【正文】 司的意見，希望雙方能夠最大限度的達成一致意見。區(qū)域方面，羅湖區(qū)依然保持金融商業(yè)中心區(qū)龍頭地位的優(yōu)勢，作為眾多外資企業(yè)、商業(yè)巨頭的辦公場所首選地，目前錄得多宗大面積成交紀錄。新增面積主要集中在福田區(qū)，其中 CBD的深圳國際商會中心、時代金融大廈以及卓越大廈三個樓盤貢獻了近 20萬平方米的寫字樓面積，占了新增面積的約 ％。羅湖區(qū)的京廣中心在擱置多年后重新進入市場，以其較高的物業(yè)質(zhì)素和優(yōu)惠的價格，受到了市場追捧，只用了四個月時間，占用率就迅速達到 50％，租金也一路上揚。 主要是由于中心區(qū)進入了供應(yīng) 密集期，雖然需求不斷增加，但項目的集中投放，直接導(dǎo)致了寫字樓空置面積在短期內(nèi)迅速增加。 由于本市寫字樓市場的供求關(guān)系仍屬平衡，在經(jīng)濟高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺、產(chǎn)品質(zhì)素的不斷提高以及市場利好消息（如 CEPA、西部通道等）的刺激以及消 費者的市場信心增強等幾方面的合力作用下，直接拉動了寫字樓售價的上漲。南山高新科技園區(qū)的 TCL 大廈尚未正式入伙，可供出租面積已基本租罄， 出租勢頭迅猛。而這些企業(yè)中，外資企業(yè)更為活躍。意味著深圳土地供應(yīng)已進入三年緊縮期。 但是，由于近年經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，內(nèi)資公司的發(fā)展壯大，外資公司的不斷涌入，大大加速了寫字樓市場的升溫。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項目的開發(fā)提上日程。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴張，而一邊卻要面對公司對運營成本的控制。 二、 2020 年深圳寫字樓市場展望 2020 年深圳經(jīng)濟仍將快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，金融、高新科技、物流將大放異彩， CEPA的實施，帶動了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。明年推向市場的項目，產(chǎn)品的差異性將大大豐富市場的物業(yè)類型組成，在建筑風格、產(chǎn)品質(zhì)素、營銷手法等方面的表現(xiàn)將精彩紛呈；期望羅湖區(qū)的華潤中心、中心區(qū)的九州 創(chuàng)展大廈以及中鐵建福田區(qū)項目等多個醞釀已久的項目會給市場帶來驚喜。 樓宇名稱 ：江蘇大廈 位置 ：益田路與福中一路交匯 交通狀況： 周邊干道：東為益田路，北為紅荔路，南為福中路，西為新洲路 公交車： 1 2 11 21 228. 配套設(shè)施 ： 深發(fā)展銀行、融豐茶餐廳、貴賓樓食府 特點： 風格：挺拔雄偉 顏色： 藍灰色玻璃墻 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 建筑面積： 高度： 208m 層數(shù)： 51層 層高： 3m 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 約 500m2 高度：約 10m 電梯 品牌： 上海三菱 數(shù)量： 12部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 0 地產(chǎn)商貿(mào)： 33 中介咨詢： 5 金融投資： 27 高新科技： 4 物業(yè)管理： 物管公司： 華鼎物業(yè)管理顧問公司 管理費用： 17元 / m2 租金價格 100元 / m2 出租率 95% 樓宇名稱： 漢唐大廈 位置 ： 華僑城僑城東街南 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道 公交車： 11 20 22 22 3 36 453 配套設(shè)施 ： 農(nóng)業(yè)銀行、漢唐證券 特點： 風格：現(xiàn)代風格 顏色： 灰色 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 約 1500m2 建筑面積： 約 4萬 m2 高度：約 90m 層數(shù)： 26層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 1500m2 高度：約 6m 電梯 品牌： OTIS 數(shù)量： 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 1 商貿(mào)： 4 中介咨詢： 4 金融投資： 4 高新科技： 9 物業(yè)管理： 物管公司： 華僑城物業(yè)管理公司 管理費用： 25元 / m2 租金價格 85元 / m2 出租率 85% 樓宇名稱 ： 新聞大廈 位置 ： 深南大道與紅嶺路交匯 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為紅嶺路，西為上步中路 公交車： 10 10 11 20 21 1 10 20 K204. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、湯森咖啡屋、天音通訊店 特點： 風格：挺拔現(xiàn)代 顏色：藍色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 建筑面積： 層數(shù)： 36層 層高： 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 300m2 高度： 10m 電梯 品牌： TOSHIBA 數(shù)量： 8部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 1 商貿(mào)： 29 中介咨詢： 17 金融投資： 13 高新科技： 20 物業(yè)管理： 物管公司： 新聞大廈物業(yè)管理公司 管理費用： 12元 / m2 租金價格 75元 / m2 出租率 87% 樓宇名稱： 電子科技大廈 位置 ： 深南路與華發(fā)北路交匯處 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為華發(fā)北路，西為華強北路，北為振中路 公交車： 10 10 20 20 21 215. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、深發(fā)展銀行、中電電子市場 特點： 風格：簡潔明快 顏色：深綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 建筑面積： 高度： 層數(shù)： 48層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： Schindler 數(shù)量： 15部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 中電物業(yè)管理公司 管理費用： 12元 / m2 租金價格 75元 / m2 出租率 78% 樓宇名稱： 特區(qū)報業(yè)大廈 位置 ： 深南大道 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，西為香梅路，東為新洲路，北為新聞路。再看最高檔的項目 —— 地王大廈來說，其客戶中商貿(mào)機構(gòu)為最多，有 75家，高科技類公司有 29 家，中介機構(gòu)也有 10 家，在檔次上，也和本項目有得一比，可以做個近似的參照。 一、商業(yè)租金發(fā)展趨勢 2020 年羅湖區(qū)的商業(yè)用房的租金價格先降后升，總體上保持平穩(wěn)的態(tài)勢。 二、類比物 業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 項目名稱 茂業(yè)百貨 地理位置 華強北路與深南路交匯 開發(fā)商 茂業(yè)集團 經(jīng)營主題 上流女人用品 核心商家 天音通訊 經(jīng)營模式 完全敞開式 以中高端品牌店為主 規(guī)模（層數(shù)及面積） 11層 每層約 4000平方米 電梯狀況 上海三菱 三個廂式（ 2客 1貨） 中庭 2部（上下） 人流狀況 人流量大，據(jù)在正門測算，平均每分鐘經(jīng)過 71個人（下午 14： 30－ 15： 00） 車位 220個 消費群體 中高收入女性為主 租金水平 110元 /平方米 .月 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費 自身 管理 經(jīng)營范圍 1 層 璀璨時尚（珠寶、首飾、皮具、名鞋） 2 層 青春少女館（前衛(wèi)休閑女裝、淑女裝，飾品） 3 層 窈窕淑女館（個性時裝、銀飾水晶、手袋） 4 層 佳麗名媛館（精品女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣） 5 層 名流紳士館（正裝、休閑、高爾夫裝） 6 層 魅力休閑館（名包、牛仔裝） 7 層 活力休閑館（運動服飾、體育器械、戶外用品） 8 層 親子同樂館（嬰幼用品、孕婦用品） 9 層 家居生活館（床上用品、日常家居用品） 10層 美食廣場 項目名稱 群星購物廣場 地理位置 華強北路與紅荔 路交匯 開發(fā)商 賽格工程實業(yè)股份有限公司 經(jīng)營主題 日常生活用品，時尚服裝 核心商家 東方表行、百佳超市、吉星樓食府 經(jīng)營模式 敞開式，無人為界線 百貨配以飲食和健身 規(guī)模（商場層數(shù)及面積） 7層，每層約 8000平方米 電梯狀況 上海三菱，兩個廂式，中庭兩個扶梯 人流狀況 廣場面積大，人流量多。 2） 外墻為金色玻璃幕墻，商家對樓體招牌廣告相當重視，未來幕墻進行大面積施工有一定的限制。 三、項目機會點（ O） 1） 目前深圳新推的寫字樓主要集中在福田，羅湖推出的寫字樓僅有華潤中心、世界金融中心、城市天地廣場等幾個樓盤，羅湖區(qū)文錦渡口岸、羅湖口岸作為聯(lián)系香港的主大門，決定了羅湖進出口經(jīng)濟的龍頭地位不可動搖。 4） 強勁的寫字樓群體、酒店式公寓消費群體缺乏一個飲食、購物、休閑的場所，為本項目裙樓帶來商機。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。同時能給招商的液態(tài)范圍進行擴大，減輕 功能定位： 國際時尚商務(wù)、休閑、購物中心 三、招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國際名品館”： 主要經(jīng)營國際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時尚潮流館” ： 主要經(jīng)營少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時在三樓引進比勝客、臺灣 666 快餐、哈根達斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。 四、客戶定位 1） 目標客戶 本大廈 作為面積達 86000 平方米的大型寫字樓，根據(jù)我們前面對羅湖商務(wù)中心客戶群體的分析， 本寫字樓里的客戶群體集中在商貿(mào)機構(gòu)、金融投資機構(gòu)和中介機構(gòu)（包括會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢等。因此我們的目標客戶群體為： 具有小資情結(jié)的寫字樓白領(lǐng)。 公司、企業(yè)高級管理人員。 因本商業(yè)定位吸引來的東門、周邊消費群體。海雅百 貨在南山的經(jīng)營非常成功，有一定的區(qū)域性。 成為年輕人，女孩和家庭主婦最常光顧的對象 。 ? 喜歡就餐的餐廳種類 050100150餐廳種類0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %肯定回答個數(shù) 102 57 44 43 48所占比例 5 7 .0 0 % 2 8 .5 0 % 2 4 .6 0 % 2 4 .0 0 % 2 6 .8 0 %頂級中式酒樓西餐廳 日本料理 韓國燒烤 其他 可以很明顯的看出，絕大多數(shù)的人還是喜歡去高級中式酒樓就餐，占將近 60%的比例。我們可以把人們的消費形態(tài)分為三種：實用、享受、自我表現(xiàn)。 地段競爭階段 只要地段好，房子就好賣，根本不需要做其它推銷工作。時下的大多數(shù)房地產(chǎn)，都處于這一階段。通過品牌的復(fù)制和擴張，獲取高附加值，達到利潤的最大化。 國內(nèi)房地產(chǎn)品牌，除了極少數(shù)已初步踏上品牌經(jīng)營的征程，大部份還不具備品牌的意識?？芍?，消費者不僅需要物質(zhì)的滿足，同時需要精神的享受。羅湖商務(wù)中心作為政府的投資物業(yè)，其影響力直接