBD（中央商務(wù)區(qū)）地區(qū)，從而使得這些地區(qū)甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降、租金不斷上漲。 目前，上海較為集中的 CBD 地區(qū)主要包括以下 6 大商圈，它們分別是：虹橋、淮海中路、南京西路、人民廣場、陸家嘴和徐家匯。 本期 “寫字樓 ”專版，我們將為廣大讀者詳細(xì)介紹上述 6大 CBD 地區(qū)之一的徐家匯 寫字樓市場 。 徐家匯商圈內(nèi)甲級寫字樓的代表樓盤有美羅大廈、圣愛廣場、上海實業(yè)大廈、匯銀大廈等，這些甲級寫字樓的客戶主要以各種金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)機(jī)構(gòu)為主。目前區(qū)內(nèi)已集聚拜耳、美孚等國際一流的大集團(tuán)；同時，還有為數(shù)眾多的中小企業(yè)入住其中。依靠良好的人氣以及便利的交通，徐家匯 寫字樓市場正處在不斷的增長過程中，還有一批在建中的甲級寫字樓將陸續(xù)上市。 良好的經(jīng)濟(jì)氛圍 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)支持 ———按照目前 10%的經(jīng)濟(jì)增長率推算，預(yù)計到 2020 年，上海人均 GDP 將達(dá)到 8000 美元， GDP 總量將超過 1200 億美元；而以上海為龍頭的長江三角洲大都市經(jīng)濟(jì)圈，其經(jīng)濟(jì)總量將接近或超過目前東京的水平。 外部環(huán)境支持———2020 年北京奧運會、 2020 年上海世博會等世界級活動的籌備與舉辦，將為上海帶來無限商機(jī)。 強(qiáng)勁的環(huán)境優(yōu)勢 徐家匯作為上海的城市商務(wù)次中心區(qū)，經(jīng)過近十年的建設(shè)，已經(jīng)形成了交通、商業(yè)等聚集效應(yīng)，各種公共交通、軌道交通交錯縱橫，各商業(yè)中心也在地下形成了一個可與地面相媲美的城市亮點。 充分發(fā)掘徐家匯地區(qū)的地下資源，以尋求徐家匯商圈的新發(fā)展為藍(lán)圖，以建設(shè) 一個新的徐家匯地下商業(yè)城（預(yù)計可以深入地下 45 層）為目標(biāo)，以國外成功的地下商業(yè)設(shè)施建設(shè)為借鑒，盡快確立和制定與地鐵站點建設(shè)相匹配的徐家匯商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和規(guī)劃，用 23 年的時間，實現(xiàn)徐家匯商圈第二輪發(fā)展的實質(zhì)性東擴(kuò)和西移。 優(yōu)越的商業(yè)配套 在大型購物中心洗牌零售業(yè)的時代背景下，徐家匯商圈作為一個整體品牌，從全局的角度及時調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，深化錯位經(jīng)營、提升綜合消費，在企業(yè)堅持自主經(jīng)營的基礎(chǔ)上，尋求共同提高管理水平、銷售水準(zhǔn)，促進(jìn)市場有序發(fā)展。匯金、港匯、美羅城等大型購物、娛樂、商業(yè)綜合中心鱗次櫛比，保證了 徐家匯商圈的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領(lǐng)人士也保證了徐家匯娛樂、 商用房產(chǎn)穩(wěn)中有升，下一個出口走向何方？ 前幾日，建外ＳＯＨＯ的一家商鋪以單價每平方米８ .８２萬元、總價２９５萬元的價格被人買走，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的話題又再度引起了人們的關(guān)注。 同時，北京目前在建的蘋果社區(qū)商業(yè)街、昆泰環(huán)繞商業(yè)街、金泉廣場商業(yè)步行街，散落于北京的幾大旺市，無疑又將給北京的商 用房地產(chǎn)帶來一番熱鬧景象。 而根據(jù)記者近日的消息，11 月底， “2020 中國商業(yè)地產(chǎn)周 ” 及 “投資型商用房地產(chǎn)展示交易會 ”將在中國國際貿(mào)易中心舉行。以 “直觀商用房產(chǎn)，演繹高端平臺 ”為主題的此次活動勢必又將給北京的房產(chǎn)界注入一股新鮮血液。 這一系列的事實讓我們相信，商用房地產(chǎn)在經(jīng)過一段時間的發(fā)展后，逐漸進(jìn)入一個需求旺盛的階段，其蓬勃的發(fā)展前景和持續(xù)不斷的活力讓越來越多的投資者關(guān)注這一領(lǐng)域。 商用地產(chǎn)蓬勃發(fā)展引來各方關(guān)注 商用房地產(chǎn)自其出現(xiàn)伊始，就以高回報受到業(yè)界和投資者的極大關(guān)注。幾年來，我國 國際化步伐日益加快，特別是加入 WTO 之后，本土企業(yè)迅速地成長起來，對商務(wù)辦公環(huán)境的要求逐漸提高。而隨著中國政府在加入世貿(mào)協(xié)議中的承諾逐步兌現(xiàn)，也促使了外籍客戶大舉進(jìn)京，諸如諾基亞、微軟等世界 500 強(qiáng)企業(yè)在北京的寫字樓不斷擴(kuò)租。從今年上半年的實際情況來看，外籍客戶在北京 寫字樓市場 表現(xiàn)活躍。這種種原因，促進(jìn)了北京商用物業(yè)的迅速崛起。據(jù)戴德梁行最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年 CBD 區(qū)域甲級 寫字樓市場 平均租金比上季度上漲了 %，實際空置率降至 %，成為北京三大寫字樓區(qū)域中空置率最低的區(qū)域。前段時間雖然有不少企業(yè)在搬 離 CBD，但是，還有更多的企業(yè)在爭相搬進(jìn) CBD，畢竟有需求才會有市場， CBD不斷高漲的租金和不斷降低的空置率就是最好的證明。 除了寫字樓之外，目前的社區(qū)商鋪也越來越受到關(guān)注，隨著住宅市場的火爆而帶動的對社區(qū)商鋪的投資熱情已有目共睹。許多開發(fā)商在項目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，力求將項目完美地推向市場。 可以說，是這些地產(chǎn)商和投資者帶動了商用房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。記者在與 “2020 中國商業(yè)地產(chǎn)周暨投資型商用房地產(chǎn)展示交易會 ”組織的有 關(guān)負(fù)責(zé)人交談中了解到，正是看中了北京商用房地產(chǎn)在發(fā)展中所表現(xiàn)出來的活力和前景，主辦方才花大力氣組織這次活動，這是市場發(fā)展的需求，也是消費者的需求。在需求旺盛的情況下， 重慶寫字樓十年演義 重慶寫字樓十年演義 寫字樓市場 是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒暑。重慶寫字樓發(fā)展的 10年，經(jīng)歷了陽光、也經(jīng)歷了風(fēng)雨，起伏之間我們看到它成長的足 跡。 重慶 寫字樓市場 第一個小高潮突現(xiàn)在 19931995年間。市場熱鬧的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱?？陀^地講，這時的重慶市場，沒有嚴(yán)格意義上的專業(yè)寫字樓需求，市場是在資金的假想中被迅速 “做大 ”。 到九十年代中期時，市場 “綜合癥 ”就開始突現(xiàn)出來 售價持續(xù)下滑、租金一蹶不振。有資深業(yè)界人士回憶說，對重慶寫字樓而言， 1997 年具有紀(jì)念性意義，空置率迅速膨脹使 寫字樓市場 遭遇了前所未有的 “滑鐵盧 ”。 低迷不振在隨后的兩三年間一直彌漫著市場。這一時期，重慶的住宅市場在短暫的盤整之后，再次活躍起來。而 寫字樓市場 卻 始終沉默著。 市場的回暖是在 2000 年前后。伴隨重慶中小型公司的快速成長，市場形成了新一輪商務(wù)用房的需求。這一階段， “酒店式商務(wù)公寓 ”是流行一時的詞匯。創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時段營銷的主力客戶。 與此同時，重慶 寫字樓市場 租、售價格漸趨合理，高檔 寫字樓市場 也逐建浮出水面。這里有兩個明顯的例證，一是大都會寫字樓出租率迅速提升；二是國際甲級寫字樓浪高 ?凱悅大廈引爆的投資概念，短短一個月時間里，銷售突破 8000 萬元大關(guān)。 與重慶高檔寫字樓突現(xiàn)的時機(jī)吻合，在北京、上海等一級城市，主要高檔寫字樓的入住率不斷攀升，報價明顯 回升。 同時認(rèn)為，市場機(jī)會點中呈現(xiàn)出幾大共同現(xiàn)象，一是新一批高檔寫字樓在區(qū)域市場中都具有標(biāo)高的意義，它們的物業(yè)品質(zhì)、管理國際化上均有強(qiáng)力的支撐；二是它們的活躍與大機(jī)構(gòu)、大財團(tuán)的入駐和搶灘帶動有關(guān)。商務(wù)區(qū)間的變遷與重慶寫字樓跌蕩變幻的市場一樣，重慶的商務(wù)區(qū)間也經(jīng)歷著數(shù)度變遷。 解放碑應(yīng)該是重慶寫字樓區(qū)間變化的起點。歷史文脈的積淀以及商業(yè)中心地位的確立，使這一區(qū)域在相當(dāng)一段時間里被人們很容易誤認(rèn)為它就是重慶的商務(wù)中心區(qū)。 而商業(yè)中心區(qū)和商務(wù)中心區(qū)的適度分離卻是國際化的一種必然的趨勢。在九十年代中后期，數(shù)家金融組 織將中心機(jī)構(gòu)匯集到了上清寺至兩路口沿線。這一格局曾被前來考察重慶市場的希爾頓酒店集團(tuán)所看好，隨后，它將搶灘重慶的立足點選擇到了這里。從周邊的寫字樓穩(wěn) 中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價值論壇 ——對話二 11 月 23 日，由 CEO 大廈主辦，《寫字樓薈》雜志社承