【正文】 3 年左右的熱點區(qū)域進行預測，請各位讀者給予批評指正： 以北部中心區(qū)為首的海河沿線，以文化產(chǎn)業(yè)為主的商鋪將成為第一個熱點。不僅異型的外觀設計改善了樓內(nèi)的采光，每個工作間都有獨立的茶水間，每層多個衛(wèi)生間縮短了從辦公室到衛(wèi)生間的距離，甚至將電梯從傳統(tǒng)的縱向 進深改為橫向進深，以便縮短出入客梯的時間。那里的每一個早晨和傍晚依然在繁忙中顯得有些零亂。 “我們希望 能夠給入駐銀谷每一個企業(yè)員工提供更加放松、更加能夠激發(fā)靈感的空間。 由于奧運會，政府可能宣布自 2020 開始到 2020 年年奧運會結(jié)束時停止審批新的開工項目，同時要求在建項目必須在 2020 年之前完工（包括爛尾樓），這勢必導致供給量急劇減少， 2020——2020 年商品房價格上升成為必然。在人文環(huán)境上，北二環(huán)傳承著京城濃厚的文化：人定湖公園、青年湖公園、地壇公園、雍和宮四大城市公園環(huán)圍其側(cè)，良好的人文環(huán)境同樣令首府顯現(xiàn)著優(yōu)越的辦公條件。保利是比較早進入珠江新城的發(fā)展商之一，現(xiàn)在已經(jīng)嘗到了 “頭啖湯 ”的滋味。外地人對深圳的 認識，往往要從東門國貿(mào)來尋根，才能對這個迅速崛起的現(xiàn)代化城市有深刻的理解。 企業(yè)與產(chǎn)品有落差 中關村寫字樓進入細分時代 北京晚報 中關村寫字樓進入細分時代 近來，中關村 寫字樓市場 頻頻傳來好消息。與此同時，新浪、百度、華期資訊、美國存儲技術等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心 C 座，沃爾瑪租賃盈都大廈近 3 萬平方米，佳能、海信也進駐銀谷大廈。 寫字樓市場 面臨理性調(diào)整 10 月人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽和之后留下了一 定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)價格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，出現(xiàn)了比較明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價格。浦西甲級寫字樓租金在上月的突進之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開始小幅回調(diào)，基本回到了今年 10 月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金體現(xiàn)出了成熟商務區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢仍比較平穩(wěn)。與首創(chuàng) CEO 大廈同時讓業(yè)界側(cè)目的銀谷大廈坐落于中 德勝置業(yè) :新辦公時代的 “收益 ”思維 在寫字公寓的市場中，德勝置業(yè)一直以產(chǎn)品本位和中派表情而著稱，即使是經(jīng)過半年的市場推廣，順利的取得銷售 50%后亦是如此。 就在不 久前，滬上又有兩幢爛尾樓改辦公樓的項目動工，一處位于火車站北站附近的風云國際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進行緊張的外立面施工。 四、 高配套 除了寫字樓本身外，以商務配套為重新的多功能服務也顯得尤為重要。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設新的 CBD 區(qū)作為發(fā)展目標，以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟的投資環(huán)境及品位。這一比例從最初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公樓盤所取代。汪光 燾強調(diào)， “這是指導當前和今后一個時期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領性文件，下一步的工作重點是把 ?目標 ?變 ?指標 ?”。由于新的土地政策的實行，這些地塊將不得不在今年或明年進入市場 (否則土 地使用權有可能被拿到市土地交易市場進行公開交易 )。從亞洲金融危機的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)的下跌對資金充足率低、不良資產(chǎn)比例高的商業(yè)銀行的沖擊是致命的。 綜上所述，正是由于舊改項目存在一定的利潤空間，而且目前由于土地政策的調(diào)整，開發(fā)商在市場上獲得土地的難度越來越大，所以介入舊城改造是開發(fā)商延續(xù)開發(fā)生命或繼續(xù)保持在業(yè)內(nèi)地位的一種方式。 最具產(chǎn)品創(chuàng)新力 TOWNHOUSE——卡爾生活館榜評：創(chuàng)新的代價 優(yōu)勢：多個花園的TOWNHOUSE 卡爾生活館建筑形態(tài)由 “1”到 “一 ”的變化，突破了第一代 Townhouse 的建筑尺度，也突破了前庭后院式的花園排布模式，將第三個花園 ——中庭收藏入室，創(chuàng)造了采光充分、開闊敞亮、能為所有室內(nèi)空間借景的內(nèi)部趣味空間，而其 “十 ”字型戶型更是擁有 4 個花園和 8 個采光面，僅南向的私家花園面積就達到了 50－ 90 平方米。從預售回款講，調(diào)息后的 10 年按揭利息和，較調(diào)息前增加了約 %。各別樓盤達到了 12%以上，根據(jù)上海的經(jīng)驗，房屋的租售比 150—230 屬于合理的范圍。投資購買寫字樓的支出與實際支付租金相差無幾，高品質(zhì)的甲級銷售型產(chǎn)權寫字樓正在逐步替代以租賃為主的 寫字樓市場 份額。 據(jù)專家分析，小戶型辦公產(chǎn)品產(chǎn)生的宏觀因素在于：一、 寫字樓市場 的全面回暖升溫。對于小戶型的寫字樓而言，作為辦公樓的過渡產(chǎn)品，在目前的市場推廣上是較為順暢的：利潤率相當高、目前的市場吸納力也相當強。以 “直觀商用房產(chǎn)，演繹高端平臺 ”為主題的此次活動勢必又將給北京的房產(chǎn)界注入一股新鮮血液。市場熱鬧的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱。 解放碑應該是重慶寫字樓區(qū)間變化的起點。這里有兩個明顯的例證，一是大都會寫字樓出租率迅速提升；二是國際甲級寫字樓浪高 ?凱悅大廈引爆的投資概念，短短一個月時間里，銷售突破 8000 萬元大關。記者在與 “2020 中國商業(yè)地產(chǎn)周暨投資型商用房地產(chǎn)展示交易會 ”組織的有 關負責人交談中了解到，正是看中了北京商用房地產(chǎn)在發(fā)展中所表現(xiàn)出來的活力和前景，主辦方才花大力氣組織這次活動，這是市場發(fā)展的需求，也是消費者的需求。 優(yōu)越的商業(yè)配套 在大型購物中心洗牌零售業(yè)的時代背景下，徐家匯商圈作為一個整體品牌，從全局的角度及時調(diào)整商業(yè)結(jié)構，深化錯位經(jīng)營、提升綜合消費，在企業(yè)堅持自主經(jīng)營的基礎上，尋求共同提高管理水平、銷售水準，促進市場有序發(fā)展。而目前市場上看到的小戶型物業(yè)，面積多在 30—50平方米，銷售總價比較低，能夠承受的需求群體較為龐大。浦東區(qū)域的可售型寫字樓平均單價達到 20000 元／平方米以上。 區(qū)域分析 第三季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓需求繼續(xù)上揚。沒有加息前則為 %。但從長期來看，主要會對以下幾個方面構成影響： 一、 對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其房地產(chǎn)開發(fā)投資來源主要為：自籌資金，各類貸款，預售回款。 宣傳推廣成功 從瑯瑯上口又便于記憶的案名，到一系列有文化底蘊、視覺清新的廣告，再到各大媒體發(fā)起對于 Townhouse 的大討論，一棟洋房以 “愜意的小鎮(zhèn)，別墅感的生活 ”打動了購房者。相對于新片區(qū)而言，舊城區(qū)不僅擁有成熟的社區(qū)配套、豐富的人文資源、良好的生活氛圍，而且具有較大的商業(yè)價值，所以在以往的舊城改造中，成功的案例并不鮮見。根據(jù)央行公布的信息顯示，目前存在于房地產(chǎn)方面的問題主要包括：少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理要求，為規(guī)避 “四證 ”管理要求，通過發(fā)放流動資金貸款滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需要；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金，加大了施工企業(yè)負擔，形成施工企業(yè)拖欠民工工資的現(xiàn)象；一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當?shù)刭J款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作，帶動了土地價格和房價過快上漲等。由于時間關系，本次盤點從 2020年一月份截止到十一月份。 18 號文打住唱衰風，房地產(chǎn)支柱地位獲得首肯 8 月 31 日，對房地產(chǎn)界而言是一個大喜的日子，國務院正式向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務院各部委、 各直屬機構下發(fā)了首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、表態(tài)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件 ——《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (國發(fā) (2020)18 號文，簡稱 “18號文件 ”)。隨著樓宇經(jīng)濟向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。 耀江國際廣場當初的設想是做住宅，出于發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的需要，加入了一定比例的辦公樓。 一、 高性價比 普通寫字樓套內(nèi)建筑面積實用率一般都低于 70%，個別甚至在 60%左右甚至更低，高性價比寫字樓應注意還應該擁有 70%以上的高實用率。商住這種功能含糊的物業(yè)正好符合這些自身定位比較模糊的小公司。 據(jù)資料顯示， 2020 年中關村寫字樓主要新增項目以甲級寫字樓為主，而且集中在中關村 西區(qū)放量。例如，和記黃埔在上海的最新投資項目世紀商貿(mào)城，盡管僅在今年 7 月完工，至 9 月底其出租率已高達 80%。基于今年緊縮的新增甲級寫字樓供應量以及 強勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的 9%下跌至第二季度的 8%。 事隔幾年之后 “新海淀、新商務、新環(huán)境 ”仿佛浴火重生，法國電信、 IBM 公司研發(fā)機構、搜狐、湯姆遜、AMD、甲骨文等在內(nèi)的 52 家國內(nèi)外重點企業(yè)正式簽約入駐中關村。但是在這一點上，我感覺北京的發(fā)展商，在目標市場的定位上相對來說不能夠很清晰。黃金地段占盡商機太陽島大廈雄踞寸土寸金的東門南路與嘉賓路交匯處，占有不可比擬的地利優(yōu)勢。據(jù)了解，這幾個項目分別名為富力盈隆廣場、富力科訊大廈、富力中心大廈、富力名流會，還有一個兩塊連片開發(fā)的寫字樓地塊未命名，這些項目會在 2020 年全部面世。在此趨勢之下，首府的地理位置也就益發(fā)地令一向重視區(qū)位的地產(chǎn)界格外關注。 陳春霆 :對未來幾年天津市房地產(chǎn)走勢的一些看法 一、 2020 年及奧運前后的價格走勢本人在 2002 年初就曾經(jīng)在各種房地產(chǎn)類沙龍和論壇預測，天津市城區(qū)商品房價格將在 2001 年均價 2500 元 /平方米左右的情況下快速上升，并將用三年左右的時間在 2020 年前后突破 4000 元 /平方米均價。李宏，銀谷地產(chǎn)副總經(jīng)理。人本主義精神鑄就中關村創(chuàng)新文化如果說 CBD 蘊涵著的是一種 “財富文化 ”，那么中關村則始終代表著一種 “創(chuàng)新文化 ”。但令銀科大廈銷售總監(jiān)劉雁翔最自豪的，不是傲人的地理位置，不是良好的入駐率，而是其完善的配套服務。如果說購置獨棟 OFFICE，可以令客戶將企業(yè)的標識永久地銘刻在一座建筑體之上，那這個建筑體所處的位置，則是 代表著這個企業(yè)在整個市場中的恒久地位。大手筆建頂級物業(yè)富力和保利應該是目前珠江新城數(shù)一數(shù)二的 “大地主 ”了。位于羅湖區(qū)東門南路與嘉賓路交匯處的太陽島大廈，由深圳市房地產(chǎn)開發(fā)一類一級企業(yè)城建集團傾力打造。北京因為人口總量要加大，它的經(jīng)濟總量要加大，市場的消化量也會加大，這 個角度來說，我認為現(xiàn)在的 寫字樓市場 是沒有問題的，關鍵是怎么把硬件和軟件做好，怎么把它消化掉，目標市場找準。這些中型公司經(jīng)過了一個很長時間的發(fā)展，已經(jīng)完成了最初的原始積累，公司的規(guī)模和實力以及行業(yè)內(nèi)的影響力已初步確立，它們 出于公司形象和發(fā)展的考慮，有更換辦公場所的需求。但是在 10 月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應高峰到來，市場競爭加劇將在所難免?；诮衲昃o縮的新增甲級寫字樓供應量以及強勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的 9%下跌至第二季度的 8%。據(jù)粗略統(tǒng)計，中關村新增寫字樓的 消化面積約 50 萬平方米。辦公樓里多為大型國企和機關單位工作的場所。同時很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應求的局面，這一局面或?qū)訉懽謽情_發(fā)進入一個新的繁榮期。隨著樓宇經(jīng)濟向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。 但是甲級寫字樓的空置率過低并非好事，高力國際上海分公司總經(jīng)理翁琳認為， “低空置率 ”表明市場供應不足，客戶會缺乏選擇余地。在這一年里，宏觀、金融、司法、價格、物管，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓和規(guī)范體現(xiàn)了前所未有的魄力，也達到了前所未有的高度。對于所有京城地產(chǎn)的從業(yè)者來說，與日俱增的新盤既讓人滿足于行業(yè)紅火的境況，又讓人擔心于隨之而來的競爭。這些實驗還不僅僅是一種自救的沖動，更重要的是，它站在整個地產(chǎn)業(yè)角度上的思考，不僅為整個產(chǎn)業(yè)的將來奠定一塊穩(wěn)固的基石，同時也為地產(chǎn)行業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型尋求著出路。目前，深圳面臨的情況是，一方面特區(qū)內(nèi)土地開發(fā)速度過快，關內(nèi)的土地已經(jīng)開發(fā)得所剩無幾，另一方面，一些前期開發(fā)的房地產(chǎn)項目、工業(yè)園區(qū)以及城中村已經(jīng) 與日益現(xiàn)代化的城市格格不入。這也是使得許多資金實力不是特別雄厚、同時又向往別墅感生活的中產(chǎn)階級趨之若騖的主要原因之一。此前的一輪寫字樓論壇我們請來的專家和幾位老總談的話題是關于北京目前 寫字樓市場 的變化，以及創(chuàng)新理念方面新的嘗試，在焦點網(wǎng)寫字樓頻道上都有資料可以檢索。由資金實力、品牌實力和善于資本運作的開發(fā)商例如萬通、首創(chuàng)、萬科將展現(xiàn)其雄厚房地產(chǎn)綜合運作的功底。胡志明市方面，跨國公司的需求比上季度有所緩和，取而代之的是本地企業(yè)的租賃需求。現(xiàn)在，售價最低的是北部普陀、閘北區(qū)域，基本處于 900015000 元／平方米之間。 有投資回報必會有投資風險。 外部環(huán)境支持———2020 年北京奧運會、 2020 年上海世博會等世界級活動的籌備與舉辦，將為上海帶來無限商機。 除了寫字樓之外，目前的社區(qū)商鋪也越來越受到關注，隨著住宅市場的火爆而帶動的對社區(qū)商鋪的投資熱情已有目共睹。這一階段， “酒店式商務公寓 ”是流行一時的詞匯。在九十年代中后期，數(shù)家金融組 織將中心機構匯集到了上清寺至兩路口沿線。有資深業(yè)界人士回憶說，對重慶寫字樓而言， 1997 年具有紀念性意義，空置率迅速膨脹使 寫字樓市場 遭遇了前所未有的 “滑鐵盧 ”。幾年來，我國 國際化步伐日益加快，特別是加入 WTO 之后，本土企業(yè)迅速地成長起來，對商務辦公環(huán)境的要求逐漸提高。 目前，上海較為集中的 CBD 地區(qū)主要包括以下 6 大商圈，它們分別是：虹橋、淮海中路、南京西路、人民廣場、陸家嘴和徐家匯。全國每年約五萬個中小企業(yè)的誕生，使得小戶型寫字樓物業(yè)更為搶手。按照產(chǎn)權屬性可分為純辦公性質(zhì)和混合性辦公性質(zhì)。其可支撐 四、 寫字樓項目的客戶特征是企業(yè)客戶要遠多于個人客戶，企業(yè)客戶對于利息變化相對更為 第三季度亞太地區(qū) 寫字樓市場 總體趨穩(wěn)交易活躍 北京現(xiàn)代商報 /陳志平 世邦魏理仕環(huán)球研究及咨詢部日前發(fā)布了 202