【正文】 或少的幫助。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本政策將對(duì)我國(guó)金融、地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響?！锻ㄖ分袑?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房信貸等七項(xiàng)內(nèi)容作了更嚴(yán)格的規(guī)范管理。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在會(huì)上就文件的形成過(guò)程、起草文件的指導(dǎo)思想及文件中涉及的幾點(diǎn)主要問(wèn)題做了進(jìn)一步說(shuō)明。在這里，協(xié)成公司評(píng)出 2020 年京城地產(chǎn)十大年度事件，從我們的角度體會(huì)京城地產(chǎn)的發(fā)展，用我們的目光見(jiàn)證即將過(guò)去的 2020年。 2020 年京城地產(chǎn)十大新聞 作者：張繼峰 2020 年過(guò)去了。據(jù)了解，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的 CBD 區(qū)作為發(fā)展目標(biāo)，以期提高整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境及品位。 耀江國(guó)際廣場(chǎng)當(dāng)初的設(shè) 想是做住宅，出于發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要，加入了一定比例的辦公樓。 進(jìn)入搜狐焦點(diǎn)上海房地產(chǎn)網(wǎng)，了解更多地產(chǎn)信息與樓盤資料相關(guān)報(bào)道：北京晨 報(bào) 寫字樓產(chǎn)品探討及市場(chǎng)趨勢(shì)論壇 實(shí)況二北京晨報(bào) 寫字樓產(chǎn)品探討及市場(chǎng)趨勢(shì)論壇 實(shí)況清華科技園老總訪談：打造最具有中國(guó)特色的硅谷銀行加息對(duì)于 寫字樓市場(chǎng) 的影響中國(guó)商鋪展暨投資型商用房地產(chǎn)展會(huì)即將舉行商用房產(chǎn)穩(wěn)中有升，下一個(gè)出口走向何方？更多 滬 寫字樓市場(chǎng) 行情看好 CBD 辦公樓擠占住宅樓空間 滬 寫字樓市場(chǎng) 行情看好 CBD 辦公樓擠占住宅樓空間 見(jiàn)習(xí)記者劉秀浩 近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非?；钴S。 高力國(guó)際的數(shù)據(jù)表明，近一個(gè)月來(lái)，僅在高力咨詢的境外投資總額就已經(jīng)超過(guò) 10 億美元，主要是歐洲和日本的客戶。同時(shí)很多 地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或?qū)?dòng)寫字樓開(kāi)發(fā)進(jìn)入一個(gè)新的繁榮期。隨著時(shí)間的推移，這一比例正被提得越來(lái)越高。此外，包括耀江國(guó)際廣場(chǎng)及海上海等新建項(xiàng)目，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大 CBD 之外，更多的地區(qū)開(kāi)始關(guān)注樓宇經(jīng)濟(jì)給區(qū)域所帶來(lái)的巨大推動(dòng)力。 八、 良好的采光通風(fēng) 寫字樓要具有良好的通風(fēng)采光條件，通風(fēng)換氣需要空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)來(lái)解決，未來(lái)寫字樓的發(fā)展新風(fēng)供給量最好是達(dá)到每小時(shí)人均 50 立方米，而且還要增加加濕系統(tǒng)，良好的空氣質(zhì)量可以讓員工心情舒暢。 六、 空間分布合理 在對(duì)白領(lǐng)的調(diào)查 中發(fā)現(xiàn)，壓抑是普通寫字樓帶給人的最強(qiáng)烈的感覺(jué)，所以這也對(duì)寫字樓的空間分布造成了一定要求，譬如層高不能太低。 三、 高服務(wù) 現(xiàn)在的公司已經(jīng)不再 單純是朝九晚五式的，許多公司需要長(zhǎng)時(shí)間的加班，這對(duì)寫字樓物業(yè)的服務(wù)也提出了一個(gè)新的要求，從原來(lái)朝九晚五的服務(wù)擴(kuò)大到全天候 24 小時(shí)，寫字樓服務(wù)顯得更加重要，好的物業(yè)也成為寫字樓升值的保證。投資者應(yīng)該選擇什么 樣的寫字樓才能保證其升值潛力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該給市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的產(chǎn)品，通過(guò)以下幾點(diǎn)對(duì)未來(lái)寫字樓發(fā)展趨勢(shì)的總結(jié)，或許能解答這個(gè)問(wèn)題。 與此同時(shí)，隨著高科技企業(yè)、律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批中小型公司完成原始積累，開(kāi)始尋找真正意義上的辦公場(chǎng)所，辦公樓的需求也由此走向旺盛。這一比例從最初的三七開(kāi)，提高到四六開(kāi)，再到超過(guò)一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公樓盤所取代。隨著樓宇經(jīng)濟(jì)向城市副中心延伸以及辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)出勃勃生機(jī)。這些小公司的特點(diǎn)是：處于發(fā)展初期，業(yè)務(wù)狀態(tài)不穩(wěn)定，老板對(duì)其未來(lái)沒(méi)有足夠信心和長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。就象彩電一樣，多少雜牌軍消滅以后，現(xiàn)在我國(guó)的彩電在世界上什么地方都有競(jìng)爭(zhēng)力。 雖然和許多地產(chǎn)老板一樣，王沖也認(rèn)為自己進(jìn)入 寫字樓市場(chǎng) 是誤打誤撞： “對(duì)寫字樓我是剛剛悟通 ”，但就憑著在房地產(chǎn)圈里摸爬滾打十幾年的 “悟 ”，在寫字公寓這個(gè)產(chǎn)品領(lǐng)域，王沖硬是走出了自己的路。據(jù)了解，首創(chuàng) CEO 大廈位于中關(guān)村西區(qū)，北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國(guó)科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙對(duì)，正是中關(guān)村的核心地帶，被業(yè)界譽(yù)為中關(guān)村里的 CBD。中關(guān)村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間和余地都比較大，而且中關(guān)村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了適應(yīng)國(guó)際企業(yè)、中資企業(yè)進(jìn)駐的各種條件，其適度的性價(jià)比也成為吸引力之一。 2020 年中關(guān)村 寫字樓市場(chǎng) 銷售業(yè)績(jī)似乎不錯(cuò)：新東方學(xué)校購(gòu)買了金融中心 B 座，中國(guó)公路工程咨詢建立總公司購(gòu)買嘉豪國(guó)際中心 2100 平方米，搜狐購(gòu)買威新國(guó)際大廈，中國(guó)電力購(gòu)買輝煌時(shí)代大廈。 ”海淀區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)星志國(guó)回憶過(guò)去時(shí)如此感慨?？傮w上看，上海的甲級(jí)寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢(shì)，這表明消費(fèi)者在選擇產(chǎn)品時(shí)更趨于理智。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi) (例如南京西路和淮海中路 )的絕大多數(shù)項(xiàng)目在今年大部分時(shí)期均保持滿租，而新竣工的項(xiàng)目亦同樣達(dá)到異常之高的預(yù)租水平。 供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低 至今年上半年為止，甲級(jí)寫字樓的總存量已經(jīng)達(dá)到 280 萬(wàn)平方米，其中浦東占總存量的 %。浦西甲級(jí)寫字樓租金在上月的突進(jìn)之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開(kāi)始小幅回調(diào)，基本回到了今年 10 月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級(jí)寫字樓租金體現(xiàn)出了成熟商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢(shì)仍比較平穩(wěn)。例如，和記黃埔在上海的最新投資項(xiàng)目世紀(jì)商貿(mào)城，盡管僅在今年 7 月完工，至 9 月底其出租率已高達(dá) 80%。今年新增的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量較低，僅為 19 萬(wàn)平方米，這是 8 年來(lái)供應(yīng)量最低的一年。據(jù)了解，首創(chuàng) CEO 大廈位于中關(guān)村西區(qū)，北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國(guó)科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙對(duì)，正是中關(guān)村的核心地帶，被業(yè)界譽(yù)為中關(guān)村里的 CBD。中關(guān)村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間和余地都比較大，而且中關(guān)村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了適應(yīng)國(guó)際企業(yè)、中資企業(yè)進(jìn)駐的各種條件，其適度的性價(jià)比也成為吸引力之一。 2020 年中關(guān)村 寫字樓市場(chǎng) 銷售業(yè)績(jī)似乎不錯(cuò)：新東方學(xué)校購(gòu)買了金融中心 B 座，中國(guó)公路工程咨詢建立總公司購(gòu)買嘉豪國(guó)際中心 2100 平方米，搜狐購(gòu)買威新國(guó)際大廈，中國(guó)電力購(gòu)買輝煌時(shí)代大廈。 ”海淀區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)星志國(guó)回憶過(guò)去時(shí)如此感慨。由于高端寫字樓的集中放量，給本就競(jìng)爭(zhēng)激烈的中關(guān)村 寫字樓市場(chǎng) 火上澆油，呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的態(tài) 勢(shì)，中關(guān)村 寫字樓市場(chǎng) 積食難化。 但是，短期內(nèi)大量高檔寫字樓的問(wèn)世，致使中關(guān)村 寫字樓市場(chǎng) 出現(xiàn)產(chǎn)品單一的狀況，而與需求主力的脫節(jié)，讓本已供量過(guò)大的 寫字樓市場(chǎng) 面臨尷尬?？匆豢幢本┑臇|面，比如說(shuō)通州，看一看北京的南面，比如說(shuō)大興，有沒(méi)有寫字樓？沒(méi)有，如果從發(fā)展商這個(gè)角度，你到通州建一個(gè)好的寫字樓，你在大興建一個(gè)好的寫 字樓，市場(chǎng)肯定不會(huì)有問(wèn)題。我們做 寫字樓市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)一定是非常清晰的。 北京寫字樓要打開(kāi)局面 首先應(yīng)解決好兩個(gè)問(wèn)題 今天北京的寫字樓要解決兩個(gè)問(wèn)題。一是政府投入巨資進(jìn)行的人民南改造工程全面展開(kāi)，這為羅湖商圈的全面復(fù)興提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。另外，在深圳商業(yè)的版圖上，東門商圈與國(guó)貿(mào)商圈是比肩并立羅湖的兩大商業(yè)旺地，羅湖商業(yè)的顯赫聲名，與上述商圈的興旺不無(wú)關(guān)系。而太陽(yáng)島大廈，則是城建集團(tuán)在金色羅湖 最繁華成熟的地段開(kāi)發(fā)的新一代全天候高效商務(wù)平臺(tái)，它盡享二十余年高速發(fā)展帶來(lái)的完美配套，也是成長(zhǎng)型企業(yè)的新門戶。佇 立太陽(yáng)島，南可望香港元朗綿延起伏的群山，滿目蔥蘢；近可觀彭年、陽(yáng)光一帶的車流如織、人流如潮，高樓林立中一派繁華盛世商機(jī)無(wú)限的景象。合景美富也在珠江新城拿到了一塊寫字樓用地。保利已建成的兩棟寫字樓現(xiàn)已售罄，還有 3 個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，但該集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)，將其打造成頂級(jí)的寫字樓物業(yè)。富力去年年底一口氣拿下了珠江新城的 7 塊地，其在珠江新城的地總共有 8 塊，其中 2 塊是建五星級(jí)酒店， 1 塊建國(guó)際公寓， 5 塊則是寫字樓項(xiàng)目。在其周邊林立的高樓大廈的映襯下，首府愈發(fā)地令北京地產(chǎn)界感受到了一個(gè)新獨(dú)棟時(shí)代的 頂級(jí)寫字樓匯集珠江新城 來(lái)源 : 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)報(bào) 沉寂了十幾年的珠江新城，終于出現(xiàn)了期望中的熱火朝天的開(kāi)發(fā)景象，十幾個(gè)在建的寫字樓項(xiàng)目讓這個(gè)廣州未來(lái) CBD 的雛形隱約可見(jiàn)。通過(guò)充分地調(diào)查與探討，他們發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是由護(hù)城河形成的水岸資源，還是成熟的河岸林木綠化帶，無(wú)一不是在為首府的 “自然生態(tài)建筑 ”做足了硬件上的備留。同 時(shí)，從首府毗鄰的神華大廈、中國(guó)成套進(jìn)出口大廈等老牌商業(yè)寫字樓，到新興建的雍和大廈、德勝置業(yè)等一批新形式商業(yè)建筑，北二環(huán)成為一個(gè)商務(wù)氣息日益成熟的新商務(wù)地區(qū)。稀缺成就價(jià)值！隨著 831 政策的正式出臺(tái)，北京核心區(qū)位的地段也逐漸進(jìn)入稀缺乃至絕版的狀態(tài)。這種 寫字樓市場(chǎng) 的新趨勢(shì)，是基于不同企業(yè)的需求而產(chǎn)生的相應(yīng)個(gè)性化選擇。二、熱點(diǎn)區(qū)域 2002 年初，筆者曾經(jīng)預(yù)測(cè)過(guò)天津市商品房的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒁砸缓樱ê：友鼐€）、兩帶（地鐵輕軌沿線和東南半環(huán)沿線）、六點(diǎn)（華苑掃尾工程、太陽(yáng)城為中心的麗苑小區(qū)、奧林匹克花園為中心的瑞景小區(qū)、梅江、小海地區(qū)域、奧運(yùn)板塊）為主要熱點(diǎn)，博得業(yè)內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。 2020 年下半年開(kāi)始，以北部中心區(qū)為主的海河沿線各項(xiàng)目陸續(xù)推向市場(chǎng)、以及包括梅江在內(nèi)的其它區(qū)域新項(xiàng)目不斷推出，這部分物業(yè)大多售價(jià)較高，因而將快速拉動(dòng)均價(jià)；而地產(chǎn)商的價(jià)格跟隨戰(zhàn)略和消費(fèi)者投資信心的進(jìn)一步加強(qiáng)將加劇這個(gè)態(tài)勢(shì)，天津市房?jī)r(jià)可能面臨第三次快速上漲（第一輪快速上漲是 2020 年 9 月 ——2020 年 3 月，第二次快速上漲是 2020 年 8 月 ——12 月）。 ”劉總深諳 “要滿足一個(gè)人必須先 。 ”而從員工實(shí)際享用角度出發(fā)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品就最具競(jìng)爭(zhēng)力。 ” 首創(chuàng) CEO 拓展大廈的總經(jīng)理華軍將現(xiàn)今中關(guān)村企業(yè)回潮現(xiàn)象提升到文化高度， “CBD 是財(cái)富文化，中關(guān)村是創(chuàng)新文化。而更為巧妙的是，樓里的六個(gè)大型空中花園，讓人一年四季隨時(shí)能享受到這個(gè)北方城市里珍貴的綠色。 “陽(yáng)光、綠地、清風(fēng)、流水、花園 ”，這十個(gè)字已經(jīng)成為李宏的口頭禪，但他描述的不是北戴河的療養(yǎng)勝地，也不是京郊的公園，這是他對(duì)中關(guān)村東大門的銀谷大廈的概括?；貧w、升級(jí)，一切，在不經(jīng)意間改變。寫字樓設(shè)計(jì)與營(yíng)銷中的創(chuàng)新理念 當(dāng) “逃離中關(guān)村 ”的聲音還在人們心頭回響， SOHU、新浪等知名企業(yè)今年卻突然回潮， SUN、寶潔等國(guó)際公司也相繼涌入。每個(gè)人臉上洋溢著創(chuàng)新的渴望，寫字樓里的燈光依然徹夜通亮。 “人 ”作為這種創(chuàng)新精神的載 體，就必然成為所有中關(guān)村地區(qū)商務(wù)樓盤所必須考慮的首要對(duì)象。 ”銀谷大廈整座大樓全部采用落地防火玻璃內(nèi)墻，透明的陽(yáng)光總在你毫不留意的時(shí)候毫不吝嗇灑到你身上。 “眾多企業(yè)之所以在今年集體回歸中關(guān)村，是因?yàn)樗麄兘K于發(fā)現(xiàn)其他區(qū)域的文化、企業(yè)行為方式、企業(yè)生態(tài)環(huán)境與其格格不入。 “我們也曾陷入盲目追求更多使用面積的誤區(qū)，但是市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果告訴我們，做出有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品才是最為重要的。 “員工餐廳的科學(xué)構(gòu)建，健康飲食的合理搭配，我相信入駐銀科大廈的員工都能心滿意足?，F(xiàn)在，我就未來(lái)幾年的走勢(shì)進(jìn)行一個(gè)預(yù)測(cè)，并靜待時(shí)間驗(yàn) 證，也請(qǐng)各位看官給予指點(diǎn)批評(píng)： 2020 年上半年由于政府推出的廉租房和安居房上市，將拉低總體均價(jià)，導(dǎo)致均價(jià)上漲勢(shì)頭短期內(nèi)受到影響，均價(jià)調(diào)整不可避免，但是調(diào)整的幅度并不會(huì)太大。至此，房地產(chǎn)業(yè)走完第一輪 “趕超 ”亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的國(guó)家和地區(qū)平均價(jià)格的行情，我們不妨將這輪自 2020 年 ——2020 年上半年的行情稱為 “趕超行情 ”。包括古文 獨(dú)棟 OFFICE——稀缺成就價(jià)值 從總部基地、置地星座、國(guó)投大廈，直至人教社以整棟的大手筆購(gòu)置的韋伯時(shí)代 A 座，獨(dú)棟 OFFICE 越來(lái)越受到實(shí)力型企業(yè)的追捧。因此，對(duì)于重量級(jí)企業(yè)客戶而言，獨(dú)棟 OFFICE 的地理位置，是其購(gòu)置物業(yè)項(xiàng)目的絕對(duì)先決條件。這是北京作為千年傳統(tǒng)古都的一處重要區(qū)位，由高大的皇家宮殿建筑與周圍平緩開(kāi)闊的傳統(tǒng)民居構(gòu)成的主次分明、協(xié)調(diào)有序的城市景觀，毫無(wú)疑問(wèn)地代表著北京的建筑精髓。建筑師帶著一種尊重人的理念，從這里探訪到了這個(gè)地塊的一種 “自然 生態(tài) ”屬性。 城市核心區(qū)域的稀缺地位、罕見(jiàn)的小體量自然生態(tài)建筑，構(gòu)筑了首府小體量獨(dú)棟 OFFICE 的非 凡價(jià)值所在。就寫字樓而言，富力有 5 個(gè)地塊，加上建成的保利總共也有 5 個(gè)項(xiàng)目。富力盈隆廣場(chǎng)、富力科訊大廈等其他項(xiàng)目均為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)客戶也都是以國(guó)內(nèi)外的大中型企業(yè)為主。另外，城建的星匯國(guó)際也是甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目總體定位為珠江新城內(nèi)集寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、商場(chǎng)為一體的綜合商務(wù)大樓。其中，勤建商務(wù)大廈是目前廣州 寫字樓市場(chǎng) 唯一一個(gè)有中空設(shè)計(jì)的寫字樓物業(yè)，其內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)是 8000 元 /平方米，現(xiàn)在已升至9000 元 /平方米；華普廣場(chǎng)目前 8000 多元 /平方米的均價(jià)已經(jīng)比剛發(fā)售時(shí)高了 1000 多元 /平方米； 太陽(yáng)島大廈 ——羅湖商務(wù)平臺(tái)新生代 太陽(yáng)島大廈商務(wù)效率、交通效率、工作效率、資金效率、投資效率、空間效率成就 —— 羅湖商務(wù)平臺(tái)新生代 太陽(yáng)島大廈，一個(gè)充滿陽(yáng)光氣息的高檔寫字樓宇，矗立在金色羅湖的核心地帶，與陽(yáng)光酒店、希爾頓深圳彭年酒店隔街相望，挺拔軒昂，氣質(zhì)天成。城建集團(tuán)是幾乎與特區(qū)同齡的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，成立至今已有二十二年發(fā)展歷程，僅在深圳市區(qū)內(nèi)就已貢獻(xiàn)了近八百萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)量，為數(shù)十萬(wàn)深港市民提供了優(yōu)質(zhì)舒適的住宅和各類商務(wù)樓宇。隨著 CEPA 的實(shí)施，港深經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)一步向縱深拓展，大量往來(lái)深港兩地的客戶匯聚于此，帶來(lái)源源不斷的商機(jī)。而近期太陽(yáng)島大廈所處片區(qū)的幾大利好，更是增添了投資置業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的信心。商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步改善，也將進(jìn)一步提高片區(qū)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)指數(shù)，辦公樓的租金水平以及投資回報(bào)也將得到進(jìn)一步提升。第二，市場(chǎng)細(xì)分的問(wèn)題。從北京城市發(fā)展的趨勢(shì)看，未來(lái)有兩個(gè)方向，第一是東部，第二是南部。相比兩年前眾多企業(yè)搬離中關(guān)村，此次的回遷所帶來(lái)的震動(dòng)，一方 面顯示有著科技產(chǎn)業(yè)支撐的中關(guān)村已經(jīng)形成一定的市場(chǎng)凝聚力，另一方面中關(guān)村已然改變了過(guò)去落后的形象，出