【正文】 交足首付，他們對(duì)住房有著強(qiáng)烈的需求，多是剛性需求， 未婚人士或是剛結(jié)婚 他們對(duì)居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可 Ⅱ .對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析 ①高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一新興區(qū)域，給廣 大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 Ⅰ .細(xì)分市場(chǎng) 根據(jù)購(gòu)房者職業(yè)和資金實(shí)力，可將濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分為五大細(xì)分市場(chǎng)，具體細(xì)分市場(chǎng)如下： 細(xì)分市場(chǎng) 年齡（歲） 從事職業(yè) 家庭收入 (萬(wàn)元 /年 ) 可承受總房款（萬(wàn)元） 客戶 特征 家庭 結(jié)構(gòu) 購(gòu)房特征 高端市場(chǎng) 40~65 大、中型企業(yè) 企事業(yè)單位高層管理者 /海歸人士 30 以 上 100~500 多為老板或領(lǐng)導(dǎo)，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質(zhì)財(cái)富，為多次置業(yè) 三代同堂或獨(dú)立生活 多為享受型消費(fèi)者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境 中高端市場(chǎng) 30~45 多為主任 /職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理 10 ~ 30 60~120 多為企事業(yè)單位的主任、省市公務(wù)員處長(zhǎng)，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè) 與子女同住的標(biāo)準(zhǔn)家庭 /與子女分居的老年家庭 追求高品質(zhì)居住環(huán)境，對(duì)生活舒適便利性要求較高， 對(duì)建筑品質(zhì)要求也較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無(wú)大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。 ⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的 城市氛圍，并帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇。 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ⑴高新區(qū)作為濟(jì)南城市建設(shè)的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點(diǎn)較高，區(qū)域各項(xiàng)城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。特別是隨著市府東遷至此，片區(qū)今后的發(fā)展前景十分廣闊，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值潛力巨大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵現(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項(xiàng)目已建成并投入使用，鑫苑這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是濟(jì)南市對(duì)外開(kāi)放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ３ .高新區(qū)在濟(jì)南市的獨(dú)特性 1.高新區(qū)概況 濟(jì) 南 高新 技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)是由國(guó)務(wù)院于 1991 年批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 年以來(lái)，受全球次貸金融危機(jī)等因素的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由熱入寒，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)入觀望狀態(tài)，部分開(kāi)發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已 經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。整體來(lái)講，濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格是南上北下、東高西低。而且，濟(jì)南一些主要的知名學(xué)府（小學(xué)、中學(xué)、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長(zhǎng)為了子女接受良好的教育，會(huì)選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。新一輪的城市建設(shè)及 一系列重點(diǎn)工程的實(shí)施，將為濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和外商帶來(lái)巨大的商機(jī)。 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 自 2020 年以來(lái)， 隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變， 濟(jì)南開(kāi)始進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。比如說(shuō)，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。 ⑵ . 緩慢發(fā)展階段 在持續(xù)一段時(shí)期后，自 1999 年至 2020 年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始起步進(jìn)入商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)階段，相續(xù)進(jìn)入較為平穩(wěn)的 緩慢 發(fā)展階段。 ，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。濟(jì)南收入水平相對(duì)較低，消費(fèi)水平也相對(duì)一般。不過(guò)，近幾年濟(jì)南市城市建設(shè)步伐加快，道路新建、整修、拓寬、改造，以及房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)建設(shè)，使得城市整體形象已明顯改善，特別是濟(jì)南以此次舉辦“十一屆全運(yùn)會(huì)”為契機(jī)，對(duì)城市多方面進(jìn)行了改造、翻新、裝飾、美化，使?jié)铣鞘行蜗蟮靡源蠓岣?。因此，?jì)南經(jīng)過(guò)多年來(lái)城市的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以經(jīng)十路和北園大街為發(fā)展主線向東西兩邊延伸的“南北短，東西長(zhǎng)”的帶狀城市。濟(jì)南素有“七十二泉”，以“泉”聞名全國(guó)，因此又被稱為“泉城”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但出于時(shí)間、財(cái)力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準(zhǔn)，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。未來(lái)城 營(yíng)銷 策劃報(bào)告》 撰寫人： 石 良 撰寫日期： 2020年 6月 7 日 （試寫） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 序 言 ............................................................................................................. 2 一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................ 3 ⒈濟(jì)南市城市特點(diǎn) ............................................................................................................ 3 ⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) ................................................................................ 4 ⑴ . 萌芽起步階段 ..................................................................................................... 4 ⑵ . 緩慢發(fā)展 階段 ..................................................................................................... 4 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 .................................................................................................. 5 ３ .高新區(qū)在濟(jì)南市的獨(dú)特性 ............................................................................................. 6 1.高新區(qū)概況 ......................................................................................................... 6 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ........................................................................................ 7 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ........................................................................................ 8 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ................................................................................................. 9 Ⅰ .細(xì)分市場(chǎng) .............................................................................................................. 9 Ⅱ .對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析 ....................................................................................10 Ⅲ .對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析 .................................................................................... 11 Ⅳ .片區(qū)定位 .............................................................................................................12 二 .項(xiàng)目定位 ................................................................................................. 12 .......................................................................................................................12 .......................................................................................13 ⑴ .高新區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 ............................................................................................13 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 ...................................................................................................17 ３ .項(xiàng)目 SWOT 分析 .........................................................................................................21 .......................................................................................................................27 ⑴ .產(chǎn)品定位 .............................................................................................................27 ⑵ .形象定位 .............................................................................................................27 ⑶ .客戶定位 .............................................................................................................27 三．項(xiàng)目當(dāng)前任務(wù)目標(biāo)及問(wèn)題分析 ........................................................... 29 １．項(xiàng)目當(dāng)前存在問(wèn)題 ....................................................................................................29 ２．問(wèn)題解決辦法 ...........................................................................................................30 四．結(jié)論與后續(xù)建議 ................................................................................... 32 １ .結(jié) 論 ............................................