【正文】 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑼ . 濟(jì)南屬于一個(gè)樸素的城市，整體消費(fèi)在全國處于中上等水平，大眾消費(fèi)理念較為傳統(tǒng)，市民消費(fèi)主流以勤儉節(jié)約為主，大眾消費(fèi)較為理智。 ⑺ . 濟(jì)南作為山東 省的省會城市 ,人口眾多 ,消費(fèi)力很強(qiáng) ,消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)完善。 ⑸ .濟(jì)南作為山東的省會，是山東的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育以及科技的中心，集聚了山東濟(jì)南不僅有 趵突 騰空 、 佛山賞菊 、 明湖泛舟 三大著名景點(diǎn)，而且還有 錦屏春曉 、 鵲華煙雨 、 匯波晚照 、 白云雪霽 、 歷下秋風(fēng) 共八大旅游景點(diǎn)，濟(jì)南山清水秀，旅游資源十分豐富。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，此報(bào)告僅為試寫報(bào)告，其中一些數(shù)據(jù)不具參考性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)于 《中齊最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析 ⒈濟(jì)南市城市特點(diǎn) ⑴ . 從區(qū)位上來看，濟(jì)南位于魯中山區(qū)，是山東省交通中心樞紐，起著連東接西，承南啟北的重要作用。 ⑶ .濟(jì)南南依五岳獨(dú)尊 —— 泰山的余脈，北靠中國母親河 —— 黃河，依山靠水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是全國較為適宜居住的城市之一。省主要的行政事業(yè)單位，集聚了山東省諸多知名高等學(xué)府，集聚了山東省乃至全國的眾多知名金融結(jié)構(gòu)與企業(yè)單位的駐山東省總部或總辦事處。潛在客戶需求較多 ,房地產(chǎn)剛性需求很大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) ⑴ . 萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實(shí)行商品房以來，濟(jì)南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已 習(xí)慣于單位福利住房，一時(shí)還難以接受商品房的觀念的制約，濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時(shí)間內(nèi)處于曚昽的起步萌芽階段。 ，有意向購買商品房，但是自身實(shí)力有限，購買資金不足。 ，并逐步成長起來。傳統(tǒng) 意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進(jìn)”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟(jì)南為中心的“半日經(jīng)濟(jì)圈”、“一日經(jīng)濟(jì)圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。 ，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟(jì)務(wù)工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟(jì)工作，在一定程度上烘托了濟(jì)南房價(jià)的虛高?？傮w來講，濟(jì)南二手房市場交易依然十分活躍，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，濟(jì)南受全國房價(jià)一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟(jì)南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛上馬開工建設(shè)。 ，正處賣方市場轉(zhuǎn)向賣方市場。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ①伴隨著濟(jì)南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年來已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。另外，當(dāng)前周邊的中齊近年來，高新區(qū)已開發(fā)諸多樓盤，隨著已建 樓盤與在建樓盤的逐步落成，以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為中心的“新都心”即將形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。濟(jì)南一個(gè)高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟(jì)南市城市形象的對外窗口。片區(qū)現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。 ⑷高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開發(fā)大面積的完整地塊，地價(jià)較老城區(qū)明顯降低。 ⑹高新區(qū)與濟(jì)南其他區(qū)域的比較 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) Strengths（優(yōu)勢） Weaknesses(劣勢 ) 老城區(qū) 地價(jià)與房價(jià)相對較低，未來升值潛力可觀；規(guī)劃起點(diǎn)較高；環(huán)境相對優(yōu)美 城市配套尚不完善，城市氛圍相對欠濃厚 南部山區(qū) 交通四通八達(dá)，十分便利；開發(fā)產(chǎn)品多為普通住宅，利于日后轉(zhuǎn)手 生態(tài)環(huán)境相對遜色，居住品質(zhì)相對欠佳 本 區(qū) 域 比 較 區(qū) 域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 西部區(qū)域 位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機(jī)遇較多 總體房價(jià)相對要高，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前尚未形成成熟的經(jīng)濟(jì)商圈 北部區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學(xué)歷相對較高，區(qū)域高新技術(shù) 從業(yè)人員已愈 6 萬人 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利 ⑺高新區(qū)人群特征 片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國知名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了 6 萬余名高新技術(shù)人才，該部分人群學(xué)歷較高，整體素質(zhì)較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前購物尚不方便，多項(xiàng)城市配套建設(shè)尚不成熟，但是隨著濟(jì)南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項(xiàng)目未來的增值潛力十分巨大。再者，近些年來，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場。太陽樹、國華說白了就是客戶是否有購房的資金。 ，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受 1997年國家鼓勵(lì)下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以，片區(qū)對于中低端市場亦是不具可行性。 項(xiàng)目定位整體形象在濟(jì)南市區(qū)域市場應(yīng)定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場應(yīng)定為于片區(qū)高端形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。鳥瞰圖 項(xiàng)目總占地面積 258 畝，總建筑面積 40 萬平米，綠化率達(dá) 40%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。未來城鑫苑紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項(xiàng)目名稱工程量（單位：平米）已建供應(yīng)量 分析： 從上圖標(biāo)可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。在建的為鑫苑區(qū)域有中齊紫御東郡四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前開發(fā)量較大，開發(fā)面積均在 10 萬平以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國際城市花園茗筑未來城、鑫苑都市陽光六項(xiàng)目供應(yīng)量較大，推出房源面積均在 3 萬平米以上，其中以中海未來城鑫苑紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項(xiàng)目名稱放量（單位：平米）未來放量 分析： 通過上表可以看出，在未來以本項(xiàng)目中齊最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。紫御東郡均相對較少，但面積多在 4 萬平米左右，勢必會分流項(xiàng)目在該區(qū)域的目標(biāo)客戶，因此也不可小視。未來城鑫苑紫御東郡假日麗景海信都市陽光項(xiàng)目名稱單位：元（人民幣） 銷售價(jià)格（均價(jià)） 分析： 從圖表可以看出，區(qū)域銷售價(jià)格多在 5000 元 /平米以上。紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目相比較不具有價(jià)格優(yōu)勢。美嘉海信最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。再者，花園路業(yè)已多年未開發(fā)項(xiàng)目，造成了改區(qū)域需求客戶的累積，為項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的條件。美嘉，項(xiàng)目為浪潮集團(tuán)下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)購，且價(jià)格相對要低很多，因此其內(nèi)部銷售在一定程度上虛推高了該項(xiàng)目的銷售率。 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 1.區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例分析 區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例14%38%14%21%7%6%1 室1 廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)4 室2 廳2 衛(wèi)5 室3 廳兩3 衛(wèi)（別墅） 分析： 從上表可以看出，當(dāng)前片區(qū)幾大項(xiàng)目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。不包括未來即將推出的供應(yīng)量，如中齊三室兩廳兩衛(wèi)的戶型也相對較多，約 600 套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對于別墅戶型，因?yàn)榇水a(chǎn)品是國家近些年來嚴(yán)格控制的，所以其具有很強(qiáng)的稀缺性，對客戶吸引力較大，所以銷售狀況相對良好。未來城銷售率 分析： 通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項(xiàng)目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，為本項(xiàng)目下一步產(chǎn)品開發(fā)可提供一定的參考與依據(jù)。并且，項(xiàng)目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項(xiàng)目未來升值潛力不可估量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強(qiáng)。國際城市花園茗筑 ｆ .規(guī)劃產(chǎn)品類型多樣 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品有高層、花園洋房、精裝公寓、內(nèi)部商業(yè)街、寫字樓等多種建筑形態(tài)，產(chǎn)品豐富多樣，可滿足不同客戶的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。高資質(zhì)的施工企業(yè)，以先進(jìn)的施工技術(shù)，打造項(xiàng)目上乘的建筑質(zhì)量。中央?yún)^(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)為花園洋房，高度僅為 17 米，使得前后高層之間有 ~220 不等的超大樓間距，視野開闊，感覺更通透，采光、通風(fēng)效果更佳，居住更舒適。同時(shí)，也讓人感覺項(xiàng)目即代表城市未來的發(fā)展方向，其未來發(fā)展形勢一片大好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 Weaknesses(劣勢 )： ａ .中齊品牌相對較弱 中齊地產(chǎn)雖為本土實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)品牌，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群陀绊懥Α? ｄ .周邊城市配套設(shè)施尚不完善 當(dāng)前， 項(xiàng)目周邊商業(yè)、銀行、醫(yī)院等各項(xiàng)城市配套設(shè)施尚不完善，片區(qū)集聚人群較老城區(qū)，明顯偏少，人氣不足，城市氛圍不濃厚。 ｆ .產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新 項(xiàng)目的產(chǎn) 品設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)，樓宇及戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)不多，項(xiàng)目的生態(tài)化與產(chǎn)品的科技化、智能化程度略顯一般。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ③解除 “不滿 5 年進(jìn)行上市交易的，需交納 5%的營業(yè)稅”的規(guī)定，并取消印花稅等相關(guān)的交易稅，此舉會在一定程度上誘惑投資客進(jìn)軍樓市，投機(jī)置業(yè)。 ｃ .“奧體中心” 落成與市政府“東遷” 隨著奧體中心的落成和市政府東遷，以奧體中心為核心而附帶的諸多省市政府行政事業(yè)單位也在逐步落成（如：省立醫(yī)院東院、省高級人民法院、省軍區(qū)、省國資委、濟(jì)南市交通調(diào)度中心等）。 ｅ .濟(jì)南榮耀 2020 年“全國第十一屆運(yùn)動會”主辦城市 將于今年 10 月份，在濟(jì)南舉辦“全國第十一屆運(yùn)動會”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 Threats(威脅 )： ａ .周邊新開項(xiàng)目云集 項(xiàng)目周邊有海信都市陽光、中鐵香格里拉、萊茵小鎮(zhèn) ｄ .開征物業(yè)稅提到議事日程 于 2020 年 5 月 25 日，政府公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2020 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開征物業(yè)稅“，國務(wù)院首次在政策層面上，將沉寂多年的物業(yè)稅改革提到議事日程。因此，項(xiàng)目總體上較具有生命力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從 以上分析可以得出，項(xiàng)目在產(chǎn)品方面可定位于適合中端、中高端市場的中高檔產(chǎn)品類型，可適當(dāng)開發(fā)別墅或花園洋房等，區(qū)域稀缺的產(chǎn)品類型。短時(shí)間內(nèi)，該類戶型還難以消化，因此項(xiàng)目在接下來的開發(fā)過程中可適當(dāng)減少該戶型的開發(fā) 量。 社會形象：中齊地產(chǎn) —— 濟(jì)南市責(zé)任地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)形象：中齊地產(chǎn) —— 鑄就濟(jì)南品牌地產(chǎn) 項(xiàng)目形象：中齊 ⑶ .客戶定位 ①目標(biāo)客戶 、輕騎、標(biāo)致、青啤、浪潮、吉利、重汽等國內(nèi)外大型知名企 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 業(yè)。 ，而且優(yōu)美的環(huán)境、便利的交 通，會吸引部分因厭倦城區(qū)擁擠、嘈雜的居住環(huán)境的人群而打算從該片區(qū)置業(yè)。一般高層不會從該區(qū)域購房置業(yè)，因?yàn)檫@