【正文】 項目以細(xì)致規(guī)劃， 和精致景觀來凸顯項目優(yōu)勢。 ⑵ . 第一次開盤不力 第一次開盤，恰遇美國次貸金融危機，樓市開始走低，受其影響項目第一次開盤不力，在是長想成銷售不良的口碑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 、高新區(qū)第一實驗小學(xué)、十里河小區(qū)等濟南較為知名學(xué)校。而項目在前期開發(fā)的三室兩廳一衛(wèi)的戶型銷售狀況良好，頗受市場青睞，因此在后期開發(fā)過程中，可適當(dāng)增加開發(fā)數(shù)量。由此可以推測，開征物業(yè)稅已是未來的大勢所趨。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市相續(xù)出臺了一系列的利好政策。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目南面緊鄰濟南市城市交通主干道 —— 工業(yè)南路，距西面濟南市南北主干道 —— 二環(huán)東路、南面濟南市東西交通大動脈 —— 經(jīng)十路、東面濟南至章丘重要交通干道 ——世紀(jì)大道，僅幾分鐘車程；距濟南國際機場也僅十余分鐘車程。其原因是，區(qū)域供應(yīng)的三室兩廳一衛(wèi)面積適中，供應(yīng)量較少；其四室兩廳兩衛(wèi)戶型銷售狀況也要優(yōu)于區(qū)域總體水平，其原因是，項目在工業(yè)南路樹立大幅的戶外廣告牌，卓力宣傳此適宜三代居住四室戶型，受到較好的廣告效果。而其他的如一室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)的戶型供應(yīng)相對較少。而海信 5.區(qū)域新推供應(yīng)量銷售情況分析 區(qū)域新推供應(yīng)量銷售情況%%%%%%%%%%中齊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。國際城市花園、中海未來城、茗筑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ，無論是置業(yè)者同質(zhì)偏好，還是其購買力，都具有絕對的可行性。東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購房者都開始認(rèn)為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域逐步提升的城市價值也越來越被大眾所認(rèn)可。未來城、海信濟南與全國同類城市（省會城市），相比較，處于相對良性的發(fā)展階段，開發(fā)供應(yīng)量與市場需求量相差懸殊不是太大，供略大于求，房價飆升較其他同類城市較為平穩(wěn)，投機需求相對較少，市場較為理性。 ，除一些棚戶區(qū)改造外，濟南老城區(qū)近年 來少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項配套設(shè)施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強的稀缺性。同時，由房地產(chǎn)衍生的一些新行業(yè)也開始走俏。 ⑻ . 濟南和全國同等城市（其他省份的省會，如南京、合肥、沈陽等）相比較，又有其特殊性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。濟南素有“七十二泉”，以“泉”聞名全國，因此又被稱為“泉城”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。整體來講，濟南房地產(chǎn)價格是南上北下、東高西低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而項目的地價就已經(jīng)決定項目不可能定位于面積在 70 平米（兩室一廳），單價在 3000 元 /平米，總價款為 20 萬左右的產(chǎn)品。 交通四通八達(dá)，出行十分便利。美嘉海信 2.高新區(qū)新推出市場供應(yīng)量分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從多數(shù)樓盤的放量來看，有不少項目雖然開發(fā)量均已超過了 10 萬平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過 4 萬平米，中海約 6 萬平米（中海開發(fā)的集別墅項目和高層為一體，高層樓層在 30 層以上，因此單體開發(fā)量既已很大，所 以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。紫御東郡，因此需要對其重點關(guān)注，及時了解其動向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到 “知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱銷售率銷售率 分析： 從上表可以看出，區(qū)域已銷售的各目中，以假日麗景銷售狀況最為良好。而相對于一室一廳的小戶型，供應(yīng)面積相對較少。 區(qū)域各戶型銷售情況0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)銷售率所占比例 分析： 通過上表可以看出，片區(qū)各項目的銷售情況已別墅和三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售狀況最佳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高新區(qū)各新樓盤占總開發(fā)量比例%%%%%%%中齊近年來，在濟南開發(fā)了諸多房地產(chǎn)項目，對濟南房地產(chǎn)市場把握較為深入，對本地購房習(xí)俗及消費特征了解較為透徹。 ｂ .臨街住宅，環(huán)境嘈雜 項目南面緊鄰濟南市城市主干道 —— 工業(yè)南路，東面緊鄰城市次干道 —— 開拓路，雖然項目與道路之間設(shè)有綠化隔離帶，但是臨街住宅，尤其是臨交通要道，環(huán)境喧鬧，致使生活質(zhì)量下降。 ｂ .濟南城市建設(shè)“東拓”步伐加快 根據(jù)《濟南市總體城市規(guī)劃》，濟南要向東發(fā)展，特別是近幾年，隨著濟南“東拓”步伐的加快，項目所在區(qū)域已成為濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。紫御東郡、力高面對自身特點和當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢，項目需要突出自身優(yōu)勢，彌補存在劣勢，挖掘并利用好發(fā)展機會，以精湛的營銷技術(shù)贏得市場，成為最后的贏家。未來城 —— 規(guī)劃設(shè)計前沿，質(zhì)量無可挑剔，居住更舒心。而相對于中低層人員，他們月收入多在 2000~3000 元，年齡多在 25~30 歲之間，多為未婚或剛結(jié)婚的青年人員，對住房有著較為強烈的需求，他們尚無小孩，需求的多是單價較低，總房款適中，面積較小，夠住即可。另外，該類購房者多為白領(lǐng)或是中高層人士，他們多是有房有車，一者是改善原來不盡如意的居住條件，再者片區(qū)內(nèi)道路開闊，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，從片區(qū)居住，天天開著私家車上下班，既可暢享道路兩旁美麗的景觀環(huán)境，又可滿足自由自在、無拘無束的駕馭感。 ⑸ .新推出產(chǎn)品戶型設(shè)計較為單一 在項目新開的產(chǎn)品中，戶型面積較為單一，戶型面積可浮動范圍小，使得客戶可選擇余地較小。在日后銷售中更具競爭力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。沒有給客戶注入一 種生活的理念，不能使對項目的宣傳理念產(chǎn)生向往。因此，片區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施的快速建設(shè)，會增加該類購房者從片區(qū)內(nèi)購房的信心， 會刺激該類購房者的購買沖動。 業(yè)。從 以上分析可以得出，項目在產(chǎn)品方面可定位于適合中端、中高端市場的中高檔產(chǎn)品類型，可適當(dāng)開發(fā)別墅或花園洋房等，區(qū)域稀缺的產(chǎn)品類型。香格里拉、萊茵小鎮(zhèn) ｅ .濟南榮耀 2020 年“全國第十一屆運動會”主辦城市 將于今年 10 月份，在濟南舉辦“全國第十一屆運動會”。 ｆ .產(chǎn)品設(shè)計缺乏創(chuàng)新 項目的產(chǎn) 品設(shè)計較為傳統(tǒng)，樓宇及戶型設(shè)計創(chuàng)新點不多，項目的生態(tài)化與產(chǎn)品的科技化、智能化程度略顯一般。同時，也讓人感覺項目即代表城市未來的發(fā)展方向，其未來發(fā)展形勢一片大好。 ｆ .規(guī)劃產(chǎn)品類型多樣 項目規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品有高層、花園洋房、精裝公寓、內(nèi)部商業(yè)街、寫字樓等多種建筑形態(tài)，產(chǎn)品豐富多樣，可滿足不同客戶的需求。并且，項目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項目未來升值潛力不可估量。未來城銷售率 分析： 通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。不包括未來即將推出的供應(yīng)量，如中齊再者，花園路業(yè)已多年未開發(fā)項目，造成了改區(qū)域需求客戶的累積，為項目創(chuàng)造了良好的條件。紫御東郡假日麗景海信都市陽光項目名稱單位：元（人民幣） 銷售價格（均價） 分析： 從圖表可以看出，區(qū)域銷售價格多在 5000 元 /平米以上。紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱放量（單位：平米）未來放量 分析： 通過上表可以看出，在未來以本項目中齊國際城市花園茗筑在建的為鑫苑鳥瞰圖 項目總占地面積 258 畝，總建筑面積 40 萬平米，綠化率達(dá) 40%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。再者，近些年來，濟南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場。 西部區(qū)域 位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機遇較多 總體房價相對要高，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前尚未形成成熟的經(jīng)濟商圈 北部區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學(xué)歷相對較高，區(qū)域高新技術(shù) 從業(yè)人員已愈 6 萬人 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利 ⑺高新區(qū)人群特征 片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國知名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了 6 萬余名高新技術(shù)人才，該部分人群學(xué)歷較高，整體素質(zhì)較好。濟南一個高起點、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟南市城市形象的對外窗口。 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ①伴隨著濟南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年來已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。 ，濟南受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項目也紛紛上馬開工建設(shè)。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經(jīng)濟圈”、“一日經(jīng)濟圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。 ，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。省主要的行政事業(yè)單位，集聚了山東省諸多知名高等學(xué)府，集聚了山東省乃至全國的眾多知名金融結(jié)構(gòu)與企業(yè)單位的駐山東省總部或總辦事處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑸ .濟南作為山東的省會，是山東的 政治、經(jīng)濟、文化、教育以及科技的中心，集聚了山東 ，對于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。 該階段濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點： 《濟南市城市總體規(guī)劃》出臺，根據(jù)新規(guī)劃，濟南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”， 特 別是近兩年，濟南市按照“實現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體目標(biāo)，不斷拓展城市發(fā)展空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。先后規(guī)劃建設(shè)了國家級留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù) 中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ③以“國際會展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將 初現(xiàn)雛形。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常 迅速，片區(qū)整體城市價值升值較快，因此房價和地價也快速上漲，現(xiàn)金的地價以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房價在濟南市來講屬于中等偏上，多數(shù)在 5000 元 /平米以上，因此，相對較高的房價對有需求但無購買力的中低端市場和低端市場來講會難以承擔(dān)，因此可以將兩塊市場從目標(biāo)市場中給予剔除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中齊未來城國際城市花園目前高層、小高層住宅項目已接近竣工，屬于尾盤。未來城鑫苑慧園中?；蹐@中海 因是，項目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。 之所占 14%，是因為此供應(yīng)量僅為當(dāng)前在建推出的產(chǎn)品供應(yīng)量。 4.項目與區(qū)域各戶型銷售對比分 析 項目與區(qū)域各戶型銷售對比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 室1廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2廳1 衛(wèi)3 室2廳1 衛(wèi)3 室2廳2 衛(wèi)4 室2廳2 衛(wèi)5 室3廳兩3 衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)銷售率區(qū)域總體銷售率中齊 ｂ .區(qū)位優(yōu)越 項目位于高新區(qū)核心地段，與“江北第一展” —— 濟南國際會展中心毗鄰，區(qū)位非常優(yōu)越。紫御東郡假日麗景海信都市陽光 ｅ .社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施較為齊全 項目內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、綜合超市及會所等多種社區(qū)配套 ，齊全的社區(qū)配套，可滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主的多種需求，使得日后居家生活比較 便利。 ｍ .項目命名準(zhǔn)確、大氣、響亮 項目包裝命名為“未來城”，即寓意未來之城，給人以令人向往的積極向上的感覺，體現(xiàn)了項目規(guī) 劃設(shè)